Чем отличаются земли ИЖС, СНТ, ДНП: в чем разница и что выбрать. По каким параметрам отличаются земли ИЖС и ДНП

В данной статье мы разберем чем отличается ИЖС от СНТ и какие преимущества и недостатки они в себе несут. Узнаем, почему приобретаются участки под ИЖС и СНТ, а также проанализируем законодательные акты по теме. Рассмотрим частые ошибки и ответим на самые распространенные вопросы.

Что такое ИЖС и СНТ?

ИЖС (Индивидуальное Жилищное Строительство) – форма собственности и землепользования, при которых на участке земли планируется возвести жилую недвижимость на личные деньги владельцев.

СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество) – объединение граждан, желающих заниматься садоводством и совместно решать вопросы относительно использования дачного участка.

Участки, передаваемые под ИЖС или СНТ, относятся к различным категориям, кроме того различаться будет и их правовой статус.

Земельные участки в городах предназначаются для постройки жилья, проведения коммуникаций, прокладки дорог, содержания сельскохозяйственных угодий и так далее. Такую землю администрация города отдаст в аренду или во владение при условии, что гражданин берет ее с целью:

• построить жилую недвижимость, в которой будет находиться круглый год (предварительно получив разрешение на строительство и согласовав соответствие планируемого сооружения с градостроительным планом);
• организовать личное подсобное хозяйство для культурного растениеводства или животноводства;
• возвести небольшую дачу или похожую постройку, чтобы приезжать сюда на короткий промежуток времени.

В свою очередь участки сельскохозяйственной направленности должны эксплуатироваться с целью:

• образования крестьянского или фермерского хозяйства,
• постройки дачи (с условием, что в ней не будут жить весь год, то есть дача не будет отвечать требованиям жилой постройки, и что для строительства не придется прокладывать коммуникации), ухода за огородом, садом, скотом.

Что лучше – ИЖС или СНТ?

Однозначно сказать, какой земельный участок выгоднее приобрести, нельзя. Обязанности и права владельцев обоих видов земли совпадают. Нужно разобраться, для чего планируется брать участок.

В случае же, если планируется только возделывать с/х культуры в течение сезона или отдыхать на даче в летнее время, то участок под ИЖС покупать ни к чему, достаточно оформления надела в СНТ.

Зачем приобретаются участки под ИЖС и СНТ

Земельные участки, предназначенные для индивидуального строительства покупаются или оформляются в аренду с целью строительства капитального коттеджа, который соответствовал бы требования жилого помещения, был бы подключен к центральной коммуникации, и в котором было бы возможно проживать на постоянной основе, в течение всего года. Реже такая земля берется для организации сельского хозяйства, разведения скота, ухода за садом и огородом.

Преимущества и недостатки ИЖС и СНТ

ИЖС и СНТ имеют следующие достоинства и недостатки:

Выгода участка под ИЖС

Участок под ИЖС имеет следующие преимущества:

1. Земля расположена в рамках городских образований, что означает наличие инфраструктуры.
2. Чистая экология вдали от заводов и дорожного движения городов.
3. Земельное владение может быть оставлено под залог в кредитном учреждении, на основании чего есть вероятность получить большой займ.
4. По приобретении земли под ИЖС есть возможность подать заявление работодателю или в отделение ФНС на получение имущественного налогового вычета, и отказать в его предоставлении не смогут. Для садовых участков имеются законные основания для отказа.
5. Оформление постоянной регистрации по месту расположения участка под ИЖС со всеми вытекающими последствиями.
6. Возможность возведения капитального строения для проживания в нем весь год высотой до 3 этажей и дальнейшей его оценке или перепродажи по фактической, не заниженной, цене.
7. Благоустройство земельного надела из средств бюджета города или региона, а не из собственного кармана.

Законодательные акты по теме

Законодательные акты представлены следующими документами:

Типичные ошибки

Ошибка № 1: Строительство добротного дома со всеми коммуникациями и удобствами на участке садового некоммерческого товарищества.

