استخدام صندوق الأمانات في المعاملات العقارية. خلية البنك: مزايا وعيوب

تتعامل المعاملات العقارية دائمًا بمبالغ بملايين الدولارات. وفي سوق العقارات هناك الكثير من المحتالين والمحتالين وغيرهم من الأشخاص "المخادعين".

القراء الأعزاء! يتحدث المقال عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية ، لكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك بالضبط- اتصل باستشاري:

يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار الساعة وطوال أيام الأسبوع.

إنه سريع و مجانا!

مسألة أمن المستوطنات لا يمكن التعامل معها بطريقة غير مسؤولة - فبعد كل شيء ، ستعتمد على ما إذا كانت الصفقة ستنتهي بنجاح أم أن ضحية أخرى ستقع في خزينة ضحايا المخادعين التاليين؟

في أي نقطة يحدث ذلك

واحدة من القضايا الرئيسية في المعاملات العقارية هي الوقت الذي يتم فيه تحويل الأموال من طرف إلى آخر. يمكن تحويل الأموال قبل اكتمال المعاملة في Rosreestr ، وبعد ذلك ، هناك بعض الفروق الدقيقة هنا.

لذلك ، بالنسبة للبائع ، الخيار الأكثر قبولًا هو عندما يدفع المشتري سعر البيع حتى قبل أن تغير الشقة مالكها.

بالإضافة إلى ذلك ، يؤمن البائع نفسه ضد مخاطر الخداع. بعد كل شيء ، بعد تغيير الملكية ، لا يمكن تنفيذ الإجراء "العكسي" إلا من خلال المحكمة - إذا تم الاعتراف بأن المعاملة غير صالحة.

إذا بدا أن المشتري يتمتع بحسن نية ، فإن توقيت تحويل الأموال غير ذي صلة بشكل أساسي. بالطبع ، هناك احتمال أنه بعد استلام الأموال ، سيرفض البائع مواصلة المعاملة. لحسن الحظ ، هناك حالات قليلة من هذا القبيل.

وبالتالي ، يمكن استخلاص استنتاجين صغيرين:

• من المرغوب فيه أن يتم تحويل الأموال بعد توقيع DCT ، ولكن قبل تسجيل الدولة لحقوق الملكية ؛
• إذا تهرب المشتري من الدفع بكل طريقة ممكنة قبل التسجيل الحكومي للملكية ، فهناك خطر أن يكون هذا محتالًا لن يعيد المال ببساطة.

قواعد

تعتمد قواعد تحويل الأموال للشقة على السوق الذي يتم فيه شراء العقار السكني ، وكذلك على بعض الشروط الأخرى:

1. إذا تمت الصفقة في سوق العقارات الأساسي ، فسيكون الطرفان هما المشتري والمطور (كيان فردي وكيان قانوني ، على التوالي). عادة ، يتم تنفيذ المدفوعات في هذه الحالة عن طريق التحويل المصرفي ، ومع ذلك ، يمكن أيضًا إيداع النقود من خلال مكتب الدفع النقدي للمطور. يتم اختيار طريقة تحويل الأموال من قبل المطور ، ولا يمكن للمشتري التأثير على ذلك إلا في حالات نادرة.
2. منذ عام 2019 ، بالنسبة لـ DDU (اتفاقيات المشاركة) ، ينص التشريع على خطة تسوية بديلة - من خلال حسابات الضمان. في الحالة المعروضة ، يتم تحويل الأموال أيضًا عن طريق التحويل المصرفي ، ولكن ليس مباشرة إلى المطور ، ولكن إلى حساب جاري خاص.
3. إذا تم تنفيذ الصفقة في السوق الثانوية ، فمن المقبول عمومًا الدفع نقدًا ، ولكن هذه هي الطريقة الأقل أمانًا.

لإتمام صفقة ناجحة دون التعرض لخطر الخداع ، من الأفضل استخدام طرق دفع آمنة ، على سبيل المثال:

• من خلال صندوق ودائع آمن في أحد البنوك ؛
• خطاب اعتماد؛
• من خلال إيداع التوثيق.

كيف يتم تحويل المال عند بيع شقة

ضع في اعتبارك الطرق الموجودة وأي منها أكثر قبولًا وأمانًا لكلا طرفي المعاملة.

عبر حساب بنكي

الطريقة الأكثر شيوعًا لتحويل الأموال للشراء هي الدفع نقدًا ، ولكن بدون تحويل مباشر للأموال "إلى يد" البائع ، ولكن بمساعدة خلية خاصة في البنك.

يتم تكييف إجراء تأجير الخلية واستخدامها إلى أقصى حد لإجراء معاملات مختلفة مع العقارات ، بما في ذلك المعاملات متعددة المراحل.

صندوق الودائع الآمن هو خزنة صغيرة ، يمكن مقارنتها بدرج مكتب ، يقع في قبو بنك خاص - مستودع.

تقدم المؤسسة الائتمانية خدمات تأجير الهواتف المحمولة لفترة غير محدودة. في الوقت نفسه ، لا تتحكم مؤسسة الائتمان في ما سيضعه المستأجر بالضبط في الخلية.

تضمن المؤسسة المصرفية فقط حماية الخلية والتحكم في الوصول إليها. وبالتالي ، فإن السرية التامة مضمونة عند تحويل الأموال.

عادة ما يكون مستأجر صندوق الأمانات مشتري عقارات. كما أنه يدفع المال بالمبلغ الذي حدده البائع في الخزنة.

