Налог на доходы от аренды имущества физических лиц. Налоги от сдачи квартиры в аренду

Главная

Канализация

Аренда жилья – это явление далеко не новое и широко распространенное. Большую популярность оно завоевало в больших городах, куда перебираются жить люди из пригорода, сельской местности, а также студенты и просто те, кто хочет подзаработать. Жилье сдается как на длительный срок в несколько лет, так и на короткий. Это связано с индивидуальными особенностями не только собственника, но и человека, который хочет снять жилье.

В соответствии с российским законодательством, если вы получаете постоянный доход, то необходимо с него выплачивать налог государству. Однако многие стараются этого избежать, чтобы получать полную прибыль в собственное владение.

Способы сдачи жилья

Как известно, жилье можно сдавать официально или неофициально.

В первом случае заключается договор найма, имеющий юридическую силу, в котором описаны права и обязанности собственника и квартиросъемщика. Если какие-то из пунктов договора найма будут нарушены, то пострадавшая сторона сможет подать в суд и взыскать компенсацию морального и материального ущерба. Однако в этом случае придется платить налог на доход.

Второй способ – сдача квартиры неофициально – проводится без заключения договора, имеющего юридическую силу. Помимо того, что в этом случае ни собственник, ни квартиросъемщик не будут защищены законом в нестандартной ситуации, есть возможность обнаружения укрывательства от уплаты налогов налоговой службой. Такая ситуация обязательно повлечет за собой соответствующее наказание.

Есть три способа уплаты налога с постоянного дохода.

НДФЛ

Эта аббревиатура расшифровывается как «налог на доходы физических лиц». Его размер составляет 13% с получаемой прибыли, то есть с суммы аренды квартиры. Если же человек не является гражданином Российской Федерации, но сдает жилье в наем, то налог составит 30%.

Выплачивается самостоятельно один раз в год. Сначала получается доход за год, далее составляется налоговая декларация, в которой указывается общая сумма полученного вами дохода. Сделать это нужно в первый квартал нового года, то есть до 30 апреля. После составления ее необходимо подать в соответствующие органы. Далее у вас будет время до середины июля текущего года на выплату процента. Рассчитать его вы должны сами.

При этом если в договоре найма квартиры указано, что коммунальные услуги оплачиваются квартиросъемщиком, то возможно начисление процента и с общей суммы за коммунальные платежи, поскольку экономия на них с вашей стороны является вашим дополнительным доходом.

Не платить НДФЛ вы можете только в том случае, если сдача квартиры проходит бесплатно, то есть в нее живут ваши родственники или очень близкие друзья. В этом случае лучше всего составить договор безвозмездного пользования. Он отличается от договора найма отсутствием выплаты за проживание, но в нем может быть указано состояние квартиры – арендаторы обязаны вернуть ее в целости.

Регистрация собственника квартиры как ИП

ИП – это индивидуальный предприниматель. Для таких лиц существует так называемая упрощенка, по которой размер налога будет составлять всего 6%.

Также для индивидуальных предпринимателей имеется вариант налогообложения «доходы минус расходы». В этом случае размер налога составляет 15%, что невыгодно, поскольку расходы включают в себя только коммунальные услуги и ремонт.

При этом необходимо отметить, что для индивидуальных предпринимателей есть ряд своих сложностей. Сюда входят выплаты в Пенсионный фонд, ежеквартальные авансы по налогу и книга учета, и это далеко не полный список нюансов, которые ожидают ИП. Поэтому если у вас нет бухгалтера, который будет работать на вас бесплатно, то стоит несколько раз подумать, прежде чем выбирать этот вариант налогообложения. Он может быть даже менее выгоден, чем НДФЛ.

Патент на аренду в 2016-2017 году

Мало кто слышал о таком варианте налогообложения, как покупка патента на аренду квартиры или любого другого помещения. В этом случае собственник помещения обязательно должен быть индивидуальным предпринимателем. Здесь в качестве налога оплачивается патент – процент от возможного дохода. Налоговыми службами установлен размер в 6% от предполагаемого дохода. При этом сам размер дохода определяется сдаваемым помещением и численностью населения города.

Если численность населения составляет менее 1 млн. человек, то ориентировочная стоимость патента колеблется в значениях от 6 000 до 41 400 рублей.

В случае сдачи квартиры или другого помещения в городе с населением более миллиона человек, эти цифры будут, соответственно, составлять 9 000 и 60 000 рублей.

Данные значения приведены из расчета прибыли за год. Однако можно приобрести патент и на один или несколько месяцев.

Если патент берется менее чем на полгода, то на его выплату у арендатора есть 25 дней по календарю. Если же срок более длительный, то возможно разделение выплаты на 3 части – 25, 30 дней и срок окончания патента.