Согласно российскому законодательству, выделяется несколько типов земельных участков по их назначению - например, земли сельхозназначения, земли поселений, земли, предназначенные для размещения промышленных объектов. Категория участка определяет, какими способами владельцу разрешено его использовать.

Если вы планируете купить участок за городом, чаще всего это земля сельскохозяйственного назначения. Земельный налог на нее ниже, чем на участки для индивидуального жилого строительства. Однако нередко на таких участках сложности с инфраструктурой, и прописаться на них тоже возможно не всегда. Поэтому, прежде чем вкладывать деньги в покупку земли, нужно выяснить особенности конкретного участка.

На территории земель сельхозназначения могут существовать различные организационные структуры. Часто это ДНТ (дачные некоммерческие товарищества) или СНТ (садоводческие некоммерческие товарищества).

Как устроено ДНТ?

Дачные некоммерческие товарищества, по сути, представляют собой дачные кооперативы, то есть организации, которые созданы владельцами участков для решения различных вопросов. ДНТ имеет председателя и правление, а решения принимаются общим собранием участников товарищества.

Владельцы участков, входящих в ДНТ, уплачивают вступительные и членские взносы, из которых формируется фонд средств, принадлежащих ДНТ как юридическому лицу. Имущество, которое приобретается от лица ДНТ, может также принадлежать ему как юрлицу, либо являться совместной собственностью всех участников товарищества. К такой общей собственности относятся, например, внешние заборы и ворота, противопожарные средства, места для сбора мусора.

Участок, принадлежащий ДНТ, можно использовать следующим образом:

• построить на нем капитальный дом с возможностью в нем прописаться;
• возвести некапитальные строения различного назначения;
• выращивать деревья;
• возделывать сельскохозяйственные культуры;
• организовывать места отдыха.

В ДНТ можно прописаться

Строительство дома на участке не является обязательным (в отличие от земель ДНП - дачных некоммерческих партнерств - где освоение земли в течение трех лет и возведение жилого дома является необходимым условием пользования участком). Более того, вы можете владеть участком, находящимся на территории ДНТ, и при этом не вступать в товарищество и, соответственно, не платить членские взносы. Вместо этого вам понадобится заключить с товариществом индивидуальный договор, согласно которому вы будете оплачивать пользование инфраструктурой. Если СНТ осуществляет сбор денег на какие-то проекты (например, подключение к газоснабжению или ремонт дорог), каждый собственник вправе сам решать, вносить ли требуемые средства.

В долгосрочной перспективе покупка участка на земле ДНТ может оказаться выгодной: часто проживание на нем обходится дешевле, чем уплата коммунальных платежей за городское жилье. Кроме того, в отличие от ИЖС, когда вам приходится решать все вопросы самостоятельно, есть организация, которая представляет интересы жильцов. Однако на начальном этапе затраты могут оказаться значительными: вам понадобится не только строить дом, но и проводить коммуникации. Земли ДНТ не всегда удобно использовать для постоянного проживания, так как вблизи мало объектов инфраструктуры (магазинов, школ, медицинских учреждений). Важно понимать, что для решения многих вопросов понадобится находить контакт с соседями, поскольку решения в ДНТ принимаются совместно.

Для ПМЖ более выгодно брать землю в ДНТ

Как устроено СНТ?

СНТ отличается от ДНТ, прежде всего, своей основной целью. Если участок относится к ДНТ, то он предназначен, в первую очередь, для дачного строительства, и только во вторую - для ведения личного приусадебного хозяйства. Для участков, относящихся к СНТ, основным назначением является именно садоводство и огородничество. Поэтому они часто располагаются в местности с более плодородной землей. Из-за этого кадастровая стоимость участка может быть выше, чем у ДНТ, что повлечет за собой и более высокий земельный налог.

Структура управления СНТ похожа на ДНТ. Участники товарищества формируют правление, которое выбирает председателя. Правление вырабатывает устав товарищества. Решения принимаются на общих заседаниях и являются действительными, если во время собрания велся протокол установленной формы.

