Dom
Kanalizacija
Vrste teritorijalnih zona. Zoniranje teritorija gradskih i seoskih naselja

Vrste teritorijalnih zona. Zoniranje teritorija gradskih i seoskih naselja

  • 1. Kao rezultat urbanističkog zoniranja, stambene, javne i poslovne, industrijske zone, zone inženjerske i transportne infrastrukture, zone poljoprivredne upotrebe, zone rekreativne namjene, zone posebno zaštićenih teritorija, zone posebne namjene, zone raspoređivanja vojnih objekata i drugih vrsta teritorijalnih zona.
  • 2. Stambena područja mogu uključivati:
  • 1) građevinske zone sa individualnim stambenim zgradama;
  • 2) razvojne zone sa niskim stambenim zgradama;
  • 3) razvojne zone sa stambenim zgradama srednje spratnosti;
  • 4) razvojne zone sa višespratnim stambenim zgradama;
  • 5) stambene razvojne zone drugih vrsta.
  • 3. U stambenim naseljima dozvoljeno je postavljanje samostojećih, ugrađenih ili prigrađenih objekata društveno-kućne namjene, zdravstvenih ustanova, objekata predškolskog, osnovnog opšteg i srednjeg (potpunog) opšteg obrazovanja, bogomolja, parkinga. , garaže, objekti koji se odnose na stanovanje građana i nemaju negativan uticaj na životnu sredinu. Stambena područja mogu uključivati ​​i površine namijenjene vrtlarstvu i uzgoju dača.
  • 4. Sastav javnih i poslovnih zona može uključivati:
  • 1) poslovne, javne i komercijalne površine;
  • 2) zone smještaja objekata društvene i komunalne namjene;
  • 3) uslužne površine objekata neophodnih za obavljanje proizvodne i preduzetničke delatnosti;
  • 4) javne i poslovne zone drugih vrsta.
  • 5. Javne i poslovne zone su namenjene za smeštaj zdravstvenih ustanova, kulture, trgovine, javnog ugostiteljstva, društvene i kućne namene, poslovnih delatnosti, objekata srednjeg stručnog i visokog stručnog obrazovanja, administrativnih, istraživačkih ustanova, bogomolja, parkinga, objekata poslovne, finansijske namjene, druge objekte koji se odnose na osiguranje života građana.
  • 6. Spisak objekata kapitalne izgradnje dozvoljenih za postavljanje u javnim i poslovnim prostorima može uključivati ​​stambene zgrade, hotele, podzemne ili višespratnice.
  • 7. Sastav proizvodnih zona, zona inženjerske i saobraćajne infrastrukture može uključivati:
  • 1) komunalne zone - zone za smeštaj komunalnih i skladišnih objekata, stambeno-komunalnih objekata, saobraćajnih objekata, objekata trgovine na veliko;
  • 2) proizvodne zone - zone lokacije proizvodnih objekata sa različitim standardima uticaja na životnu sredinu;
  • 3) druge vrste proizvodne, inženjerske i transportne infrastrukture.
  • 8. Proizvodne zone, zone inženjerske i transportne infrastrukture projektovane su za smeštaj industrijskih, komunalnih i skladišnih objekata, objekata inženjerske i transportne infrastrukture, uključujući objekte i komunikacije železničkog, drumskog, rečnog, pomorskog, vazdušnog i cevovodnog transporta, komunikacija, kao i za uspostavljanje zona sanitarne zaštite ovih objekata u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa.
  • 9. Sastav zona poljoprivredne upotrebe može uključivati:
  • 1) zone poljoprivrednog zemljišta - oranice, sjenokoše, pašnjaci, ugari, zemljišta pod višegodišnjim zasadima (bašte, vinograd i drugo);
  • 2) zone koje zauzimaju poljoprivredni objekti i namenjene su za bavljenje poljoprivredom, bavljenje dačnjakom, baštovanstvo, ličnu pomoćnu poljoprivredu, razvoj poljoprivrednih objekata.
  • 10. Sastav teritorijalnih zona uspostavljenih unutar granica naselja može uključivati ​​zone poljoprivredne upotrebe (uključujući zone poljoprivrednog zemljišta), kao i zone koje zauzimaju poljoprivredni objekti i namijenjene su poljoprivredi, vikendicama, vrtlarstvu, razvoju poljoprivrednih objekata odredište. (Sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 232-FZ od 18. decembra 2006.)
  • 11. Rekreacione zone mogu obuhvatati zone unutar granica teritorija koje zauzimaju gradske šume, trgovi, parkovi, gradske bašte, bare, jezera, akumulacije, plaže, kao i u granicama drugih teritorija koje se koriste i služe za rekreaciju, turizam, fizičku aktivnost. djelatnost, kultura i sport.
  • 12. Teritorijalne zone mogu obuhvatati zone posebno zaštićenih teritorija. Zone posebno zaštićenih teritorija mogu obuhvatati zemljišne parcele od posebne ekološke, naučne, istorijske i kulturne, estetske, rekreativne, zdravstvene i druge posebno vredne vrednosti.
  • 13. Zone posebne namjene mogu obuhvatati zone koje zauzimaju groblja, krematorijumi, životinjska groblja, objekti za odlaganje potrošačkog otpada i drugi objekti čije se postavljanje može obezbijediti samo dodjelom ovih zona i neprihvatljivo je u drugim teritorijalnim zonama.
  • 14. Teritorijalne zone mogu uključivati ​​zone za razmještaj vojnih objekata i druge zone posebne namjene.
  • 15. Pored onih predviđenih ovim članom, organ lokalne samouprave može uspostaviti i druge vrste teritorijalnih zona koje se izdvajaju uzimajući u obzir funkcionalne zone i specifičnosti korišćenja zemljišnih parcela i projekata kapitalne izgradnje.

Glavne teritorijalne zone, koje su naznačene u zemljišnim i urbanističkim kodeksima Ruske Federacije, su stambene, industrijske i regionalne. Ali u stvari, niz drugih zona formira se prema različitim karakteristikama.

Funkcionalno zoniranje

Funkcionalno zoniranje urbanih područja i zemljišta naselja olakšava uzimanje u obzir zahtjeva za najracionalnijim korištenjem zemljišta. Ovo uključuje oba normativna parametra kao što su predviđena namjena lokacije, njene moguće granične veličine, koeficijent izgrađenosti, udio otvorenih prostora i uređenje. Teritorija grada je podijeljena na zone u zavisnosti od prirode korištenja.