لا يمكن للبائع سحب الأموال إلا إذا كانت الشروط المحددة في الإضافة. الموافقة على اتفاقية إيجار صندوق الأمانات. تم إبرام الاتفاقية بين أطراف 3 - المشتري والبائع والبنك.

في اتفاقية إضافية ، قد تفرض الأطراف شروطًا محددة للوصول إلى الخلية لكل شخص.

على سبيل المثال ، بالنسبة للبائع ، يجب توضيح الشروط والمستندات المحددة التي يجب تقديمها إلى البنك لسحب الأموال من الخزنة. إذا لم تغير الشقة مالكها خلال الوقت المحدد ، فسيكون المشتري قادرًا على تحصيل أمواله.

كقاعدة عامة ، يكون تأكيد نقل الملكية للمصرف هو جواز سفر البائع وعقد البيع مع علامة Rosreestr بأن المعاملة قد اجتازت تسجيل الدولة.

يجوز للأطراف أيضًا تحديد شروط إضافية لوصول البائع إلى صندوق الأمانات. على سبيل المثال ، أشر إلى مستخرج من دفتر المنزل إلزامي للتقديم ، يؤكد عدم وجود الأشخاص المسجلين في.

من خلال كاتب عدل

القانون ، على وجه الخصوص ، المادة 327 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على إمكانية المدينين بموجب التزام نقدي لإيداع الأموال في وديعة كاتب العدل.

بناء على الجزء 1.1. في هذه المادة ، قد تنص اتفاقية بين الدائن والمدين على شرط أن يكون المدين (الذي هو أيضًا مشتري الشقة) ملزمًا بالوفاء بالالتزام بدفع سعر البيع فقط عن طريق إيداع الأموال في وديعة موثقة.

وبالتالي ، من أجل تطبيق طريقة التسوية هذه ، يجب على أطراف المعاملة الإشارة في DCT إلى أن التسويات ستتم عن طريق وديعة موثقة.

كيف تتم المدفوعات من خلال كاتب عدل؟ يقوم مشتري الشقة ببساطة بزيارة كاتب العدل في مكان المعاملة ويقدم المال إما نقدًا أو من خلال التحويل المصرفي.

يقبل كاتب العدل المال ويخزنه حتى يستوفي الدائن (بائع الشقة) شروط تسجيل الحالة للمعاملة.

كاتب العدل لا يحتفظ بالمال في مكتبه. بغض النظر عن طريقة تحويلها من قبل المشتري ، فهي على الحساب المصرفي لكاتب العدل.

يرجى ملاحظة أن القانون المدني للاتحاد الروسي يسمح للمشتري بسحب الأموال من وديعة كاتب العدل في أي وقت.

وبالتالي ، يجب على أطراف العقد بالضرورة الإشارة إلى شرط في الاتفاق بشأن حالات محددة عندما يمكن للمشتري سحب الأموال من وديعة كاتب العدل لتجنب سوء الفهم.

في يوم الصفقة

عادةً ما تكون التسوية في نفس اليوم طريقة تسوية نقدية. ومع ذلك ، يوصى باستخدام طريقة "الجد" فقط في الحالات القصوى وبثقة بنسبة 100٪ في نزاهة الطرف المقابل.

المدفوعات النقدية شائعة جدًا إذا تم تنفيذ المعاملة ، على سبيل المثال ، بين الأقارب أو الأصدقاء المقربين.

المخاطر الموجودة في التسوية النقدية:

• الحاجة إلى نقل مبلغ كبير من المال من مكان إلى آخر ؛
• الخداع والاحتيال عند عد الأوراق النقدية ؛
• تحويل الأوراق النقدية المزيفة.

من حساب إلى حساب

يمكن لأطراف العملية استخدام طريقة أخرى ، ولكن أقل شيوعًا (مقارنة بصندوق ودائع آمن) - خطاب اعتماد.

خطاب الاعتماد هو خدمة تقدمها مؤسسة ائتمانية لتحويل الأموال من حساب مشتري الشقة إلى حساب البائع عند تقديم البائع للمستندات التي تثبت المعاملة.

صندوق الودائع وخطاب الاعتماد هما طريقتان متطابقتان تقريبًا لتحويل الأموال ، مع استثناء واحد. خطاب الاعتماد هو دفعة غير نقدية ، وصندوق الودائع هو نقد.

عن طريق الرهن العقاري

في الحالات التي يأخذ فيها المشتري المحتمل رهنًا عقاريًا لشراء مسكن ، يتم التحكم في صحة الحسابات وشرعيتها من قبل البنك الدائن ، لأنه مهتم مسبقًا بسلامة الأموال المقترضة.

اعتمادًا على البنك المعين ، يمكن إجراء التسويات من خلال صندوق ودائع آمن ومن خلال خطاب اعتماد.

إذا تم إجراء التسويات من خلال صندوق إيداع ، فقد يطلب البنك الدائن حزمة إضافية من الوثائق التي توفر للبائع إمكانية الوصول إلى الخزنة.

يمكن أن تكون هذه المستندات:

• مستخرج من USRR يؤكد نقل الملكية ؛

• استلام نقود
• شهادة من Regchamber على قبول حزمة من المستندات لتسجيل الدولة ، إلخ.

أخطاء أساسية

أهم الأخطاء التي يرتكبها الأطراف عند قيامهم بمعاملات تحويل الأموال عند بيع وشراء العقارات:

1. اختيار الطريقة الخاطئة لتحويل الأموال.