Получить прописку в СНТ практически невозможно

Приобретая участок, относящийся к СНТ, важно понимать, что получить прописку на земле этого типа практически невозможно. Поэтому, если вы планируете построить собственный дом и переехать жить за город, этот вариант вам не подойдет. Участок на земле СНТ стоит покупать, если вы хотите заняться садоводством и огородничеством, посещая свои загородные владения лишь время от времени, а не проживая там постоянно.

Кроме того, нужно учитывать, что подведением коммуникаций в СНТ будет заниматься сам владелец за свои деньги, в то время как ДНТ берет эту задачу на себя, решая ее за счет целевых или членских взносов участников.

Что выбрать?

Таким образом, предпочтение в пользу СНТ или ДНТ определяется вашими целями.

Участок в ДНТ стоит покупать, если:

• вы хотите построить загородный дом, пригодный для постоянного проживания, а возможно, и прописаться там;
• вы не планируете активно заниматься садоводством и огородничеством;
• вы готовы преодолевать неудобства, связанные с большим расстоянием до города и важных объектов городской инфраструктуры.

Отдать предпочтение участке на земле СНТ можно в следующих случаях:

• вы хотите возделывать сельскохозяйственные культуры, и плодородие земли имеет для вас значение;
• вы не планируете использовать участок как основное жилье;
• вы хотите ограничиться возведением небольшого дачного домика;
• вы готовы понести дополнительные расходы на подведение коммуникаций.

Нужно учитывать, что участки СНТ и ДНТ - не единственные виды земель, используемых для загородного строительства. Большой популярностью пользуются также участки для ИЖС и ЛПХ, о которых вы можете прочесть в отдельной статье.

Участки ДНП и СНТ, в чем разница, эту информацию обязательно должен знать гражданин, который решает, какую территорию земли лучше приобрести в собственность.

При выборе также нужно учесть, нужно ли построить на территории дом, есть ли желание активно заниматься садоводством и др.

Среди доступных форм приобретения недвижимого имущества земель и строений, которые расположены в массивах, находятся:

• некомерческое товарищество дачного типа – ДНТ;
• дачное партнерство некоммерческое – ДНП;
• садоводческое товарищество некоммерческого типа – СНТ.

Все эти типы владения относятся к форме кооперативов дачного направления. У них есть объединяющий принцип ˗ это использование территории земель.

Покупая дачу, граждане ориентируются на цену, считая правильным выбирать исключительно из соображений, дорого или дешево стоит участок. При выборе нужно учитывать и другие факторы, среди которых немаловажную роль играет категория земли. Так как именно эти моменты могут в будущем доставить много трудностей, например, снизить возможности использования земли или постройки.

Например, приобретая участок для садоводства, стоит обратить внимание на возможное использование именно этой территорией, в таких целях. Если он предназначен исключительно для возведения жилых построек, то развести сад там может быть трудно.

Именно поэтому при выборе участка для покупки в определенных целях, нужно знать, чем они отличаются между собой. В особенности на их юридические и фактические отличия.

К территориям ДНП относятся те участки, которые принадлежат юридическому лицу из собственников ЗУ в конкретном комплексе. Лицо, в таком случае, является учредитель или один из членов кооператива.

Учредитель осуществляет функцию посредника между владельцев земельных участков, которые вступили в кооператив для того, чтобы использовать землю. Именно он согласовывает все важные и необходимые моменты с местной администрацией. Если граждане раньше не приватизировали ЗУ, то они имеют полное право заняться приватизацией в отношении арендуемого надела.

Важно! Чем отличается от СНТ? Такие участки имеют цену ниже, так как земля на них менее плодородна. Обычно такие территории покупаются для постройки маленького строения и разведения сада. По новому закону, разрешено организовывать ДНП на землях поселений.

Плюсы ДНП:

• низкая цена, в сравнении с землями под ИЖС и СНТ;
• не нужно проводить техническую экспертизу строения, которое было возведено, чтобы признать за ним статус жилого;
• гражданин, приобретая участок в ДНП, становится членом партнерства и получает право на участие в собраниях;
• когда участок ДНП располагается на земле поселения, то вопрос прописки будет решить намного легче, чем в случае с садоводческим некоммерческим товариществом.