Teritorija naselja naselja je zonirana na sljedeći način:

  • · zemljišne parcele koje zauzimaju stambeni fond i objekti inženjerske infrastrukture stambeno-komunalnog kompleksa;
  • zemljište predviđeno za stambenu izgradnju;
  • zemljišne parcele koje su pravna i fizička lica stekla u vlasništvo pod uslovima stambene izgradnje na njima (osim individualne stambene izgradnje);
  • zemljišne parcele koje su fizička lica stekla pod uslovima individualne stambene izgradnje na njima;
  • zemljišne parcele predviđene za lične pomoćne parcele, baštovanstvo, hortikulturu ili stočarstvo;
  • zemljišne parcele date pravnim licima za baštovanstvo;
  • zemljišne parcele date pojedincima za lične pomoćne parcele, hortikulturu i hortikulturu ili stočarstvo;
  • · zemljišta u okviru naselja klasifikovana kao industrijske teritorijalne zone i zone inženjerske i saobraćajne infrastrukture;
  • · zemljišta unutar naselja klasifikovana kao teritorijalne zone poljoprivredne upotrebe.

Osim toga, svaki oblik života stanovništva - rad, život, rekreacija - postavlja svoje zahtjeve za organizaciju urbanog prostora. Glavni plan svakog grada, koji određuje razvoj grada i njegove glavne strukturne elemente, podrazumijeva postojanje zonskog plana zemljišta. Uz ovaj grafički dokument priloženo je objašnjenje koje predstavlja prošireno funkcionalno zoniranje teritorije. Ovo je svojevrsni okvir koji određuje buduće razvojne perspektive.

Međutim, na generalni plan utiču i promene socio-ekonomskih uslova. Ovaj uticaj je posebno jak na transportnu i inženjersku infrastrukturu. Međutim, teritorijalno ekonomsko zoniranje zavisi od katastarske podjele grada. Gospodarske zone grada odlikuju se svojom urbanističkom vrijednošću. Razlikuju se, prije svega, po pogodnostima življenja, a time i po cijeni objekata.

Teritorijalno i ekonomsko zoniranje

Za sprovođenje teritorijalnog i ekonomskog zoniranja vrši se sveobuhvatna ekonomska procena, koja deli urbani prostor na zone teritorijalne i ekonomske procene, koje su slična područja sa približno istom kvalitativnom, socio-ekonomskom i ekonomskom vrednošću, ograničena barijerama (kako prirodnim tako i veštački). Ovo uzima u obzir prisustvo akumulacija, zelenih površina, magistralnih puteva, gasovoda visokog pritiska, železničke prednosti, visokonaponskih vodova.

Različite zone procjene određuju svoje osnovne stope poreza na zemljište i rente. Uostalom, zone se razlikuju po arhitektonskom rasporedu, saobraćajnoj infrastrukturi, inženjerskim uređenjima, javnim uslugama i prirodnim faktorima. Međutim, s vremena na vrijeme postoje određeni faktori koji mogu uticati na vrednovanje gradskog zemljišta u pojedinim oblastima vrednovanja, što može dovesti do uvođenja sistema faktora prilagođavanja koji smanjuju ili povećavaju osnovne stope plaćanja.

Urbani prostor karakterizira urbana zemljišta u skladu sa vrstama djelatnosti koje se na njima obavljaju, tj. predviđene namjene prema općeprihvaćenoj klasifikaciji. Postoje administrativno, poslovno, stambeno, kulturno i industrijsko zemljište. Organizacija urbanog prostora zavisi od veličine i oblika grada. Po obliku postoje gradovi koji su zbijeni, izduženi, višejezgreni i raščlanjeni. Veličine se određuju prema broju stanovnika: mali, srednji, veliki, veliki, najveći i gradovi milioneri.

Sve to pomaže u kontroli i racionalnom korištenju urbanog prostora, usmjeravanju potražnje i podsticanju razvoja. Istovremeno, postoji kontrola plaćanja za korišćenje zemljišta i elemenata infrastrukture, zaštita socijalnih prava pri promeni oblika svojine.

Zoniranje zgrade.

Stambeni prostor može imati zgrade različitih visina. Ovaj aranžman je najefikasniji. Spratnost objekata prihvaćenih za masovnu gradnju zavisi od veličine grada, stepena razvoja građevinskih preduzeća u njemu, prirodnih karakteristika, arhitektonsko-konstruktivnih rešenja i ekonomskih zahteva. Spratnost stambene izgradnje utvrđuje se na osnovu studija izvodljivosti, uzimajući u obzir arhitektonsko-kompozicione, socijalne, higijenske, demografske zahtjeve i lokalne uslove.

U velikim i najvećim gradovima stambeni prostor je izgrađen visokim stambenim zgradama - 9, 12, 16 ili više, jer su u takvim gradovima ograničena rezerva teritorije i velika gustina naseljenosti. U ostalim gradovima visina zgrade se uzima do pet spratova, a u izuzetnim slučajevima grade se zgrade od devet spratova i više. U područjima povećane seizmičnosti i koja se nalaze na nadmorskoj visini od 1000 m ili više, spratnost zgrade je ograničena na četiri sprata, au nekim slučajevima i na dva.

U velikim i većim gradovima, kuće sa jednom ili dvije etaže za individualnu upotrebu nalaze se u zelenom prigradskom području posebno predviđenom za ovu vrstu gradnje.

Donedavno je u gradovima postojala podjela teritorije na zone sa različitim spratovima zgrada - građevinsko zoniranje: zona višespratnih zgrada od pet ili više spratova; zona zgrada od 2…3 sprata; zona od 1 ... 2 sprata sa privatnim parcelama.

Međutim, tehnički i ekonomski proračuni dokazuju prednost mješovitog razvoja u smislu troškova izgradnje, inženjerske opreme i uređenja. Trenutno se prilično široko koristi mješoviti razvoj sa zgradama različitih visina. Tako je moguće stvoriti izražajnije i raznolikije cjeline nego kod jednokatnih zgrada. Mješoviti razvoj daje individualnost, obogaćuje siluetu i prostornu organizaciju stambenih područja i omogućava profitabilno korištenje kompleksnog terena, otkrivanje zanimljivosti krajolika. Najbolji omjer visokih zgrada i niskih zgrada u mješovitim zgradama je 1:3 ili 1:2. Tada višespratnice dobijaju ulogu akcenta u sastavu grupa stambenih zgrada i mikrooblasti.

Zajedno sa visokim zgradama od 16, 24 sprata, u Moskvi se projektuju kuće od 4, 9 i 12 spratova. Međutim, u područjima niskih zgrada sa zgradama od 4, 5 spratova, postaje neophodno povećati njegovu gustinu i poboljšati efikasnost korišćenja zemljišta.