Данный вид налогообложения имеет свои индивидуальные особенности – место расположения собственности, размер собственности и т. д., поэтому за расчетом точных значений лучше всего обратиться к юристу.

Последствия укрывательства от налогов

Если вы все-таки не платили налоги или платили не вовремя, и об этом стало известно, и, более того, данный факт доказуем, то вам могут грозить следующие неприятности:

просрочка декларации – 5% от всей прибыли;
просрочка штрафа – 20% от суммы налога или 1 000 рублей;
скрытие налоговой суммы в 600 000 рублей и более – выплата всей суммы с учетом штрафа или лишение свободы сроком до 1 года.

Если вы не уплачиваете налог, то необходимо помнить о том, что данный факт еще нужно доказать – предоставить договор, в котором зафиксирована полученная оплата и т. д. Есть много мошенников, которые под видом налоговой службы занимаются вымогательством материальных средств, предлагая вам уладить дело «на месте» – не верьте им и будьте осторожны.

С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя. Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой - непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2018 год.

Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду

НДФЛ - если квартиру сдает физлицо или ;
Единый налог - если ИП, находится на «упрощенке»;
Патент - если ИП применяет ПСН.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2018 год, ставка подоходного равна:

13% - для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
30% - для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2015 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2015 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности - до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход. По доходам, полученным в 2015 году, гражданин должен отчитаться в срок до 04 мая 2016 г.

Подать декларацию можно несколькими способами:

Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

ИП на ОСН

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

6% - объект «доходы»;
15% - объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
За полугодие - до 25 июля;
За 9 месяцев - 25 октября;
За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2015г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2015 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) - 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года , следующего за отчетным.

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2015 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
При применении УСН "доходы" (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) - 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

Последнее обновление Октябрь 2018

Ни для кого не секрет, что в современных экономических условиях рынок недвижимости переживает спад. Но, несмотря на это, многие владельцы продолжают сдавать в аренду собственные квартиры, желая тем самым получить дополнительный доход.

Какие документы нужно оформить при сдаче жилья в аренду, какие налоги заплатить, какая ответственность предусмотрена для нарушителей – ответы на эти и другие вопросы Вы найдете в нашей статье.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Если Вы владеете квартирой (комнатой или прочими жилыми помещениями), которую планируете сдавать, то Вам нужно знать, какие документы нужно для этого оформить, а также какой налог при сдаче квартиры.

Заключение договора

Законом предусмотрено, что договоренность между Вами (арендодателем) и арендатором должна быть оформлена письменно в виде соглашения. Какая-либо типовая форма для договора не зафиксирована, но при этом в тексте обязательно должны быть указаны:

предмет договора, которым выступает квартира (комната). В договоре указывают полный адрес имущества;
порядок расчетов. В данной графе описывают размер оплаты и периодичность ее внесения. Как правило, наниматель производит оплату каждый месяц (реже – раз в квартал) в определенной фиксированной сумме. Также возможен вариант, когда арендная плата определяется ежемесячно путем расчетов (например, с учетом индекса инфляции, курса доллара, стоимости коммунальных услуг и т.п.). При заключении договора Вы как собственник имеете право зафиксировать возможность повышения стоимости аренды, но с учетом определенных ограничений (к примеру, не чаще, чем раз в год, и не более, чем на 10%).
реквизиты сторон (паспортные данные, адреса регистрации, ИНН).
дата и место заключения договора.

Вы можете дополнить договор прочей информацией, которая, по Вашему мнению, является существенной.

Гарантии платежа

Не лишним будет прописать условия получения и возврата задатка и его сумму. При сдаче в аренду жилья квартирантам, Вы можете потребовать внести так называемый гарантийный платеж – оплату за последний месяц проживания. Эти деньги будут для Вас своеобразной подстраховкой на случай, если наниматель решит съехать раньше времени и откажет в оплате. Также гарантийный платеж можно использовать в качестве компенсации за испорченную мебель, сантехнику и прочее имущество. Само собой, все подобные нюансы должны быть учтены в договоре.

Срок действия договора

Важно указать в соглашении срок его действия. Подобные договоры заключаются сроком от 1 месяца до 5 лет, и если Вы не укажите иного, то он считается действующим по максимальному сроку (5 лет). Целесообразно выделить отдельный пункт, в котором прописать, на какое время Вы сдаете квартиру и каким образом Вы или арендатор можете расторгнуть договоренность.

Тут обычно указывают время, за которое каждая из сторон обязана уведомить другую о планируемом расторжении соглашения. Также Вы можете указать условия, при которых имеете право самолично прекратить договорные отношения (систематическое нарушение сроков оплаты, неприемлемое состояние жилья, проживание прочих лиц, которые не являются арендаторами, и т.п.).