تتطلب المعاملات العقارية توثيقًا دقيقًا. ولكن من المهم أيضًا النظر في إجراءات الدفع. ما هي الطرق التي يمكنني من خلالها تحويل الأموال عند بيع شقة في عام 2019؟

القراء الأعزاء! يتحدث المقال عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية ، لكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك بالضبط- اتصل باستشاري:

يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار الساعة وطوال أيام الأسبوع.

إنه سريع و مجانا!

لقد اعتاد الناس على حقيقة أنه عند بيع العقارات ، يجب وضع عقد بيع صحيح. يتم التفكير في محتواها بالتفصيل ، ويتم أخذ كل فارق بسيط في الاعتبار.

ولكن عندما يتعلق الأمر بتسوية صفقة ما ، فإن معظم المواقف تكون قياسية. يتم دفع الأموال قبل إبرام العقد أو بعده. وقد تكون هذه اللحظة هي المشكلة الأكثر أهمية.

كيف تتم عملية تحويل الأموال عند بيع شقة في 2019 وكيف لا نواجه الاحتيال؟

نقاط عامة

يعتمد تحويل الأموال عند بيع شقة واختيار خيار الدفع على نوع السوق الذي تتم فيه المعاملة.

عندما يتم بيع شقة في السوق الأولية ، يشارك في الصفقة فرد يمثله المشتري وكيان قانوني يمثله المطور.

يتم تحديد إجراءات الدفع من قبل المطور. يتم تحويل الأموال من حساب المشتري على أساس فاتورة صادرة عن الشركة المطورة ، وفقًا لشروط العقد.

إذا تم شراء شقة من خلال المشاركة ، فسيتم استخدام الخيار البديل الذي ينص عليه القانون منذ عام 2019.

يتم ضمان حماية أموال أصحاب الأسهم من خلال تحويل الأموال من خلال حسابات الضمان.

أي أنه يتم استخدام طريقة دفع غير نقدية ، لكن الأموال تذهب إلى حساب مصرفي خاص ، وليس مباشرة إلى المطور.

الوضع مع الدفع في السوق الثانوية أكثر تعقيدًا. هنا ، يتم قبول المدفوعات النقدية بشكل أكبر.

في الواقع ، يمكن للمشتري أن يمنح البائع "حقيبة من المال" ، ويمكن لهذا الأخير أيضًا أن يدعي أنه لم يكن هناك تحويل.

المخاطر كبيرة بما يكفي. تزداد بمشاركة العديد من البائعين في الصفقة دفعة واحدة ، عندما يتم توزيع الأموال المحولة بينهم على الفور.

هناك مخاطر للبائعين إعادة البيع كذلك. على سبيل المثال ، تم التوصل إلى اتفاق لتلقي الأموال بعد التوقيع وتسليم الشقة.

والآن أوفى البائع بالتزاماته ، لكن لا يوجد مال حتى الآن. طبعا من حقه إنهاء العقد لكن هذا لا يعني أن الشقة ستعاد إليه.

لإعادة الممتلكات ، سوف تحتاج إلى الذهاب إلى المحكمة وقضاء الكثير من الوقت في التقاضي.

كيف تحل مشكلة دفع ثمن العقار بشكل صحيح وكيف يتم تحويل الأموال عند شراء / بيع شقة؟

مفاهيم أساسية

بيع الشقة ينطوي على نقل الملكية وفقا لشروط العقد المبرم. تتضمن هذه الاتفاقية أقسامًا قليلة جدًا.

عددهم الإجمالي يعتمد فقط على رغبات الأطراف. ولكن في أي عقد يجب أن يكون هناك بند حول السعر.

سعر العقد هو المبلغ الذي قام البائع بتقييم الشقة به وما ينوي الحصول عليه من المشتري مقابل الملكية المنقولة.

يشمل شرط التحويل النقدي ما يلي:

• تاريخ تحويل الأموال
• طريقة التحويل أو التحويل ؛
• نقاط مهمة أخرى.

يحق للمشاركين في المعاملة أن يختاروا بشكل مستقل خيار الدفع وتعيين لحظة تحويل الأموال.

في هذه الحالة ، يحق للشخص الذي يتصرف بصفته البائع الحصول على مدفوعات مقابل الشقة. هذا هو صاحب الشقة أو من ينوب عنه قانوناً.

إجراءات إبرام الصفقة

تقليديا ، يمكن تقسيم معاملة بيع شقة إلى خمس مراحل:

بالنسبة لتحويل الأموال لشقة ، فمن المنطقي أن نفترض أنه يجب استبدال مبلغ المال بحق الملكية. وهنا تبرز المشكلة الرئيسية.

إذا قام المشتري بتحويل الأموال قبل استلام الشقة ، فقد تكون هناك صعوبات في المستقبل مع الشقة الفعلية.

يمكنك الانتظار شهورًا حتى يخلي المالك العقار. عندما يقوم البائع بنقل الشقة مع ملكيتها قبل استلام الأموال ، فهناك خطر عدم تلقي الدفع على الإطلاق.

كما أن الحالات التي يتلقى فيها أحد الأطراف ما هو مستحق بموجب المعاملة ويرفض بعد ذلك الاعتراف بهذه الحقيقة ليست غير شائعة.

وبالتالي ، فإن الإجراء الصحيح لتحويل الأموال عند بيع شقة مهم لكلا طرفي الصفقة من أجل عزل الشقة. وهنا يتوفر للمشاركين عدة خيارات.