Pod ovim uslovima potrebno je povećati spratnost zgrade bilo korišćenjem metoda dovršavanja postojećih objekata, bilo izgradnjom novih kuća na mestu demontiranih. To je moguće samo ako takva rekonstrukcija ne narušava poštivanje svih sanitarno-higijenskih i protupožarnih zahtjeva za susjedne objekte.

U šemi građevinskog zoniranja Državnog urbanističkog katastra teritorije Moskve razlikuju se zone pretežnih i mješovitih zgrada. U svakom od njih razlikuju se građevine male gustine (ne više od 5.000 m2/ha), srednje spremne (više od 5.000 m2/ha) i visoke gustine (više od 10.000 m2/ha). Postoji šest gradacija u pretežnoj izgradnji: - 1 ... 2 sprata ili ne više od 10 m visine; - 3 ... 4 sprata ili ne više od 15 m visine; - 5 ... 7 spratova ili ne više od 35 m visine; - 8 ... 10 spratova ili ne više od 50 m visine; - 11 ... 17 spratova ili ne više od 50 m visine; - više od 17 spratova ili više od 50 m visine.

Postoje niske, niske, srednje, visoke, visoke i kontrastne mješovite zgrade. Izgradnja se smatra dominantnom ako deklarisana spratnost zauzima više od 1/3 teritorije.

pejzažno zoniranje

Zoniranje pejzaža je procjena velikih površina i njegovih pojedinačnih elemenata metodom pejzažne analize. Funkcionalno zoniranje provodi se na temelju pejzažnog zoniranja.

Pejzažno zoniranje urbanog zemljišta predviđa podjelu teritorije, uzimajući u obzir kombinaciju prirodnih elemenata površine zemljišta - reljefa, tla, vegetacije, vodenih tijela itd. sa urbanističkim razvojem - zgradama, putevima, autoputevima, inženjerskim objektima i procjenom velikih površina ili pojedinačnih elemenata pejzaža metodom analize pejzaža (procjena zasada, terena, izloženosti padina, prisutnost vidikovaca, utvrđivanje potencijalnih mogućnosti za obogaćivanje pejzaž). Na osnovu analize pejzaža vrši se definisanje funkcionalnih zona.

Primjeri zoniranja krajolika: tehnogeni; rudarstvo; reclaimed; rudarstvo; poljoprivredna; šumarstvo; upravljanje vodama; industrijski; pejzaž naselja; rekreativno; rezervisano.

1. Kao rezultat urbanističkog zoniranja, stambene, javne i poslovne, industrijske zone, zone inženjerske i transportne infrastrukture, zone poljoprivredne upotrebe, zone rekreativne namjene, zone posebno zaštićenih teritorija, zone posebne namjene, zone raspoređivanja vojnih objekata i drugih vrsta teritorijalnih zona.

2. Stambena područja mogu uključivati:

1) građevinske zone sa individualnim stambenim zgradama;

2) građevinske zone sa individualnim stambenim zgradama i niskim stambenim zgradama blokovske gradnje;

3) razvojne zone sa srednje blokovskim stambenim zgradama i stambenim zgradama;

(sa izmjenama i dopunama saveznog zakona br. 340-FZ od 3. avgusta 2018.)

4) građevinske zone sa višespratnim stambenim zgradama;

(sa izmjenama i dopunama saveznog zakona br. 340-FZ od 3. avgusta 2018.)

5) stambene razvojne zone drugih vrsta.

3. U stambenim naseljima dozvoljeno je postavljanje samostojećih, ugrađenih ili prigrađenih objekata društvene i kućne namjene, zdravstvenih ustanova, objekata predškolskog, osnovnog opšteg i srednjeg opšteg obrazovanja, vjerskih objekata, parkinga, garaža, objekata. vezano za boravak građana i bez negativnog uticaja na životnu sredinu. Stambene površine mogu uključivati ​​i površine namijenjene vrtlarstvu.

(sa izmjenama i dopunama saveznih zakona br. 185-FZ od 2. jula 2013., br. 217-FZ od 29. jula 2017.)

4. Sastav javnih i poslovnih zona može uključivati:

1) poslovne, javne i komercijalne površine;

2) zone smještaja objekata društvene i komunalne namjene;

3) uslužne površine objekata neophodnih za obavljanje proizvodne i preduzetničke delatnosti;

4) javne i poslovne zone drugih vrsta.

5. Javne i poslovne zone su namenjene za smeštaj zdravstvenih ustanova, kulture, trgovine, javnog ugostiteljstva, društvene i kućne namene, preduzetničkih delatnosti, objekata srednjeg stručnog i visokog obrazovanja, administrativnih, istraživačkih ustanova, bogomolja, parkinga, poslovnih objekata. , finansijske namjene, drugi objekti koji se odnose na osiguranje života građana.

(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 185-FZ od 2. jula 2013.)

6. Spisak objekata kapitalne izgradnje dozvoljenih za postavljanje u javnim i poslovnim zonama može uključivati ​​stambene zgrade, stambene zgrade blokovske gradnje, stambene zgrade, hotele, podzemne ili višespratnice.

(sa izmjenama i dopunama saveznog zakona br. 340-FZ od 3. avgusta 2018.)

7. Sastav proizvodnih zona, zona inženjerske i saobraćajne infrastrukture može uključivati:

1) komunalne zone - zone za smeštaj komunalnih i skladišnih objekata, stambeno-komunalnih objekata, saobraćajnih objekata, objekata trgovine na veliko;

2) proizvodne zone - zone lokacije proizvodnih objekata sa različitim standardima uticaja na životnu sredinu;

3) druge vrste proizvodne, inženjerske i transportne infrastrukture.

8. Proizvodne zone, zone inženjerske i transportne infrastrukture projektovane su za smeštaj industrijskih, komunalnih i skladišnih objekata, objekata inženjerske i transportne infrastrukture, uključujući objekte i komunikacije železničkog, drumskog, rečnog, pomorskog, vazdušnog i cevovodnog transporta, komunikacija, kao i za uspostavljanje zona sanitarne zaštite ovih objekata u skladu sa zahtjevima tehničkih propisa.

9. Sastav zona poljoprivredne upotrebe može uključivati:

1) zone poljoprivrednog zemljišta - oranice, sjenokoše, pašnjaci, ugari, zemljišta pod višegodišnjim zasadima (bašte, vinograd i drugo);

2) zone koje zauzimaju poljoprivredni objekti i koje su namenjene za poljoprivredu, hortikulturu i hortikulturu, lične pomoćne parcele, razvoj poljoprivrednih objekata.