После составления договора и уточнения всех необходимых условий, соглашение скрепляется личными подписями сторон, после чего считается заключенным. Регистрация договора у нотариуса не требуется.

При заключении соглашения сроком от 12 месяцев, считается, что его необходимо регистрировать в Росреестре. Но ввиду того, что ГК РФ и закон №112-ФЗ данной нормы не содержит, многие владельцы не обращаются в органы ЕГРП для регистрации. При этом существует риск предъявления претензий со стороны контролирующих органов. В целях снижения риска Вы можете заключить договор сроком на 11 месяцев.

Акт приема-передачи

Передача жилья с пользование нанимателю оформляется актом приема-передачи, который датируется днем въезда съемщика. Скрупулезные собственники обычно указывают в акте все ценное имущество, которое находится в квартире и передается жильцу в пользование. Если Вам попался недобросовестный наниматель, то при наличии акта с перечнем Вам будет проще доказать факт пропажи имущества и вернуть его или компенсировать его стоимость.

Подтверждение оплаты

Подписав соглашение и передав жилье в пользование квартиранту, Вы имеете право требовать с него оплаты согласно оговоренным условиям. Очень важно письменно фиксировать все факты передачи денег – это поможет избежать возможных разногласий. Оплата по договору может осуществляться двумя путями:

Наниматель передает Вам деньги наличными. Каждый акт передачи необходимо оформлять распиской с указанием суммы и даты, после чего скреплять документ подписями сторон. Это будет служить подтверждением оплаты (для жильца) и получения денег (для Вас);
Средства поступают на Ваш расчетный счет в безналичной форме . Такой способ имеет ряд преимуществ: во-первых, это удобной, так как нет необходимости тратить время на личную встречу, во-вторых, платежные документы (квитанция, платежное поручение, банковская выписка) в данном случае заверяются банком, а, следовательно, являются куда более надежным подтверждением оплаты, нежели расписка.

Стоит отметить, что, несмотря на безусловное преимущество безналичных расчетов, арендаторы предпочитают встречаться с жильцами лично и, как правило, на съемной квартире. Под предлогом получения денег собственник оценивает состояние жилья и благонадежность нанимателей.

Если помимо арендных платежей Вы взымаете с квартирантов стоимость коммунальных услуг, то их размер стоит отдельно указать в расписке (при банковских расчетах – требовать оплату отдельной квитанцией). Это поможет Вам избежать возможных неточностей и путаницы.

Налоги при сдаче квартиры: документы, расчеты, сроки оплаты

Если Вы решили сдавать собственную квартиру в аренду, то Вам нужно знать, что по закону доход от такой деятельности подлежит налогообложению. Существует несколько способов уплаты налога со сдачи квартиры в аренду, рассмотрим каждый из них и с помощью примеров определим, каким образом сделать платеж минимальным.

Оплата НДФЛ

Данный способ выполнения обязательств является самым простым, так как не требует от арендодателя регистрации и дополнительных документов. Все, что Вам нужно – составить декларацию по форме 3-НДФЛ и подать ее в фискальный орган. Бланк декларации Вы можете получить одним из удобных для Вас способов:

лично обратиться за документом в ИФНС по месту жительства и заполнить его на месте по образцу;
скачать форму на официальном сайте налоговой и заполнить ее дома самостоятельно (Декларация 3НДФЛ за 2015 год), код дохода указывать 1400 ;
зарегистрироваться на сайте ФНС и, используя «Личный кабинет», заполнить форму и отправить ее по электронной почте.

Составление декларации не является слишком сложной процедурой. В бланке Вам нужно заполнить свои персональные данные (ФИО, ИНН, адрес прописки и т.п.), указать доход, полученного от сдачи жилья в аренду по итогам года, а также сумму сбора, которая составляет 13% от доходов.

При сдаче квартиры в аренду важно не просрочить подачу декларации и оплату налога.

Заполненную декларацию по форме 3-НДФЛ за 2016 год нужно предоставить в ИФНС до 30 апреля 2017 (за 2017 год – до 30.04.2018),
А налог в бюджет перечислить до 15 июля 2017 (за 2017 год – до 15.07.2018).

Пример 1

Житель Тулы Сергеев С.Л. сдает собственную комнату. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2016 год Сергеев получил доход 87.840 руб., о чем сообщил в налоговую, подав декларацию. Сергеев должен оплатить сбор 11.419 руб. (87.840 руб. * 13%) до 15.07.2017.