اللوائح الحالية

يتم تنظيم إجراءات بيع العقارات. إنه يسمى "بيع وشراء". يشير القسم 7 من هذا الفصل إلى بيع العقارات.

تؤثر كل مادة منفصلة من الفقرة على جوانب معينة من المعاملة - العقد وشكله وتسجيل الحالة وتعريف الموضوع وما إلى ذلك.

وتجدر الإشارة إلى أنه لا يجوز تحويل الأموال قبل تسجيل الملكية. في كثير من الأحيان ، يستخدم المحتالون مثل هذا المخطط عندما يأخذون المال قبل الاتصال بـ Rosreestr.

أثناء عملية التسجيل ، يتم أحيانًا الكشف عن الفروق الدقيقة التي لا تسمح بتسجيل حق الملكية (على سبيل المثال ، البائع غير مصرح له بالفعل بإجراء المعاملة).

ولكن ليس من الممكن دائمًا إعادة الأموال التي تم تحويلها بالفعل. وفي حالة عدم وجود أدلة مناسبة ، من المستحيل تمامًا إثبات أن الأموال قد تم تحويلها.

من ناحية أخرى ، لا يريد البائع المخاطرة أيضًا. يريد أن يتأكد من أنه سيحصل بالفعل على أموال للشقة. كيف يتم تحويل الأموال في المعاملات بين الأفراد؟

في أغلب الأحيان ، يتم تحويل الأموال نقدًا. وغالبًا ما يتم استخدامه كدليل على حقيقة قبول الأموال وتحويلها.

هذه أداة معروفة إلى حد ما ، وبالطبع لها مكان لتكون فيه. ولكن في العالم الحديث ، توجد طرق أكثر أمانًا لتحويل الأموال إلى البائع.

إجراء حساب

في معاملات بيع العقارات ، هناك ثلاث طرق أكثر أمانًا لتحويل الأموال. هذا هو:

• خلية البنك
• تورط كاتب عدل
• خطاب اعتماد.

يتم استخدام الخلية عند تحويل النقود. يمكن أن يساعد كاتب العدل في التسويات ، نقدًا وعن طريق التحويل المصرفي. يفترض خطاب الاعتماد على وجه الحصر الدفع غير النقدي.

كل من الطرق المذكورة أعلاه لها مزاياها الخاصة. لكن في الوقت نفسه ، من الضروري معرفة التفاصيل الدقيقة لتطبيق كل طريقة.

إذا قمت بتطبيق الخيار المختار بشكل صحيح ، فسيتم تقليل المخاطر المحتملة المرتبطة بتحويل الأموال إلى الصفر تقريبًا.

عبر حساب بنكي

أصبح استئجار الخزينة في أحد البنوك مؤخرًا أكثر شيوعًا في سوق العقارات. صندوق الأمانات هو خزنة في قبو بنك خاص (مستودع).

يقوم البنك باستئجار مثل هذه الخزنة لمدة أي مدة من أجل الحفاظ على الأشياء الثمينة. في الوقت نفسه ، لا يتحقق البنك مما سيتم حفظه في الخلية.

تتمثل المهمة المصرفية الرئيسية في ضمان حماية الوصول الآمن والتحكم إليه. نتيجة لذلك ، يتم تحويل الأموال من خلال البنك بطريقة سرية للغاية.

يصبح المشتري هو المستأجر للخلية. يضع في الخزنة المبلغ المراد تحويله إلى البائع.

يمكن لهذا الأخير تلقي الأموال فقط وفقًا لشروط اتفاقية إضافية مبرمة بين البائع والمشتري والبنك.

تحدد الاتفاقية التي يتم وضعها شروط الوصول إلى الخلية - فترة محددة ومستندات يجب على البائع توفيرها.

جوهر هذه الطريقة هو أن البائع يوثق الحقيقة لمشتري معين.

في المقابل ، يحصل على فرصة انتزاع المال من الزنزانة. إذا لم يحضر البائع خلال الوقت المحدد ، يمكن للمشتري تحصيل الأموال بنفسه.

باستخدام مثل هذه الحسابات ، تتم إعادة حساب النقد وفحصه في البنك عند وضعه في خزنة بحضور البائع.

في هذه الحالة ، يمكن أن يظل مفتاح الخزنة مع المشتري حتى استلام الأموال بعد تسجيل الدولة أو تحويلها على الفور إلى البائع.

الأهمية! يمكن أن تنص الاتفاقية على شرط المشاركة ، بغض النظر عن الشروط الأخرى. على سبيل المثال ، رفض الطرفان الصفقة.

من أجل عدم انتظار تاريخ الاستحقاق ، يمكن للمشاركين في الصفقة المقترحة فتح الخزنة بشكل مشترك ، وسيسترد المشتري أمواله.

نقدا

يمكن إجراء التحويل النقدي دون تدخل البنك. على سبيل المثال ، يقوم المشتري بتحويل الأموال ، وفي المقابل يتلقى إيصالًا.

يصبح هذا دليلاً على تحويل الأموال ، وإذا لزم الأمر ، يمكن استخدام هذه الوثيقة حتى في الإجراءات القانونية.

لكن في نفس الوقت ، تحتاج إلى عمل إيصال بشكل صحيح. يقوم البائع بكتابتها ، ويفضل أن تكون كاملة بخط اليد ، بدون بقع وتخطيطة ، ثم يصادق عليها بتوقيعه المطابق لعينة جواز السفر.