(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 217-FZ od 29. jula 2017.)

10. Sastav teritorijalnih zona uspostavljenih u granicama naselja može uključivati ​​zone poljoprivredne upotrebe (uključujući i zone poljoprivrednog zemljišta), kao i zone koje zauzimaju poljoprivredni objekti i namijenjene su poljoprivredi, vrtlarstvu i hortikulturi, razvoju poljoprivrednih objekata.

(Sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 18. decembra 2006. N 232-FZ, od 29. jula 2017. N 217-FZ)

11. Rekreativne zone mogu uključivati ​​zone unutar granica teritorija koje zauzimaju urbane šume, trgovi, parkovi, gradske bašte, bare, jezera, akumulacije, plaže, obalni pojasevi javnih vodnih tijela, kao i unutar granica drugih teritorija koje se koriste i namijenjen za rekreaciju, turizam, fizičku kulturu i sport.

(sa izmjenama i dopunama saveznog zakona br. 246-FZ od 19. jula 2011.)

12. Teritorijalne zone mogu obuhvatati zone posebno zaštićenih teritorija. Zone posebno zaštićenih teritorija mogu obuhvatati zemljišne parcele od posebne ekološke, naučne, istorijske i kulturne, estetske, rekreativne, zdravstvene i druge posebno vredne vrednosti.

13. Zone posebne namjene mogu uključivati ​​zone koje zauzimaju groblja, krematorijumi, groblja za životinje, objekti koji se koriste za sahranjivanje čvrstog komunalnog otpada i drugi objekti čije se postavljanje može obezbijediti samo dodjelom ovih zona i neprihvatljivo je na drugim teritorijalnim područjima. zone.

(sa izmjenama i dopunama Saveznog zakona br. 458-FZ od 29. decembra 2014.)

14. Teritorijalne zone mogu uključivati ​​zone za razmještaj vojnih objekata i druge zone posebne namjene.

15. Pored onih predviđenih ovim članom, organ lokalne samouprave može uspostaviti i druge vrste teritorijalnih zona koje se izdvajaju uzimajući u obzir funkcionalne zone i specifičnosti korišćenja zemljišnih parcela i projekata kapitalne izgradnje.

Urbanistički kodeks (GRK) Ruske Federacije specijalizovana je za regulisanje urbanističkih aktivnosti usmerenih na razvoj teritorija gradova, različitih naselja i individualnih (vezanih za ove radove, usluge) odnosa. Doprinosi osiguranju stabilnog razvoja teritorija na osnovu teritorijalnog planiranja i urbanog zoniranja. Kontroliše ravnotežu računovodstva ekonomskih, ekoloških, društvenih i dr. faktora u realizaciji urbanističkog razvoja. Proglašava obezbeđivanje odgovarajućih uslova za osobe sa invaliditetom za njihov nesmetan pristup objektima različite namene. Postavlja pitanja kao što su učešće ljudi i njihovih udruženja u sprovođenju urbanističkog planiranja, osiguravanje slobode takvog učešća, odgovornost državnih organa naše zemlje, vladinih agencija subjekata Ruske Federacije i lokalne samouprave za obezbjeđivanje pristojnih životnih uslova za osobu itd.

Na teritorijama gradskih i seoskih naselja mogu se formirati sledeće vrste teritorijalnih zona:

  • društveni i poslovni;

    proizvodnja;

    inženjerske i transportne infrastrukture;

    rekreativno;

    poljoprivredna upotreba;

    posebne namjene;

    vojnih objekata, drugih zona režimskih teritorija.

Životni sektor namijenjena za izgradnju višespratnica. i višestanova. živio. kuće, niske i srednje zgrade, ind. živio. kuće sa privatnim parcelama.

General-div. zone predn. za smještaj objekata zdravstvene zaštite, kulture, trgovine, javnog ugostiteljstva, života. usluge, komercijalne djelatnosti, kao i obrazovne ustanove srednjeg i visokog stručnog obrazovanja, administrativne, istraživačke institucije, bogomolje, parkirališta, centri poslovne, finansijske i društvene djelatnosti.

Proizvodne zone projektovan za smeštaj industrijskih, komunalnih i skladišnih objekata koji obezbeđuju funkcionisanje inženjerske, transportne infrastrukture, kao i za uspostavljanje SPZ.

Inženjerske i saobraćajne infrastrukturne zone namenjen za postavljanje i rad objekata i komunikacija železničkog, automobilskog, rečnog, pomorskog, vazdušnog i cevovodnog transporta, kao i komunikacione i inženjerske opreme.

Rekreacijska područja organizovane za javne rekreacione površine, obuhvataju parkove, bašte, urbane šume, park šume, plaže i druga mesta za rekreaciju. Oni mogu uključivati ​​posebno zaštićene prirodne objekte i arhitektonske spomenike.

Zone poljoprivredne upotrebe zauzimaju oranice, bašte, vinogradi, povrtnjaci, pašnjaci, kao i poljoprivredne zgrade, građevine i građevine.

Zone posebne namjene za postavljanje groblja, krematorijuma, deponija kućnog otpada i drugih objekata, čija je upotreba nespojiva sa korišćenjem drugih vrsta teritorijalnih zona gradskih i seoskih naselja.

Zone vojnih objekata i druge zone režimskih teritorija neophodnih za smještaj objekata za koje je uspostavljen poseban režim, uglavnom su to zone vojnih objekata i zone osjetljivih teritorija i preduzeća. Procedura za korištenje ovih teritorija utvrđena je posebnim standardima i pravilima građenja.

Organi lokalne samouprave gradskih i seoskih naselja, u skladu sa lokalnim uslovima, mogu osnivati ​​druge teritorijalne zone, kao i u njih uključivati ​​zemljišne parcele i druge nepokretnosti.

U teritorijalnim zonama mogu se razlikovati podzone, čije su značajke korištenja određene propisima o urbanističkom planiranju, uzimajući u obzir ograničenja njihove upotrebe utvrđena zakonodavstvom Ruske Federacije - zemljište, o zaštiti okoliša, o zaštita istorijskih i kulturnih spomenika i dr.

Teritorijalne zone mogu obuhvatati zajedničke površine koje zauzimaju trgovi, ulice, prilazi, putevi, nasipi, trgovi, bulevari, rezervoari i drugi objekti. Zajedničke površine u gradskim i seoskim naseljima dizajnirane su tako da zadovolje javne interese stanovništva. Proceduru korištenja zajedničkih površina utvrđuju lokalne samouprave.

ST 35 GrK RF.