ИП на УСН

Еще один способ легально сдать жилье – оформить ИП на упрощенной системе налогообложения (УСН). Этот способ имеет как плюсы, так и минусы. С одной стороны, при регистрации ИП сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6%, плюс фиксированный годовой взнос в ПФ в размере 23 153 руб. (с 2017 года ЕСН). К тому же Вам необходимо будет пройти процедуру регистрации:

собрать документы (паспорт, заявление);
оплатить госпошлину 800 руб.;
передать документы в ИНФС по месту регистрации (лично, почтой или с помощью электронного ресурса на сайте ФНС)
каждый квартал уплачивать авансовые платежи 6% с суммы арендной платы.

Если все документы заполнены верно и предоставлены в полном объеме, то через 3 дня Вы получите свидетельство о регистрации и лист записи в Росреестре.

за 1 квартал 2016 – до 25.04.2016.
за 2 квартал 2016 - до 25.07.2016
за 3 квартал 2016 - до 25.10.2016
за 2016 год - до 30 марта 2016г.

Важно знать, что кроме налога Вам как ИП нужно оплатить взносу во внебюджетные фонды. Если Вы сдаете жилье сами и не имеете оформленных сотрудников, то в 2016 году Вам придется заплатить фиксированную сумму 23.153 руб. Все взносы в фонды за 2016 нужно перечислить до 31.12.2016. Но если взносы оплачивать поквартально равными частями, то таким образом можно уменьшить сумму налога по ставке 6%. Процедура вычета проста:

ежеквартально Вы оплачиваете взносы;
по итогам года подаете декларацию, в которой указываете платежи во внебюджетные фонды;
рассчитываете налог по ставке 6%;
вычитаете из суммы налога размер перечисленных страховых взносов
разница подлежит уплате по сроку уплаты авансового платежа.

С учетом дополнительных расходов и регистрации, данный способ выглядит для арендодателя малопривлекательным. Для того, чтобы понять, существует ли здесь реальная экономия по сравнению с уплатой НДФЛ, рассмотрим пример с условиями, описанными выше.

Пример 2

Житель Тулы Сергеев С.Л. оформил ИП на УСН и сдает собственную квартиру в аренду. По договору наниматели оплачивают Сергееву 7.320 руб. в месяц. За 2016 год Сергеев:

получил доход 87.840 руб. (7.320 * 12 мес.);
перечислил страховые взносы 23.153 руб. (за каждый квартал - по 5.789);
рассчитал налог по УСН, который нужно оплачивать ежеквартально (87.840 * 6% / 4 = 1.318).

Так как сумма страховых взносов, которые Сергеев перечисляет каждый квартал (5.789) больше сбора УСН 6% (1.318), то налог можно не платить – вычет покрывает его в полном объеме.

Сравним полученные результаты с примером расчета НДФЛ: при одинаковых условиях общие расходы арендодателя-ИП составили 23.153 руб., собственника на НДФЛ – всего 11.419.

Арендодатель на патенте

Еще один способ легальной сдачи жилья – оформление патента. Суть его заключается в том, что, приобретая патент, Вы оплачиваете сбор «авансом» из расчета среднего возможного годового дохода, который Вы потенциально можете получить по итогам года. Этот показатель зафиксирован законодательно – его размер определяется региональными властями. Вы имеете возможность купить патент на определенный вид деятельности (в данном случае – аренда жилья) сроком на 6 или 12 месяцев.

Купить патент можно только после оформления ИП. Имея на руках свидетельство о регистрации ИП и заявление на применение ПСН (патентной системы налогообложения), отправляйтесь в налоговую по месту регистрации. Патент будет Вам выдан в течение 5-ти дней, его действие начинается с момента выдачи.

ПСН выгодна для собственников, которые сдают не одну, а несколько дорогостоящих квартир, а, следовательно, имеют высокие доходы. Это связано с тем, что база налогообложения (потенциальный доход), как правило, имеет показатель выше среднего. И хотя НК ограничил базу размером 1.000.000, региональные законодатели имеют право повышать ее до 10 раз для ИП-арендодателей. К примеру, владея жильем до 75 кв. м в Москве, Вам придется заплатить 36.000 руб.

Ответственность при неуплате налога

Выше мы описали процедуру официального оформления аренды и проанализировали, как выгоднее оплатить налог с дохода. Но ни для кого ни секрет, что мало кто из собственников прибегает к столь прозрачным взаимоотношениям с государством. Многие владельцы предпочитают сдавать квартиру в аренду без уплаты налогов и никак не декларировать полученные доходы. Что же ждет в таком случае нарушителей? Об этом мы поговорим ниже.