Читайте также Перечень документов на дачу, которые должны быть у собственника

Минусы ДНП:

• возвести строение больших размеров, для постоянного проживания на такой территории не получится;
• на таких землях не предусмотрено подведение к постройкам газа и иных коммуникаций, если лицо захочет это сделать, то необходимо будет заплатить много денег;
• в окрестности земель ДНП не предусмотрены постройки, необходимые для нормального проживания граждан, объектов;
• иногда, прописываться на такие участки бывает сложно;
• покупка территории обязывает возведение домика, и его дальнейшее оформление в собственность, так как она не предназначена исключительно для выращивания растений.

Банки в Российской Федерации с осторожностью относятся к оформлению и выдаче ипотечного кредита в отношении участков ДНП. Поэтому, стоит подготовиться к длительному пути при покупке земли с помощью ипотеки.

Земли на территории СНТ отличаются от других высоким плодородием и выделяются только для дачных участков. Качество земли разительно отличается от таких категорий, как ДНТ и ДНП. Они располагаются за территорией населенных пунктов и имеют статус земель сельхозназначения.

Право на владения участком гражданина, его купившего, определяется членством в некоммерческом товариществе. Субъектом владения является учредитель, но можно также выделить его во владения посредством проведения определенных процедур. Среди них:

• установление границ;
• оформление письменного одобрения от администрации или главного члена СНТ;
• регистрации права владения;
• произведение выкупа;
• процедура приватизации.

Основой такой структуры является ее корпоративный дух. Действия, которые осуществляются только при общих усилиях членов товарищества:

• проведение электричества;
• бурение скважин;
• расширение дороги и др.

К достоинствам СНТ относятся:

• располагается с сельской местности;
• очень хорошая земля для развития сельского хозяйства;
• на участке такого типа можно не строить загородный дом, можно просто заниматься сельским хозяйством;
• стоит дешевле, чем земля под ИЖС.

Среди недостатков можно выделить:

• подведение коммуникаций к участкам требует приложения определенных усилий;
• прописаться на участке сложно, придется собирать пакет документации и обращаться во множество инстанций.

Читайте также Процедура регистрации дома в СНТ в 2019 году

В чем основная разница ДНП и СНТ? В том, что на территориях земель садового некоммерческого товарищества, почва очень хороша для выращивания сельскохозяйственной культуры.

Достоинства и недостатки таких земель по отношению к другим категориям

Помимо ДНП И СНТ, есть еще категории земель, чем они отличаются? Плюсы земель ДНТ и ДНП перед категориями земель ИЖС:

• более низкая цена за территорию;
• упрощенная система приобретения объекта.

Среди недостатков можно выделить то, что получить разрешение на регистрацию будет сложнее. На территории участков ДНП и ДНТ, в отличие от ЛПХ, на них разрешено возводить строения капитального типа. Но для разведения домашнего скота и птицы, эти территории не подходят.

По сравнению с СНТ, участки ДНП и ДНТ, можно отнести к бюджетным вариантам недвижимого имущества, при похожем использовании участков. Но, в то же время, несмотря на свою цену, земли СНТ имеют более качественную почву.

Можно ли строить дом на территории СНТ? Да, такие территории могут быть использованы для возведения дома. Для того чтобы зарегистрировать строение, придется совершить некоторые административные и правовые действия, которые необязательны при регистрации строений на иных территориях.

Тем более, цена участка СНТ практически идентична с ценой на участок под ИЖС, но эти земли выделяются всегда за пределами поселений и поселков. Строительство дома на территории садового товарищества не поддерживается нормами, которые обязательны к соблюдению при строительстве на территории под ИЖС.

Основываясь на различиях между ДНТ и СНТ, гражданин должен решить, что именно для него выгоднее приобрести. СНТ или ДНП, что лучше?

Останавливать свой выбор на участке в ДНТ лучше, если:

• нет желания заниматься огородом и садоводством;
• есть намерение, возвести на участке дом загородного типа, чтобы там можно было комфортно проживать долгое время, а также с возможностью там прописаться;
• не смущает то, что до города придется добираться долго, так же как и до объектов инфраструктуры.