1. Kao rezultat urbanog zoniranja, stambeni, javni
poslovne, industrijske zone, zone inženjerske i transportne infrastrukture, zone
poljoprivredna upotreba, rekreaciona područja, posebno zaštićena područja
teritorije, zone posebne namjene, zone raspoređivanja vojnih objekata i druge vrste
teritorijalne zone.

2. Stambena područja mogu uključivati:
1) građevinske zone sa individualnim stambenim zgradama;
2) razvojne zone sa niskim stambenim zgradama;
3) razvojne zone sa stambenim zgradama srednje spratnosti;
4) razvojne zone sa višespratnim stambenim zgradama;
5) stambene razvojne zone drugih vrsta.

3. U stambenim naseljima dozvoljeno je postavljanje samostojećih, ugradbenih ili priključnih
objekti društvene i komunalne namjene, zdravstvene ustanove, objekti
predškolsko, osnovno opšte i srednje opšte obrazovanje, bogomolje, parking
drumski prevoz, garaže, objekti vezani za stanovanje građana i ne
ima negativan uticaj na životnu sredinu. Stambene oblasti mogu uključivati
obuhvataju i površine namijenjene za hortikulturu i uzgoj dacha.

4. Sastav javnih i poslovnih zona može uključivati:
1) poslovne, javne i komercijalne površine;
2) zone smještaja objekata društvene i komunalne namjene;
3) uslužne površine objekata neophodnih za realizaciju proizvodnje i
poduzetnička djelatnost;
4) javne i poslovne zone drugih vrsta.

5. Javne i poslovne zone su projektovane za smeštaj zdravstvenih ustanova,
kulture, trgovine, javnog ugostiteljstva, društvene i komunalne namjene,
poslovne djelatnosti, objekti srednjeg stručnog i višeg
obrazovne, administrativne, istraživačke institucije, bogomolje,
parking, poslovno-finansijski objekti, ostali sadržaji,
vezano za egzistenciju građana.

6. U spisku objekata kapitalne izgradnje dozvoljenih za postavljanje
u javnim i poslovnim prostorima, može uključivati ​​stambene zgrade, hotele, podzemne ili
višespratne garaže.

7. Sastav proizvodnih zona, zona inženjerske i saobraćajne infrastrukture može
upali:
1) komunalne površine - površine za smještaj komunalnih i skladišnih objekata, objekata
stambeno-komunalne usluge, saobraćajni objekti, objekti trgovine na veliko;
2) proizvodne zone - zone za smještaj proizvodnih objekata sa različitim
standardi uticaja na životnu sredinu;
3) druge vrste proizvodne, inženjerske i transportne infrastrukture.

8. Predviđene su proizvodne zone, zone inženjerske i saobraćajne infrastrukture
za smještaj industrijskih, komunalnih i skladišnih objekata, inženjerskih objekata
i transportne infrastrukture, uključujući strukture i komunikacije željezničke pruge,
drumski, riječni, pomorski, zračni i cjevovodni transport, komunikacije, kao i za
uspostavljanje zona sanitarne zaštite takvih objekata u skladu sa zahtjevima tehničkih
pravila.

9. Sastav zona poljoprivredne upotrebe može uključivati:
1) zone poljoprivrednog zemljišta - oranice, sjenokoše, pašnjaci, ugari, zauzeta zemljišta
višegodišnji zasadi (vrtovi, vinogradi i drugo);
2) zone koje zauzimaju poljoprivredni objekti i koje su namenjene za
poljoprivreda, uzgoj na dacha, vrtlarstvo, lična pomoćna poljoprivreda,
razvoj poljoprivrednih objekata.

10. Sastav teritorijalnih zona uspostavljenih unutar granica naselja može uključivati
uključuju zone poljoprivredne upotrebe (uključujući zone poljoprivredne
zemljišta), kao i površine koje zauzimaju poljoprivredni objekti i namijenjene
za poljoprivredu, uzgoj dacha, hortikulturu, razvoj objekata
poljoprivredne svrhe.

11. Rekreativna područja mogu uključivati ​​područja unutar granica
teritorije koje zauzimaju gradske šume, trgovi, parkovi, gradske bašte, bare, jezera,
rezervoari, plaže, obale javnih vodnih tijela, kao i
u granicama drugih teritorija koje se koriste i namijenjene za rekreaciju, turizam, zanimanja
fizičke kulture i sporta.

12. Teritorijalne zone mogu obuhvatati zone posebno zaštićenih teritorija.
Zone posebno zaštićenih teritorija mogu uključivati ​​zemljišne parcele sa posebnom
ekološki, naučni, istorijski i kulturni, estetski, rekreativni, zdravstveni i
drugu posebnu vrijednost.

13. Zone posebne namjene mogu uključivati ​​zone koje zauzimaju groblja, krematorijumi, groblja za životinje, objekti koji se koriste za sahranjivanje čvrstog komunalnog otpada i drugi objekti čije se postavljanje može obezbijediti samo dodjelom ovih zona i neprihvatljivo je na drugim teritorijalnim područjima. zone.

14. Teritorijalne zone mogu uključivati ​​zone za raspoređivanje vojnih objekata i
druge površine posebne namjene.

15. Pored onih predviđenih ovim članom, organ lokalne samouprave može
uspostaviti druge vrste teritorijalnih zona, dodijeljene uzimajući u obzir funkcionalne zone i
karakteristike korištenja zemljišnih parcela i projekata kapitalne izgradnje.

Komentar na čl. 35 Zakona o uređenju grada Ruske Federacije

1. Definicija teritorijalnih zona je obavezan element Pravilnika o korištenju i uređenju zemljišta, a posebno urbanističke karte. Unutar svake kategorije teritorijalnih zona navedenih u komentarisanom članku 35 Kodeksa urbanističkog planiranja Ruske Federacije, može se izdvojiti i nekoliko zona (podzona), koje se razlikuju po karakteristikama urbanog razvoja teritorija, skupu dozvoljenih vrsta korištenja zemljišta. i parametri građevinskih promjena nekretnina za ove vrste korištenja zemljišta. Karta(e) urbanog zoniranja može sadržati opis granica teritorijalnih zona. Prilikom određivanja granica teritorijalnih zona na šemama, njihovi nazivi i urbanistički propisi utvrđuju se pojedinačno, u odnosu na različite dijelove teritorije opštine.

Broj dodeljenih zona (podzona) određen je urbanističkim specifičnostima različitih opština i njihovom veličinom, stepenom teritorijalne disekcije, funkcionalnom strukturnom organizacijom teritorije, karakteristikama formiranja prirodnog i antropogenog pejzaža, kao i kao perspektive prostornog razvoja teritorije utvrđene u fazi izrade planske dokumentacije. Ova posljednja okolnost određuje skup praktičnih mjera (urbanistički poticaji ili zabrana (ograničenje) određenih vrsta korištenja i uređenja zemljišta), uzetih u obzir pri izradi zonske karte.