Как выявить нарушителя

Если Вы сдали квартиру в аренду и не платите налоги, то информация о Вашей деятельности может сдать доступной властям при помощи соседей. Шум, жильцы, причиняющие беспокойство жителям дома, беспорядок на этаже – если имеет место один из таких случаев, то можете быть уверенны:

кто-то из сознательных соседей обязательно сообщит об этом участковому
также подобная информация может быть получена от общественных организаций охраны правопорядка, если таковые имеют место в Вашем городе.

Как только участковый получает информацию о возможной нелегальной деятельности, он проводит обход, опрашивает жильцов, получает информацию о проживающих и возможных незаконных квартирантах. Затем производится опрос Вас как собственника, в том числе проверяются личные документы и подтверждение права собственности на жилье. Все сведения документируются в виде заявлений и письменных объяснений. Если эти данные являются достаточным основанием для подтверждения факта незаконной аренды, то информация передается в ИФНС.

Еще один путь выявить нарушителя – воспользоваться базой Росреестра, где регистрируются договора аренды сроком от 1 года. Но, как мы говорили раньше, собственник может оформить договор сроком на 11 мес. Кроме того, ни ФЗ, ни ГК не содержат прямого требования регистрировать договора от 12 месяцев.

Судебная практика

Если ФНС имеет достаточно документальных оснований и свидетельств о нарушении, то дело передается в суд.

Если у налогового органа нет договора аренды

Если у налоговиков нет подтверждающих документов в виде договора, то доказать факт аренды будет очень проблематично.
Основанием для обвинения в данном случае выступают свидетельства соседей, которые заявляют, что в квартире проживают люди, там не прописанные, и жильцы часто меняются.
Но «находчивые» собственники на суде доказывают, что в квартире бесплатно живут родственники, ведь это законом не запрещено.
В таком случае арендатору стоит понимать, что суд может потребовать подтверждение родства. Кроме того, обманывая суд, владелец может понести наказание за дачу ложных показаний.
Тем не менее, судебная практика показывает, что на основании одних только «доносов» соседей факт аренды доказать практически невозможно.

Если в ИФНС есть договор аренды

Дело обстоит сложнее, если к ФНС попал оформленный договор аренды. Но и тут возможны варианты, ведь нужно еще доказать факт передачи денег. Это реально сделать, если расчеты производятся посредством банковских платежей, а если Вы получаете деньги «на руки» без расписок, то подтверждение оплаты в данном случае отсутствует. Одной из уловок арендодателей-нарушителей является оформление договора безвозмездного пользования, то есть никакой оплаты по этому договору в принципе быть не может. По факту деньги от нанимателей собственник получает наличными без документов.

Штрафы, пени, уголовная ответственность

Несмотря на то, что доказать факт получения дохода от незаконной сдачи жилья порой бывает достаточно сложно, такие случаи все-таки имеют место. Что же ждет нарушителя?

Главная претензия со стороны государства состоит в том, что собственник, получив доход, не отдал «долю» в бюджет в виде налогов. Поэтому первое, что потребует ИФНС, получившая от органов МВД подтверждения факта аренды, - погасить задолженность по бюджетным сборам. К этой сумме нужно приплюсовать:

Штраф за неуплату налога. Сумма составляет 20% от суммы недоимки. В случае, если судом доказано, что уклонение от уплаты совершено умышленно (а в большинстве случаев происходит именно так), то штраф возрастает до 40%;
Штраф за неподачу декларации из расчета 5% за каждый месяц просрочки. Подать декларацию нужно по сроку до 30 апреля. Если 01.09.2017 Вы погасили долг по налогам за 2016 в сумме 3.420 руб., то Вам нужно дополнительно уплатить штраф 684 руб. (3.420 * 5% * 4 мес.). При этом размер штрафа ограничен 30% от суммы долга, но не может быть меньше 100 руб.
Пеню за просрочку налогового платежа. Показатель рассчитывается за каждый день с последнего дня уплаты (установлен НК) до дня оплаты по факту. Пеня определяется по формуле: П = 10,5% / 300, где 10,5 – ставка рефинансирования ЦБ. То есть погашая долг по налогам в сумме 3.420 руб., Вам нужно будет уплатить дополнительно 1,2 руб. (3.420 * 10,5% / 300) за каждый день просрочки.

Для тех, кто преступил закон не впервые, ответственность ужесточается: нарушителю придется уплатить штраф вдвое больше положенного.

Уголовная ответственность

Если общий долг по сборам оказался больше 300.000 руб. (такая сумма считается сокрытием в особо крупных размерах), то сумма налоговых удержаний может достигать 100.000 – 300.000 руб., либо собственник может быть лишен свободы на срок до 1 года.
Сесть в тюрьму может и нарушитель, чей доход от нелегальной аренды больше 2 млн. руб. в год. Если факт вины будет доказан, то арендодателя могут посадить на срок до 3 лет.