يتم ضمان التحويل النقدي الآمن من خلال جذب وديعة كاتب العدل. يتم وضع الأموال في حساب كاتب عدل خاص قبل المعاملة.

بعد أن يسجل المشتري الملكية ، يتم تحويل الأموال إلى البائع.

كما أن شروط استلام الأموال منصوص عليها في الاتفاقية ، كما هو الحال مع صندوق الأمانات. يمكن أيضًا استخدام وديعة كاتب العدل للتسويات غير النقدية.

خيارات أخرى

تشمل الخيارات الأخرى خطاب الاعتماد. هذه خدمة بنكية ، أو بالأحرى التزام ، بتنفيذ مدفوعات من الحساب نيابة عن العميل لصالح المستلم المحدد عند تقديم قائمة معينة من المستندات.

بشكل عام ، المخطط هو نفسه مخطط الخلية المصرفية. الفرق هو أنه يتم استخدام طريقة دفع غير نقدية.

يمكن أن يكون لخطاب الاعتماد تعبيرات مختلفة ، ولكن عند بيع شقة ، غالبًا ما يتم استخدام خطاب اعتماد مغطى وغير قابل للإلغاء.

مغطاة تعني أن بنك المشتري (البنك المُصدر) يحول بالفعل المبلغ المطلوب من المال إلى بنك البائع (البنك المنفذ).

تعني عدم القابلية للإلغاء أن البنك المصدر لا يمكنه سحب الأموال مرة أخرى دون سبب وجيه.

مخطط النقل

كيف يتم تحويل الأموال من المشتري إلى البائع؟ يعتمد مخطط تحويل الأموال عند بيع شقة بالكامل على الطريقة التي يختارها الطرفان:

في أي نقطة يحدث ذلك

في عقد بيع الشقة ، يتم دائمًا تحديد اللحظة التي يتم فيها تحويل الأموال. كقاعدة عامة ، هذا منصوص عليه في الفقرة الخاصة بـ "إجراءات الاستيطان".

من الناحية النظرية ، يمكن للأطراف تحديد لحظة تحويل الأموال بشكل مستقل. لذلك عند تحويل الأموال نقدًا ، يمكن إجراء الحساب:

ومع ذلك ، في أي وقت يتم فيه تحويل الأموال النقدية عند بيع شقة ، تظل العملية محفوفة بالمخاطر. شيء آخر هو عند استخدام صندوق ودائع آمن أو وديعة موثقة أو خطاب اعتماد.

بالفيديو: 7 أخطاء عند تحويل أموال لشقة

في هذه الحالة ، لحظة الإرسال نفسها ليست مهمة. يمكنك إيداع الأموال للتوفير في أي وقت. على أي حال ، لن يستلمها البائع إلا بعد استيفاء الشروط المتفق عليها مسبقًا.

التكاليف الإضافية المحتملة

إذا كان هناك العديد من الطرق الآمنة لتحويل الأموال عند الشراء والبيع ، فمن المنطقي أن نسأل لماذا لم تصبح التحويلات النقدية من يد إلى أخرى قديمة.

هذا ما يفسره الرغبة في تجنب التكاليف الإضافية. أي من الطرق الآمنة المدرجة لتحويل الأموال تفترض ذلك بشكل افتراضي.

في حالة استخدام خلية بنكية ، سوف تحتاج إلى دفع ثمن إيجار الخزنة. في الوقت نفسه ، يعتمد مقدار الإيجار على كل من فترة التخزين وحجم الخلية (حد المبلغ).

تكلفة استئجار الزنزانة تتراوح بين 1-3 آلاف روبل في الشهر. بالإضافة إلى ذلك ، سيتعين دفع 2-5 آلاف روبل مقابل تنفيذ اتفاقية إضافية.

قد يُفرض على العميل أيضًا قسط تأمين للخلية ووديعة لمفتاحها في حالة الخسارة. عند استخدام وديعة كاتب العدل ، ستحتاج إلى دفع حوالي 1500 روبل.

ولكن هذا بشرط أن يتم تقديم الخدمة كخدمة إضافية عند إعداد عقد بيع مع كاتب عدل.

ولكن في الوقت نفسه ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن البنوك تتقاضى رسومًا مقابل تحويل الأموال من حساب إلى حساب. في هذه الحالة ، اتضح أن العمولة يتم تحصيلها مرتين.

بالإضافة إلى ذلك ، يتم فرض عمولة إضافية عند صرف الأموال. عندما يتم تطبيق خطاب الاعتماد ، تزداد تكلفة الخدمات المصرفية.

كما يزداد عدد المصاريف ذات الصلة - فتح حساب من قبل المشتري والبائع ، وعمولات للتحويلات بين البنوك ، وعمولات لسحب الأموال.

بالإضافة إلى ذلك ، لا تقدم العديد من البنوك خطاب الاعتماد ، وبسبب ندرة استخدامه ، فإن العديد من البنوك ببساطة لا تمتلك المهارة لاستخدامه.

يعد شراء شقة من أغلى المشتريات في حياة الإنسان. لذلك ، تصبح مسألة الضمان في تحويل الأموال بين البائع والمشتري مهمة للغاية. صندوق ودائع آمن عند شراء شقة هو خيار جيد لتأمين لحظة الدفع.