Teritorijalne zone određene urbanističkim zoniranjem uzimaju u obzir postojeću urbanističku organizaciju teritorije, socijalne, demografske aspekte i preduslove za naknadni urbani razvoj (rekonstrukciju). Kao rezultat toga, urbano zoniranje je složen zadatak koji zahtijeva integrirana rješenja i sudjelovanje stručnjaka iz mnogih područja.

2. Stambena područja su projektovana tako da obezbede udobne i zdrave uslove za život stanovništva na teritoriji opštine. Specifičnost zona ovog tipa je preovlađivanje stambene izgradnje u njima, uz pretpostavku izgradnje većeg broja višespratnih stambenih zgrada. Raspodjela odgovarajućih podzona unutar stambenog područja određena je stvarnom strukturom stambenog fonda u skladu sa potrebama različitih grupa stanovništva (male i velike porodice, mladi i stari, samci ili oženjeni). Novoformirani stambeni razvoj zahtijeva uzimanje u obzir potreba demografskih i potrošačkih grupa, zadovoljavanje različitih (diferenciranih) preferencija građana (njihovih društvenih i potrošačkih mogućnosti).

Procedura urbanističkog zoniranja za dodjelu stambenih podzona određuje rješavanje praktičnih pitanja racionalizacije postojećeg razvoja, dajući mu jasniju strukturu i mogućnost kombinovanja različitih (diferenciranih) tipova stambenog uređenja.

Zoniranje stambenih (stambenih) područja omogućava vam da istovremeno rješavate različite vrste problema: funkcionalne (diferencijacija nekompatibilnih, isključujući međusobne funkcionalne procese u susjedstvu; uspostavljanje specifičnog sistema za izgradnju zgrade sa dodjelom dominantnih funkcija; eliminacija isprepletene lokacije zgrade); planiranje (unapređenje planske organizacije teritorije i poboljšanje njene transportne podrške, uzimajući u obzir urbanu situaciju, udaljenost od centra i blizinu prirodnog pejzaža, kao i drugim strukturnim elementima grada; izbor načina urbanog razvoja promjene); strukturni (opravdanost izbora spratnosti i gustine izgrađenosti, vrste usluga, uz povećanje kvaliteta izgradnje, poboljšanje kvaliteta životne sredine).

Urbanističko-plansko zoniranje u savremenim uslovima ima za cilj sprovođenje prostorno-planskih mjera za sveobuhvatnu rekonstrukciju teritorije, uz postizanje značajne ekonomske efikasnosti. Ovaj efekat se može postići kao rezultat procjene moralne i fizičke amortizacije zgrade, utvrđivanja karakteristika stambenog fonda, ukazujući na gustinu izgradnje, ekološke indikatore, omjer otvorenih (uključujući uređene) i izgrađenih površina. Uzimajući u obzir činjenicu da je najčešći vid urbanističkih transformacija u uslovima postojećeg urbanog i ruralnog razvoja njegova rekonstrukcija, u procesu urbanističkog zoniranja potrebno je utvrditi stepen zahvata rekonstrukcije.

Obim rekonstrukcije, fiksiran u teritorijalnim zonama, određuju različiti faktori. U mnogim slučajevima od presudne je važnosti poređenje opcija za očuvanje (potpuno i djelomično) i rušenje postojećeg stambenog fonda. Po pravilu, konačna odluka u korist izbora pojedinih tipova stambenih područja zavisi od procjene željenog rezultata (srazmjerno) u odnosu na početnu situaciju. Od velikog značaja je i procjena obima (obima) radova, kao i njihovih troškova vezanih za rezoniranje. Često, zbog potrebe smanjenja troškova, postojeći tip urbane namjene je očuvan unutar zone, što je u suprotnosti sa općim perspektivnim smjerom transformacija.

Zadaci urbanističkog zoniranja u tom pogledu su definisanje urbanističkih prioriteta. Mogu značajno varirati u zavisnosti od specifične urbane i socio-ekonomske situacije.

U nekim slučajevima, rezoniranje teritorije podrazumijeva značajno povećanje troškova radova na rekonstrukciji, ali omogućava postizanje značajnih rezultata (društvenih, funkcionalnih, planskih i drugih). U drugim slučajevima, naprotiv, planirano stanje teritorije možda se neće značajno razlikovati od sadašnjeg stanja, ali u isto vrijeme, provedba ukupne količine potrebnih radova nije povezana s velikim troškovima. U svakoj konkretnoj urbanističkoj situaciji, odluka o izboru opcije zoniranja donosi se pojedinačno, uzimajući u obzir pozitivne i negativne aspekte svake. Najopštiji princip, koji ima veći uticaj na konačan izbor, jeste postizanje racionalne šeme korišćenja teritorije.

Donošenje odluke o zoniranju, određivanje načina, faza, prirode aktivnosti koje se sprovode zavisi i od postojećeg kompleksa urbanističkih uslova na određenoj teritoriji, kao što su: lokacija zonirane teritorije u strukturi opštine; gustina izgrađenosti pojedinih kvartova i većih strukturnih jedinica zgrade; tehničke karakteristike zgrade; dostupnost elemenata javne službe; stanje inženjerske opreme i uređenja.

Podzone su raspoređene na način da sistem zoniranja može funkcionisati na uravnotežen način, tako da u svakoj stambenoj podzoni postoji moguća raznovrsnost oblika prostorne organizacije životne sredine, dovoljan broj usluga u domaćinstvu. Najčešća u urbanističkoj praksi je dodjela četiri glavne vrste stambenih podzona, koje se razlikuju po utvrđenim parametrima izgradnje koja se realizuje, na osnovu postepenog povećanja spratnosti, u rasponu od individualnih stambenih zgrada do višespratnica. zgrade.

Razvojne zone sa individualnim stambenim objektima izdvajaju se za pretežnu izgradnju individualnih (izolovanih) i blokovskih stambenih objekata sa pripadajućim zemljišnim parcelama namenjenim jednoj porodici kao osnovnoj vrsti dozvoljene upotrebe. Obezbeđuje zakonske uslove za formiranje stambenog naselja niske gustine; sa minimalnim skupom uslužnih funkcija i javnih prostora, otvorenim površinama za poljoprivrednu upotrebu, kao i infrastrukturom malih usluga (škole, male klinike, apoteke, javna kupatila).