Как видим, доказать вину собственника бывает порой очень сложно. Но если суд все-таки докажет что Вы сдавали квартиру в аренду без налогов, то ответственность за нарушения может быть очень серьезной.

Пример 3

В 2016 Савельев К.Д. сдавал собственную комнату в аренду неофициально. Савельев не подал декларация по сроку до 30.04.2017 и не уплатил налог в сумме 4.630 до 15.07.2017. Судом было доказано правонарушение Савельева, он уплатил сбор 30.09.2017. Кроме того, с Савельева были удержаны штраф за неуплату, пеня за просрочку платежа, штраф за неподачу декларации. Проведем расчет каждой суммы:

Штраф за неуплату составляет 926 (4.630 * 20%).
Пеня составляет за каждый день просрочки – 1,62 (4.630 * 10,5% / 300). За 77 дней (с 16.07.2017 по 30.09.2017) Савельев заплатит 124 (77 * 1,62).
Штраф за неподачу декларации – 231 за каждый месяц (4.630 * 5%). Савельев просрочил 5 месяцев, поэтому заплатит 1.155 (231 * 5 мес.).

Таким образом, Савельев заплатит в бюджет 6.835 (4.630 + 926 + 124 + 1.155).

Вопрос - ответ

Вопрос :
Если арендодатель оформил ИП на УСН, должен ли он вести учет расходов?

Ответ: Нет, если он применяет ставку 6% от дохода. В случае, если ИП работает по ставке 15%, то учет вести нужно. Это связано с тем, что расчет налоговой базы определяется по формуле «доходы минус расходы». Практика показывает, что большинство арендодателей оформляют ИП по ставке 6%. Это выгодно, так как собственник не имеет наемных работников и не несет существенных расходов на услуги и материалы, которые необходимо учитывать.

Вопрос : Арендодатель имеет доход от аренды свыше 300.000 в год. Меняется ли для него налоговая ставка?

Ответ: Нет, ставка остается прежней. Но в случае, когда Вам по итогам года удалось получить доход более 300.000, то дополнительно нужно перечислить 1% от дохода в ПФ.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

111 комментариев

КАК ЛЕГАЛЬНО СДАВАТЬ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В АРЕНДУ?

Существует два способа оплаты налога на доходы, полученные от сдачи жилого помещения в аренду:

Подать налоговую декларацию по итогам года и оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%, не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором получен соответствующий доход.
Приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду.

ПОДАЧА ДЕКЛАРАЦИИ

1.Существует несколько вариантов заполнения декларации:

в бумажном виде с использованием бланка декларации, заполняемого от руки (предоставляется бесплатно в налоговых инспекциях или самостоятельно распечатать с сайта www.nalog.ru);

в электронной форме с использованием бланка или программы «Декларация 20__» (на сайте www.nalog.ru);

посетить налоговую инспекцию по месту регистрации и заполнить декларацию вместе с инспектором отдела камеральных проверок по НДФЛ.

2.Существует несколько вариантов подачи декларации:

в электронном виде через Интернет (с помощью сайта www.nalog.ru);

лично явиться в налоговую инспекцию по месту регистрации;

направить представителя налогоплательщика (подача через представителя предполагает, что к декларации будет приложен нотариально заверенный документ, подтверждающий полномочия представителя налогоплательщика);

представить декларацию путем почтового направления (в любом отделении почты России).

СРОКИ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ И УПЛАТЫ

Не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход, в налоговую инспекцию по месту жительства предоставляется налоговая декларация (форма 3-НДФЛ).

Не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом, уплачивается по месту учета налогоплательщика общая сумма налога, исчисленная в соответствии с поданной налоговой декларацией.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПАТЕНТА

1. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель

(госпошлина за регистрацию составляет - 800 руб.)
Для этого нужно обратиться в ИФНС № 46 или пройти онлайн регистрацию на сайте www.nalog.ru.

2. Подать заявление на получение патента в любую налоговую инспекцию

3. Получить патпент в налоговой инспекции в течение 5 рабочих дней после подачи заявления

4. Оплатить патент

Стоимость и сроки оплаты можно узнать

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

КТО ДОЛЖЕН ДЕКЛАРИРОВАТЬ ДОХОДЫ ОТ СДАЧИ НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ?

Ответ: Доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду должны декларировать граждане, которые сдают имущество в аренду другим физическим лицам. В случае если договор аренды заключен между физическим лицом и организацией, а организация не удержала налог, то физическое лицо так же должно задекларировать полученные доходы. Другим способом оплаты НДФЛ с аренды жилья является приобретение патента на сдачу жилых помещений в аренду.

КАК УЗНАТЬ ОБ ОБЯЗАННОСТИ УПЛАЧИВАТЬ НАЛОГ С АРЕНДЫ ЖИЛЬЯ?