تحويل الأموال عند شراء شقة

يمكن تحويل الأموال عند شراء شقة جديدة بثلاث طرق:

• قبل تسجيل جميع المستندات في غرفة التسجيل - نقدًا ؛
• بعد تسجيل جميع المستندات الخاصة بحق الملكية - نقدًا أيضًا ؛
• من خلال حساب مصرفي.

الخياران الأولان غير آمنين إلى حد ما. دعونا نشرح لماذا.

تخيل أن تكلفة الشقة لا تقل عن 3 ملايين روبل. حتى لو تم طي الأوراق في 5 آلاف ، ستظل العبوة رائعة في الحجم.

نعم ، بالطبع ، من الممكن ترتيب لقاء على أرض محايدة ، ولكن أين توجد الضمانات ، أولاً ، أنك ستصل إلى هذه المنطقة المحايدة بمثل هذا المبلغ ، وثانيًا ، أن الجانب الآخر من الاتفاقية عبارة عن بلورة -شخص نزيه واضح ولم يخبر احد عن لحظة تحويل الاموال؟

إذا كنت قد قررت بالفعل "المخاطرة" حتى النهاية والدفع نقدًا ، فلنحاول حماية أنفسنا:

• اختيار مكان لا يشكل تهديدًا عند تحويل الأموال ؛
• اصطحب معك صديقًا (قريبًا) ؛
• تطلب إيصالًا من البائع بأنه تلقى المال. يتم تحرير الإيصال بأي شكل من الأشكال ، ولكن لا تنس أن تشير فيه إلى تفاصيل جواز السفر لمتلقي الأموال والمبلغ الذي تم تحويله إليه.

تحويل الأموال من خلال حساب مصرفي

وفقًا للخبراء ، يعد تحويل الأموال من خلال صندوق الأمانات (الخزنة) من أكثر الطرق أمانًا.

في البنك ، يمكنك اختيار نوعين من تخزين الأموال:

• حفظ مسؤول.في هذه الحالة ، بالإضافة إلى الاتفاقية مع البنك ، يتم أيضًا طباعة اتفاقية إضافية. إنه يشير إلى الشخص الذي يمكنه أخذ المال من الخلية.
• التخزين الفردي الآمن. وهي اتفاقية بين البنك والشخص الذي يأخذ المال. في هذه الحالة ، لا توجد شروط إضافية منصوص عليها.

كقاعدة عامة ، يتحمل مشتري الشقة جميع التسويات مع البنك. يمكن أن يتعهد الطرفان بالأموال معًا (للتحقق من صحة المبلغ) ، ويأخذها البائع فقط.

يمكن استئجار الخلية لمدة تتراوح من شهر إلى شهرين. الدفعات الشهرية واليومية ممكنة. يتراوح متوسط ​​تكلفة الخلية الواحدة من 1200 إلى 2600 روبل شهريًا. بالإضافة إلى الخلية ، يقدم البنك أيضًا خدمة لإعادة الحساب والتحقق من صحة مبلغ المال.

تكون عملية تحويل الأموال على النحو التالي:

1. يتم وضع مبلغ معين من المال في خلية بنكية يوميًا (أو عدة أيام) قبل إتمام المعاملة.
2. تم توقيع عقد البيع.
3. البائع يأخذ المال من الزنزانة.

يشير الاتفاق مع البنك إلى الشخص الذي يمكنه سحب الأموال من الخلية ، وهي: بيانات جواز سفره والمستندات التي يجب عليه تقديمها.

فوائد استخدام صندوق الأمانات عند تسوية معاملات البيع والشراء

سلبيات استخدام صندوق ودائع آمن عند الحساب بموجب عقد البيع

• لا توجد وثيقة واحدة صادرة عن عقد إيجار خلية بنكية تحدد المبلغ الذي سيتم تخزينه هناك. وبناءً عليه ، إذا نشأ نزاع حول تحويل الأموال ، فلن تكون هذه الأدلة حاسمة في المحكمة.
• لن يتمكن موظفو البنك من التحقق من صحة المستندات المقدمة لهم ، والتي تعتبر ضرورية للوصول إلى الخلية. بالطبع ، يتم فحص جميع بيانات البائع ، ويتم فحص كل هذا مقابل جواز السفر ، وما إلى ذلك. لكن اتفاقية تأجير الخلية نفسها قد تحتوي على شرط ألا يكون البنك مسؤولاً عن صحة المستندات المقدمة.

كما ترى ، هناك القليل من السلبيات في هذه الحالة. لكنهم ما زالوا موجودين. كبديل لاستخدام صندوق ودائع آمن في التسويات مع البائع ، يمكنك تقديم تحويل الأموال ، ما يسمى خطاب الاعتماد. لكنه يخسر في صندوق ودائع آمن ، ويرجع ذلك أساسًا إلى أن صيانته يكلف أكثر بكثير ويستغرق وقتًا أطول في المعالجة.

ولكن نظرًا لأن نوعًا من التسوية غير النقدية يتم بمساعدة خلية بنكية ، فسيكون البائع أكثر هدوءًا إذا شارك في "وضع" الأموال في الخلية.