Pomoćne dozvoljene namjene u ovim područjima uključuju parking za jedan automobil ili odvojenu garažu, ugradnju izvan mreže (alternativnih) izvora energije kao što su toplane ili drugi lokalni objekti. Korištenje zemljišta za koje je potrebna posebna dozvola uključuje sve vrste komercijalnih usluga i dodjelu površina za rekreaciju.

Građevinske zone sa niskim stambenim zgradama (kuće za dve ili tri porodice i trospratnice) se izdvajaju za formiranje specifičnih, posebnim planskim metodama, urbanističkih formacija, sa relativno malom gustinom izgrađenosti i brojem stanovnika. . Glavni vidovi dozvoljene upotrebe u ovoj zoni su samostojeće ili kombinovane kuće za jednu, dve ili tri porodice, kao i stambene zgrade. Dozvoljeni su i voćnjaci, bašte, mali objekti usluga stanovništvu. Pomoćne dozvoljene namjene uključuju male parkinge i komercijalne usluge koje zauzimaju malo prostora u stambenim zgradama, kao i izolirane objekte uslužne infrastrukture.

U zonama razvoja stambenih zgrada srednje spratnosti, glavne vrste dozvoljene upotrebe su kombinovane kuće za dve i tri porodice, kao i višestambene stambene zgrade za 4-5 porodica. Dozvoljeni su i lokalni dnevni servisi, škole, klinike koje opslužuju stanovnike zone. Pomoćne dozvoljene namjene uključuju pružanje različitih usluga koje zauzimaju manji dio stambenih zgrada. Dozvoljene namjene za koje je potrebna posebna dozvola uključuju velike komercijalne trgovačke centre koji služe javnosti, kao i male hotele.

Građevinske zone sa višespratnim stambenim zgradama. Glavne dozvoljene namjene uključuju samo višeporodične stanove (bez pojedinačnih stanova), kao i veliki broj obližnjih uslužnih objekata i komercijalnih namjena. Pomoćne dozvoljene namjene su ambulante, komercijalne i druge djelatnosti, te servisna mjesta koja zauzimaju manji dio stambenih zgrada. Namjene površina koje zahtijevaju posebnu dozvolu su turističke i rekreativne djelatnosti, kao i neke namjene zemljišta i nekretnina koje su određene interesima većih dijelova teritorije opštine (npr. pijace i administrativne zgrade).

Priroda raspodjele odgovarajućih podzona u granicama zona stambenog uređenja utvrđuje se uzimajući u obzir principe racionalnosti, ujednačenosti, proporcionalnosti i teritorijalnog rangiranja.

Stoga je princip teritorijalnog rangiranja u mnogim slučajevima odlučujući za utvrđivanje odnosa različitih tipova podzona. Gotovo svaka opština (bez obzira na veličinu, karakteristike postojeće planske strukture, pejzažnu organizaciju) ima karakterističnu strukturnu konstrukciju teritorije, sa izdvajanjem tri stanja: centralno, srednje i periferno. U zavisnosti od toga u kom se od tri navedena dijela općine nalazi lokacija, koja mora biti podvrgnuta zoniranju, odabire se prioritetna vrsta stambene podzone. Najčešće se u centralnim regijama izdvajaju zone u kojima prevladavaju višekatne stambene zgrade; u srednjim područjima - srednje stambene zgrade, što omogućava uključivanje niskih zgrada; na periferiji grada nalaze se različite razvojne zone u ujednačenim proporcijama, uz aktivno uključivanje niskih i individualnih stambenih objekata. Sistem zoniranja omogućava rješavanje nekih aspekata problema koji proizilaze iz urbanog razvoja (rekonstrukcije) teritorija stambenih naselja, posebno postavljanje novoformiranih "kotedž" zgrada na periferiji grada i određivanje pravca za prostornu transformaciju teritorije sa trošnim niskim zgradama u centralnim regionima.

U perifernim područjima većine urbanih četvrti, veličina i obim nove stambene izgradnje, u nedostatku zakonskog mehanizma za urbano zoniranje, gotovo da nisu bili kontrolirani. Dimenzije parcela često ne odgovaraju veličini kuća koje su na njima izgrađene, što u velikom broju slučajeva dovodi do izgradnje vrlo velikih kuća na malim parcelama. Vremenom će ove kuće zauzeti ovaj prostor i "zeleno" okruženje će se izgubiti. Nadalje, budući da je premalo prostora ostavljeno za ulice, infrastrukturne vodove i kanalizaciju, može doći do ekološke štete koju će biti teško popraviti.

U idealnom slučaju, zoniranje treba razviti razvijene odredbe predviđene teritorijalnim planskim dokumentima, predviđajući stvaranje potrebne infrastrukture, formiranje holističke, sistemske organizacije (mreže) zemljišnih parcela sa odgovarajućim brojem neizgrađenih parcela ispred kuća. U savremenim uslovima, povezanim sa ograničenjem mogućnosti finansiranja infrastrukture, takav proces zoniranja (na osnovu teritorijalnog planiranja) se ne sprovodi. Zoniranje u određenoj mjeri rješava problem osiguravanjem da veličina stambenih zgrada bude srazmjerna veličini i konfiguraciji zemljišnih parcela, kao i postavljanjem parametara zgrada uzimajući u obzir buduću prirodu zone (dovoljno uređena ili pretežno urbanizirana) .

Priroda urbanog zoniranja određena je na poseban način kako bi se dodijelile teritorijalne zone za hortikulturu i uzgoj dacha. U odnosu na površine dacha i baštenskih parcela, odredbe se odnose na privremeni boravak i male poljoprivredne aktivnosti. Omogućavaju postavljanje infrastrukturnih objekata i izgradnju manjih objekata, prvenstveno koji služe, na primjer, trgovinama, kao i urbanističko organizovanje drugih aktivnosti koje se odnose na ili za koje je potrebna posebna dozvola za korištenje zemljišta.

3. Javne i poslovne zone se stvaraju kako bi se koordiniralo miješanje vrsta korištenja povezanih sa urbanističkom organizacijom trgovinskih, kancelarijskih, administrativnih, kulturnih, obrazovnih, uslužnih, održavanja i zabavnih funkcija. Prirodu potrošnje ovih funkcionalnih procesa karakterizira masovnost i selektivne preferencije potrošača. Ove funkcije uglavnom se nalaze u centralnom dijelu gradova i nekim drugim područjima sa dovoljnom prometnom i infrastrukturnom sigurnošću, što pruža mogućnosti i pogodnosti potencijalnim potrošačima da dobiju robu i usluge.