Ответ: В соответствии со ст. 224 Кодекса доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, являются объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13% у налоговых резидентов РФ и по ставке 30% у физических лиц - нерезидентов РФ.

Закон предусматривает ответственность за непредоставление налоговой декларации, за уклонение от уплаты налогов и т.п. Так, например, если налогоплательщик обязан представить, но не представил налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц, то он несет ответственность, предусмотренную пунктом 1 статьи 119 Налогового кодекса Российской Федерации, в виде штрафа.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖНО ЗАКЛЮЧАТЬ ДОГОВОР И ПЛАТИТЬ НДФЛ ЗА АРЕНДУ?

Ответ: Гражданам, сдающим и снимающим квартиры, следует заключать договоры, в которых четко прописаны обязательства сторон. Это позволит в дальнейшем избежать возможных конфликтов между собственником и арендаторам, сэкономить деньги, нервы и время.

Регистрация договора необязательна, если он заключен на срок меньше года.

ДОЛЖЕН ЛИ АРЕНДАТОР ПЛАТИТЬ НДФЛ ЗА АРЕНДУ?

Ответ: Арендатор - нет. А вот арендодатели (собственники квартир) – да. В соответствии с Налоговым кодексом они должны уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13% от суммы, полученной за аренду квартиры.

КАК ПРАКТИЧЕСКИ ПОДАТЬ ДЕКЛАРАЦИЮ?

Ответ: В инспекциях прием деклараций ведется в операционных залах, либо в специально отведенных помещениях, имеются указатели, где осуществляется прием. Большинство операционных залов оборудованы электронной системой управления очередью, компьютерами со справочно-правовыми системами и программными продуктами, разработанными ФНС России.

Также в инспекции можно бесплатно получить консультации и практическую помощь по заполнению налоговых деклараций.

При подаче декларации при себе необходимо иметь паспорт и по желанию налогоплательщика документы, подтверждающие полученные доходы от сдачи в аренду имущества (договор аренды, расписки в получении денег, иные платежные документы).

КАК ЛЕГАЛЬНО СДАВАТЬ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ В АРЕНДУ?

Ответ: Существует два основных способа оплаты налога на доходы, полученные от сдачи жилого помещения в аренду:

1. Подать налоговую декларацию по итогам года и оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%;

2. Приобрести патент на сдачу жилых помещений в аренду.

Ответ: На сайте Департамента экономической политики и развития города Москвы мы сделали достаточно простой калькулятор - "как рассчитать стоимость патента". Вы заходите на сайт, выбираете вид деятельности, которой планируете заниматься (для примера возьмём сдачу в аренду квартиры, выбираете район, в котором квартира расположена, её площадь и тот период, на который вы хотите приобрести патент, а калькулятор автоматически рассчитывает стоимость патента. Вы её смотрите, оцениваете, на какой срок вы готовы приобрести патент – на год, может быть, месяц.

ЧЕМ УДОБЕН ПАТЕНТ?

Ответ: Его можно приобрети на любой срок в течение календарного года. Например, если вы только начинаете сдавать квартиру в аренду, и ещё не уверены, сможете ли вы её долго сдавать, надолго ли задержится ваш арендатор, вы можете приобрести патент на месяц, на два, на три, попробовать, насколько эта система вам удобна. И дальше уже приобретать его, например, на год. Кроме этого патент избавляет вас от кипы бумаг, от необходимости заполнить большую, достаточно сложную декларацию по налогам на доходы физических лиц. Всё, что нужно сделать, - это просто заполнить достаточно простое заявление на приобретение патента и получить патент. И всё. Все сложности с заполнением отчёта уходят.

КАКОВА СТАВКА НАЛОГА НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ, В СЛУЧАЕ ЕСЛИ Я (КАК ФИЗИЧЕСКОЕ ЛИЦО) ПОЛУЧАЮ ДОХОДЫ ОТ СДАЧИ КВАРТИРЫ В АРЕНДУ?

Ответ: Налоговые ставки установлены ст. 224 НК РФ.

· 13% - для налоговых резидентов РФ;

· 30% - для нерезидентов РФ.

КАКИЕ СРОКИ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ И УПЛАТЫ НАЛОГА НА АРЕНДУ ЖИЛЬЯ?

Ответ: Представить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту жительства в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором был получен соответствующий доход.

Общая сумма налога, исчисленная в соответствии с поданной налоговой декларацией, уплачивается по месту учета налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

За непредставление налоговой декларации и неуплату налога, помимо принуждения к уплате самого налога, предусмотрена ответственность в соответствии со статьями 119 и 122 Налогового кодекса Российской Федерации (до 40% от суммы неуплаченного налога, которые взыскиваются в судебном порядке).