Гражданину следует выбрать участок на земле СНТ, если:

• вы можете позволить себе денежные расходы на проведение коммуникаций;
• есть возможность и желание построить небольшой жилой дом;
• домик, который будет возведен на участке, не планируется использовать как основное жилище;
• для вас имеет большое значение занятие садоводством и различным растениеводством.

В последние годы все большую популярность приобретает такой способ расширения и улучшения жилищных условий, как индивидуальное жилищное строительство. В статье расскажем, что лучше ИЖС или СНТ, сравним два вида использования земельного участка, а также ответим на распространенные вопросы по теме.

ИЖС и СНТ: расшифровка аббревиатур

Прежде чем перейти к сравнению, разберемся с расшифровкой аббревиатур и содержанием понятий ИЖС и СНТ. В рамках ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) гражданин может получить в пользование земельный участок федеральной или муниципальной собственности с целью строительства на нем жилого дома. Для того, чтобы получить землю, Вам необходимо:

• найти участок, находящийся в госсобственности и нее зарегистрированный в кадастровой карте;
• подать заявку с соответствующий орган местного муниципалитета;
• победить в публичный торгах (если в течение 30 дней появиться еще один претендент на данный участок);
• получить уведомление от органов власти, согласующее предоставление участка в пользование.

Получив землю, Вы можете использовать ее не только для жилищного строительства, но и для ведения садово-огороднической и животноводческой деятельности.

Законодательная база и документы

Порядок предоставления земли ИЖС, а также механизм, регламентирующий участие в СНТ, закреплены в действующих нормативных документах.

Преимущества и недостатки ИЖС и СНТ

Как в случае с ИЖС, так и при участии в СНТ, Вы получаете участок, который впоследствии можете использовать для жилищного строительства. Однако каждый из вариантов имеет свои преимущества и подводные камни. Ниже мы расскажем о плюсах и минусах получения участка ИЖС и СНТ.

ИЖС: плюсы и минусы при получении участка

Начнем с плюсов. Неоспоримым преимуществом ИЖС является тот факт, что Вы можете получить участок в буквальном смысле за копейки. В случае, если Вы – единственный заявитель на землю, то Вы можете получить участок под строительство, уплатив за него значительно ниже рыночной стоимости. А при наличии льгот у Вас есть все шансы получить землю бесплатно.

Еще один плюс ИЖС – расположение участка. Согласно законодательству, земли под ИЖС предоставляются в пределах населенного пункта. А это значит, что, построив дом на участке, Вы без проблем сможете подвести к нему все необходимые коммуникации.

Теперь перейдем к недостаткам ИЖС:

1. Если Вы – не единственный заявитель на участок, то его распределение осуществляется по итогам торгов. В этом случае события могут развиваться не в Вашу пользу. Во-первых, Вы можете проиграть торги, и земля перейдет в распоряжение оппонента. Кроме того, в процессе торгов цена на участок может быть настолько завышена, что в результате торгов Вы получите землю, цена на которую значительно превышает рыночную.
2. Земля, полученная от государства, остается в федеральной/муниципальной собственности на долгое время. Все дело в усложненной процедуре перевода участка в собственность. Получив землю, Вам необходимо построить на ней жилое здание, после чего оформить его в собственность. Только после этого у Вас появляется приоритетное право на оформление выкупа земли.
3. Размер участка, предоставляемого для ИЖС, органичен федеральными и региональными нормативными актам. Поэтому существует риск, что из-за маленького размера земли, Вы не сможете разместить на нем полноценный объект жилищного строительства.