الصفقة العقارية هي عملية مثيرة ومثيرة ومدمرة للأعصاب. خاصة عندما يتعلق الأمر بالمعاملات المالية. متى تدفع المال لشقة؟ في وقت توقيع العقد؟ ماذا لو لم تتم الصفقة؟ بعد تسجيل نقل الملكية؟ ماذا لو لم يدفع المشتري بعد ذلك ، وستكون الشقة ملكه بالفعل؟

خارج موسكو وسانت بطرسبرغ ، يثق الناس ببعضهم البعض أكثر ، وبالتالي فإن المعاملات تعتمد في الغالب على الثقة: الشروط يحددها إما البائع أو المشتري. في العاصمتين ، وكذلك في بعض المدن الكبيرة الأخرى في روسيا ، تعتبر مبالغ شراء العقارات أكثر إثارة للإعجاب - والناس أكثر شكًا. لهذا السبب ، يستخدم المشاركون طرقًا تتيح لهم إجراء التسويات بأمان (كما يعتقدون) ، مع احترام التوازن بين مصالح المشتري والبائع. ضع في اعتبارك إيجابيات وسلبيات طرق الدفع الأكثر شيوعًا للمعاملات.

الطريقة رقم 1: خلية البنك

اليوم ، يعد النقد هو الطريقة الأكثر شيوعًا لتسوية المعاملات بين المواطنين الروس. لذلك ، فإن التسويات التي تستخدم خلية مصرفية هي الأكثر شيوعًا. المبدأ على النحو التالي: يقوم البائع والمشتري باستئجار صندوق ودائع بشكل مشترك ، ووضع المال فيه بغرض دفع ثمن الشقة ، ووضع شروط خاصة للوصول إلى الخلية في عقد الإيجار. يجب أن يتم التحكم في هذه الشروط من قبل البنك.

على سبيل المثال ، في أول 25 يومًا بعد إيداع الأموال ، يمكن للبائع فتح خلية من خلال تقديم جواز سفر ومقتطف من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات (EGRP) في البنك. في الأيام الخمسة المتبقية ، يحصل المشتري على حق الوصول إلى الزنزانة بعد إبراز جواز سفره.

كل شيء يبدو بسيطًا وموثوقًا به: إذا تمت الصفقة ، فإن البائع يتلقى المال ، إن لم يكن كذلك ، المشتري. لكن هذا للوهلة الأولى. يمكن للبائع تزوير مستخرج من USRR لتلقي الأموال من الخلية - قد لا تتم المعاملة. إنه ممكن بالفعل: من السهل جدًا تزوير المقتطف ، لأنه لا يتمتع بأي درجات من الحماية. في البنك ، يتم فحص المستندات من قبل مدير عادي ليس خبيرًا في تزوير المستندات.

إذا تم تقديم البيان ، يجب على البنك السماح للبائع بالدخول إلى الخلية. بالطبع ، من جانب البائع ، هذه جريمة محضة - يمكن رفع دعوى جنائية ضده ، ويمكن أن يحاسب البنك على التحقق غير الصحيح من المستندات. صحيح أن كل هذا سيستغرق وقتًا طويلاً وليس حقيقة أن الأموال ستُعاد في النهاية.

في الوقت نفسه ، يحتاج المشتري إلى شقة ، وليس المال - وإلا لما عقد صفقة في المقام الأول. وفقًا لذلك ، سيحتاج إلى الاستيلاء على الشقة فورًا ومنع بيعها لطرف ثالث. قد لا يكون من الممكن إعادة الأموال ، ولكن يمكن الدفاع عن الغرض من الصفقة - شقة -. الشيء الرئيسي هنا هو التصرف بسرعة وحسم وكفاءة قانونية.

تتمثل الصعوبة الثانية في إمكانية تعليق التسجيل لفترة طويلة بما فيه الكفاية ، والتي تتداخل مع المدة القياسية لاستئجار خلية بنكية. الوصفة هنا بسيطة: قم بتأجير خلية على الفور لفترة أطول من الوقت حتى لا تقلق بشأن تعليق محتمل ، وكذلك مراقبة تقدم التسجيل بعناية. يمكن أن يكتب في العقد أنه إذا لم يتم تسجيل نقل الملكية في غضون 45 يومًا ، يتم إنهاء العقد ويلتزم الطرفان بإعادة كل ما تم استلامه بموجب المعاملة.

السيناريو الثالث هو سرقة الأموال من الخلية. يحدث هذا أيضًا ، لكن نادرًا. ربما يتذكر الكثيرون القصة المثيرة عندما دخل اللصوص قبو بنك كبير عبر الباب الخلفي وسرقوا أشياء ثمينة من العديد من الزنازين. في ممارستنا ، كانت هناك حالة عندما فتح أحد البنوك "على نحو غير معتاد" خلية بها أموال لمعاملة عميل من كبار الشخصيات ، وقرر أنها كانت تفتح زنزانتها الشخصية. من الجيد أن العميل لم يكن لديه نية لسرقة المال وأن كل شيء انتهى بشكل جيد. بطريقة أو بأخرى ، يظهر الحادث أن مثل هذا السحب للأموال ممكن من حيث المبدأ.

في الوضع القياسي ، لا يكون البنك مسؤولاً عن محتويات الخلية - فقط عن سلامتها وتقييد الوصول إليها. بمعنى آخر ، إذا فتح البائع الخلية ورأى فراغًا هناك ، فيمكن للبنك أن يقول: "لم تضع أي شيء فيها". يمكن أن ينقذك جرد الاستثمارات المصدق عليه من قبل البنك من مثل هذه الحالة. في هذه الحالة ، سيكون البنك مسؤولاً ليس فقط عن السلامة ، ولكن أيضًا عن محتويات الخلية. لسوء الحظ ، لا تقدم جميع البنوك مثل هذه الخدمة ، لكن الأمر يستحق استخدامها. ومع ذلك ، من غير المرجح أن تناسب قائمة الاستثمارات أولئك الذين لا يشيرون إلى القيمة الكاملة للممتلكات في العقد ، وتحويل جزء من الأموال بشكل غير رسمي.