В НАЛОГОВОМ ПЕРИОДЕ ПОЛУЧЕН ДОХОД ОТ СДАЧИ В АРЕНДУ КВАРТИРЫ. ИМЕЮ ЛИ Я ПРАВО ПРИ РАСЧЕТЕ НАЛОГА НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ УМЕНЬШИТЬ ДОХОДЫ, ПОЛУЧЕННЫЕ В ВИДЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ, НА СУММУ ПРОИЗВЕДЕННЫХ РАСХОДОВ В ВИДЕ ОПЛАТЫ ПОТРЕБЛЕННЫХ АРЕНДАТОРОМ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ, ЕСЛИ СТОИМОСТЬ ДАННЫХ УСЛУГ ВКЛЮЧЕНА В СУММУ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ?

Ответ: В том случае, если в договоре аренды предусмотрено, что в сумму арендной платы включены расходы арендатора в виде стоимости расходов за пользование коммунальными услугами, то арендодатель не вправе учитывать указанные расходы при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

ЧТО МНЕ НЕОБХОДИМО СДЕЛАТЬ, ЕСЛИ Я ЗНАЮ, ЧТО ОДИН ИЗ МОИХ СОСЕДЕЙ НЕОФИЦИАЛЬНО СНИМАЕТ КВАРТИРУ (КОМНАТУ)?

Ответ: Информацию о данном факте Вы можете предоставить старшему по подъезду, участковому уполномоченному полиции по вашему участку, либо непосредственно в налоговые органы. В органы власти можно обращаться в том числе и в электронном виде через Интернет.

11 Республика Коми

Дата публикации: 25.04.2014

Издание: Официальный сайт ООО "КонсультантПлюсКоми", 23.04.2014
Тема: Декларирование доходов граждан, сдача жилья в аренду
Источник: http://www.consultantkomi.ru/presscenter/620/

В самом разгаре « », и не редко в налоговые органы республики обращаются граждане с просьбой разъяснить, нужно ли до 30 апреля подавать декларацию по налогу на доходы физических лиц за прошлый год (форма 3-НДФЛ), если гражданин, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, сдавал квартиру в аренду другому физическому лицу.

Андрей Бабик, начальник отдела налогообложения имущества и доходов физических лиц Управления Федеральной налоговой службы по Республике Коми:

– В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации, являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц.

Согласно п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Одного только факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Пунктом 2 ст. 11 Кодекса определено, что физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них Кодексом, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.

Вместе с тем, учитывая, что признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер, квалифицировать в соответствии с ними деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества возможно только при наличии полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности.

Критерии отнесения деятельности к предпринимательской приведены, в частности, в письмах Минфина России от 07.11.2006 N 03-01-11/4-82, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125 и др.

При регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) с указанием вида деятельности «Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества» (Код по ОКВЭД ОК 029-2001 – 70.20.1) доходы, полученные по договору найма жилого помещения, находящегося в его собственности, подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.

ИП может находиться на общей системе налогообложения (доходы облагаются по ставке 13%) либо применять специальные режимы налогообложения (УСН).

Таким образом, доходы ИП от сдачи в аренду собственного недвижимого имущества будут облагаться налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН. Он может выбрать налогообложение по одной из двух ставок: с объектом "доходы" - 6%, "доходы минус расходы" - 15%.

В ином случае, гражданин, сдававший жилье в аренду, по окончании года, но не позднее 30 апреля, обязан подать в налоговый орган по месту регистрации декларацию по форме? 3-НДФЛ с указанием полученного от сдачи внаем дохода и до 15 июля уплатить исчисленный в декларации налог.

Эвелина Петкова, юрист-эксперт «Консультант Коми»:

– Если деятельность физического лица по сдаче имущества в аренду не отвечает критериям предпринимательской деятельности, то с полученных от аренды имущества денежных средств лицо уплачивает подоходный налог. Порядок налогообложения предусмотрен главой 23 Кодекса.

Плательщиками НДФЛ признаются физические лица - налоговые резиденты РФ, а также физические лица, не являющиеся налоговыми резидентами РФ, но получающие доходы от источников в РФ, в том числе от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ (п. 1 ст. 207, подп. 4, 10 п. 1 ст. 208 Кодекса).

В соответствии со ст. 224 Кодекса доходы, получаемые собственником жилых помещений по договорам найма жилых помещений, являются объектом налогообложения по НДФЛ по ставке 13% у налоговых резидентов РФ и по ставке 30% у физических лиц - нерезидентов РФ.

Кроме того, статьей 198 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена ответственность за уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица.

Разделы