СНТ: преимущества и подводные камни

Многие члены СНТ используют участки исключительно для ведения садового хозяйства, не размещая на нем дом или какую-либо иную постройку. Однако в случае, если Вы решите построить дом на земле СНТ, у Вас могут возникнуть следующие сложности:

1. В большинстве случае земли СНТ находятся за чертой города, а это значит, что Вас ждут проблемы с подключением коммуникаций. В случае существенной отдаленности участка от городской инфраструктуры, стоимость подключение воды, газа, электричества может оказаться неоправданно высокой.
2. Опять-таки, из-за отдаленности от населенного пункта и отсутствия инфраструктуры, дом может оказаться абсолютно непригодным для жизни. Возможно, больница, школа, продуктовый магазин и прочие блага цивилизации будут находиться на расстоянии нескольких десятков километров от дома, что значительно усложнит проживание в доме.
3. В тексте устава некоторых СНТ предусмотрен повышенный размер членских взносов для участников, владеющих домом на земле коллективной собственности. Это значит, что после постройки дома расходы на его содержание значительно возрастут, в том числе, за счет взносов. Читайте также статью: → « ».

Однако, помимо негативных моментов, постройка дома на земле СНТ имеет свои плюсы. Во-первых, действующим законодательством предусмотрена упрощенная система передачи в земли СМТ в собственности его членам. Так, согласно федеральному закону, до 2020 участник садового товарищества может оформить землю в собственность совершенно бесплатно.

Кроме того, в отличие от ИЖМ, размер участков СНТ не ограничен. Это значит, что при необходимости можно расширить границы собственной земли, если этого требует проект строительства здания.

Сравнение характеристик ИЖС и СНТ

Оценив плюсы и минусы, перейдем к сравнению ключевых показателей каждого из видов участков. Для начала разберемся со стоимостью обслуживания. Практика показывает, что расходы собственники ИЖС значительно ниже владельцев домов в СНТ. Объясняется это следующим:

• первоначально собственники садовых домиков несут значительные затраты на подвод и строительство коммуникаций;
• ежемесячные расходы на коммунальные услуги СНТ значительно выше, чем ИЖС, так как последние находятся в пределах населенных пунктов;
• владельцы СНТ обязаны ежемесячно оплачивать членские взносы.

Еще один вопрос, который интересует многих землевладельцев: что лучше для покупки коттеджа – участок ИЖС или СНТ. Ответ на него неоднозначен. С одной стороны, земли ИЖС ограничены в размерах, в связи с чем размещение на нем полноценного дома коттеджного типа может оказаться затруднительным. С другой стороны, если Вам удалось получить участок крупных размеров, то Вы можете построить на нем отдельно стоящий коттеджный дом. И в таком случае проблем с согласованием и получением разрешительных документов при оформлении права собственности у Вас возникнет значительно меньше, чем при СНТ.

Как перевести СНТ в ИЖС: этапы

В последнее время многие собственники практикуют перевод земли из СНТ в ИЖС. Какова цель такого перевода? Во-первых, жилье на земле ИЖС легче оформить как место постоянной регистрации. Кроме того, регистрация построек на ИЖС носит более упрощенный характер, нежели на участках СНТ.

Для того, что перевести участок СНТ в категорию ИЖС, Вам потребуется собрать следующие документы:

• выписка из Госкадастра;
• подтверждение членства в СНТ;
• подтверждение права собственности на землю (или аренды).

Вышеперечисленные документы, вместе с паспортом и заявлением, следует подать в местную администрацию.

Рубрика “Вопрос – ответ”

Вопрос №1. Можно ли оформить постоянную прописку в доме, построенном на участке СНТ?

Законодательство позволяет гражданам прописаться в доме на участке СНТ. Основное условие для оформления регистрации – лицо должно проживать в доме на постоянной основе. На практике часто возникают сложности с удовлетворением этого требования. Связано это с тем, что зачастую в дачных домах отсутствуют необходимые коммуникации, что в свою очередь делает практически невозможным факт круглогодичного проживания в здании.

Вопрос №2. Какой из участков – ИЖС или СНТ – дороже в точки зрения налогообложения?

Ранее принято было считать, что налог на дома ИЖС значительно выше, чем на садовые постройки СНТ. Однако, в связи с изменениями в законодательстве, расчет налога осуществляется на основании кадастровой стоимости, которая максимально приближена к рыночной. Поэтому на данный момент налоговая нагрузка на дома ИЖС и СНТ практически идентична.