الطريقة رقم 2: خطاب الاعتماد

من الناحية المجازية ، فإن خطاب الاعتماد هو صندوق ودائع آمن للأموال غير النقدية. يتعهد البنك بتحويل الأموال من حساب المشتري إلى حساب البائع بعد تقديم مستندات معينة. على سبيل المثال ، نفس المقتطف من USRR. توجد هنا أيضًا المخاطر المرتبطة بتعليق التسجيل وتزوير مستخرج من USRR (أو مستندات أخرى). صحيح ، في حالة وجود خطاب اعتماد ، هناك مخاطر إضافية.

الخطر الأول هو إلغاء الترخيص. إذا علق البنك التسويات أو ألغى الترخيص ، فسيتم تجميد الأموال الموجودة في حساباته. إذا لم يكن لدى البنك ما يكفي من المال لجميع المدفوعات ، سينضم أصحاب الحسابات إلى قائمة الانتظار العامة للدائنين - علاوة على ذلك ، لا ينطبق تأمين الإيداع الإلزامي على الأموال الموجودة في خطاب الاعتماد. ما يجب القيام به؟ استخدم البنوك الكبيرة فقط لخطابات الاعتماد ، والتي لن يتم إلغاء ترخيصها بالتأكيد.

الخطر الثاني هو إمكانية سرقة الأموال. لا تُسرق الأموال فقط من الخلايا المصرفية. على سبيل المثال ، حصل عميلنا ، وهو كيان قانوني كان يقدم خدمات نقدية وتسوية في أحد البنوك ، على أمر تنفيذ كاذب ، وبموجب ذلك يجب على البنك إرسال 8.5 مليون روبل على الفور إلى كيان قانوني غير معروف. فقط انتباه ودقة موظفي البنك ساعدا على تجنب خسارة المال. اتصل ممثلو البنك بالعميل ، ثم اتصلوا بالمحكمة ووجدوا أنه لم يتم إصدار أمر التنفيذ هذا. لكن ربما لم يتصلوا.

ومع ذلك ، مع مراعاة بعض الاحتياطات ، يمكن تسمية خطاب الاعتماد بأنه طريقة دفع مناسبة. لا داعي للقلق بشأن جمع مبالغ كبيرة ، والتحقق من صحة الأوراق النقدية ثم التفكير فيما إذا كانت الأموال ستسرق من الخلية.

الطريقة رقم 3: إيداع كاتب العدل

أصبحت الحسابات من خلال إيداع كاتب العدل أكثر أهمية بعد التشريع الحالي. حولعلى توسيع كبير لقائمة المعاملات ، والتي الآن فقط بعد التصديق من قبل كاتب عدل.

يشبه إيداع كاتب العدل إلى حد كبير التسويات من خلال خطاب الاعتماد - فقط في هذه الحالة ، يتم تنفيذ وظائف البنك من قبل كاتب عدل. بعد توقيع اتفاقية البيع والشراء ، يقوم مشتري العقارات بتحويل الأموال إلى حساب وديعة كاتب العدل. بعد تسجيل حق الملكية ، يتقدم البائع بطلب لتحويل الأموال إلى نفس كاتب العدل - ويقوم بتحويل الأموال إلى البائع بعد أن يتأكد من أن كل شيء على ما يرام مع المعاملة.

الآن نادرًا ما يتم استخدام طريقة الدفع هذه ، لأنه ، أولاً ، لا يعرف الجميع عنها ، وثانيًا ، لا يقدم كل مكتب موثق مثل هذه الخدمة. الميزة التي لا شك فيها هي أن كاتب العدل سيتحقق بعناية أكثر من مديري البنوك من المستندات التي تؤكد إتمام الصفقة بنجاح. ولكن هنا عيب واحد: إنها مسؤولية كاتب العدل.

الآن يتم ضمان مسؤولية كاتب العدل من قبل جميع الممتلكات العائدة له ، وكذلك تعويض التأمين بموجب عقد تأمين المسؤولية المدنية. من الناحية النقدية ، هذا هو 5 ملايين روبل. إذا لم يكن تعويض التأمين هذا كافيًا ، فسيتعين على غرفة كاتب العدل أو صندوق التعويض في غرفة كاتب العدل الفيدرالية تخصيص أموال إضافية. صحيح أن المدفوعات من صندوق التعويضات لها قيود كبيرة على معاملة واحدة. في الممارسة العملية ، هذا يعني أنه في حالة وجود مشاكل ، قد لا يكون التعويض ببساطة كافياً لتغطية الخسائر في صفقة كبيرة.

كل من طرق الحساب الموصوفة لها مزاياها وعيوبها. لن يحصل معجبو المدفوعات النقدية على أي شيء من استخدام خلية بنكية. في هذه الحالة ، يُنصح بعمل جرد للاستثمار واختيار بنك كبير محايد. بالنسبة للمدفوعات غير النقدية ، من الأفضل استخدام خطاب اعتماد في بنك كبير مستقر ماليًا. سيتمكن عشاق المعاملات التوثيقية من استخدام أداة جديدة نسبيًا - التسوية من خلال وديعة كاتب العدل. صحيح ، بالنسبة للمعاملات الكبيرة ، ما زلت أفضل خطاب اعتماد في بنك موثوق.