Tipično, tipovi urbanog korišćenja teritorije povezani sa postavljanjem poslovnih, trgovinskih, informacionih i uslužnih funkcija dele se na kategorije centralnog ili lokalnog nivoa. Vrste upotrebe kategorije centralnog nivoa uključuju administrativne aktivnosti organa javne vlasti (uprava subjekta Ruske Federacije), finansijskih institucija (odeljenja banaka i agencija za osiguranje), kancelarija za pružanje pravnih ili drugih usluga za veliki kupci (reklamne agencije) itd. Upotreba povezana sa lokalnim poslovanjem ili trgovinom uključuje „lične i svakodnevne usluge“ koje pružaju filijale banaka, notari i advokati u privatnoj praksi, i prodavnice.

S obzirom na specifičnosti raspodjele javnih i poslovnih zona koje se nalaze u centralnim regijama, postoji snažan efekat akumulacije različitih vrsta poslovnih i administrativnih aktivnosti. Bankarske, pravne, finansijske, djelatnosti osiguranja, promet nekretninama, druge vrste poslovnog preduzetništva i realizacija različitih vrsta profesionalnih aktivnosti (na primjer, aktivnosti na tržištu informacija) sa najvećom preferencijom i koristima imaju tendenciju da budu što bliže svakom drugo koliko je to moguće, jer se time ubrzava i olakšava mogućnost poslovnih kontakata i razmjene informacija.

Što se tiče lokalnih usluga, postoji jasan trend ka autobuskim stajalištima, željezničkim i metro stanicama, te glavnim putnim raskrsnicama na kojima građani mogu kupovati na putu do posla ili kuće. Ovo se dosta razlikuje od tradicionalnog socijalističkog grada, gdje je postojala tendencija da se uslužna industrija i dnevna trgovina vežu za stambene komplekse, a poslovni i administrativni uredi bili su raštrkani po cijelom gradu. Novost za ruske gradove je i delatnost „poslovnog servisa“, odnosno prodaja i popravka računara, usluge dostave, pakovanja, za čije potrebe se iznajmljuju nekretnine (zgrade i individualni prostori različite funkcionalne namene). Ovakve aktivnosti obezbeđuju rad kancelarija pravnih lica i nastoje da budu smeštene u jeftinijim prostorijama pored njih. Dakle, dolazi do značajnog izmještanja poslovne i trgovačke djelatnosti, što povlači za sobom nastanak i razvoj novih namjena teritorije.

Na poseban način propisani su uslovi urbanističkog zoniranja u odnosu na dodjelu javnih i poslovnih zona, posebno teritorija za smještaj visokoškolskih ustanova. U nekim slučajevima, posebne zone se dodjeljuju za velike javne zgrade, kao što su obrazovni univerziteti. U takvim zonama utvrđuje se poseban skup parametara i vrsta korišćenja zemljišta, a može se primenjivati ​​i poseban skup odredbi za ove zone i na teritoriju koja im pripada. Na primjer, u prostoru namijenjenom za smještaj glavnih zgrada univerziteta koje ostvaruju obrazovne funkcije, dozvoljeno je postavljanje posebnih tipova stambenih zgrada - mjesta privremenog boravka za studente, nastavnike i posjetioce (domaće domove), koji su kombinovani. sa sportskim objektima i objektima za pružanje svakodnevnih usluga.

Slično tome, u zoni formiranoj za realizaciju obrazovnih funkcija, mogu se kontrolisati tipovi korišćenja zemljišta tampon zone koja okružuje glavnu strukturu kako bi se učenicima osigurao ugodan boravak. Ostvarenje ovih ciljeva je olakšano očuvanjem dovoljno zelenih površina. Modernu praksu urbanog razvoja (rekonstrukcije) teritorije kroz zoniranje u ruskim opštinama karakteriše mješoviti sistem zoniranja za ove vrste korištenja zemljišta. U odnosu na njih, urbanističko-planska rješenja mogu biti dvojaka i sastoje se ili u formiranju izolovanih zasebnih zona, ili u njihovom uključivanju kao sastavnog dijela u prostore redovnog stambenog razvoja i komercijalne djelatnosti.

4. Proizvodne zone, zone inženjerske i transportne infrastrukture projektovane su za smeštaj industrijskih i poslovnih objekata (istraživački instituti sa probnom proizvodnjom, trgovinska preduzeća sa servisima, informativni centri sa izdavačkim i štamparskim odeljenjem itd.), industrijskih (prehrambeni i laki). industrija, instrumentarstvo, mašinstvo, proizvodnja građevinskog materijala i dr.), komunalne i skladišne ​​delatnosti (teritorije termoelektrana, aeracionih stanica, kotlarnica, elektro podstanica, gasnih distributivnih jedinica, postrojenja za preradu otpada, drugi objekti komunalnog inženjeringa infrastrukture, skladišnih objekata, parkinga mašina za mehaničko čišćenje teritorije), saobraćajnih i inženjerskih objekata i formiraju se u vidu industrijskih razvojnih lokacija i industrijskih zona. U skladu sa aktuelnom urbanističkom politikom u našoj zemlji, prioritetno područje djelovanja vezano za prostornu transformaciju teritorije sa prevagom proizvodne funkcije, smještaj objekata inženjerske i saobraćajne infrastrukture je njihova rekonstrukcija.

Transformacija i rekonstrukcija proizvodnih prostora treba da obezbedi da tehničko-ekonomski pokazatelji proizvodnog prostora odgovaraju urbanističkim uslovima za njihovu lokaciju. Parametri industrijskih teritorija treba da budu podložni urbanističko-planskim uslovima teritorija u pogledu bezbednosti životne sredine, veličine i intenziteta korišćenja teritorija. Teritorije opština (posebno urbanih oblasti) moraju zadovoljiti potrebe industrijskih teritorija u pogledu transportnih i inženjerskih resursa.

Postavljanje proizvodnih površina u gradskom okrugu, njihova raspodjela u odgovarajuće zone podliježe odgovarajućim ograničenjima. Proizvodne prostore treba transformisati uzimajući u obzir susjedne teritorije različite funkcionalne namjene: na području gdje industrijske zone graniče sa javnim površinama treba postaviti javne i administrativne (tzv. predfabričke teritorije) dijelove proizvodnih površina, uključujući i one u formiranje javnih centara i zona; u zoni koja se nalazi uz stambena područja, granice proizvodnog mjesta ne bi trebale biti iscrtane praznom ogradom; preporučuje se korištenje područja čvora, koji je dio zone sanitarne zaštite, za smještaj komunalnih objekata u stambenoj zoni, spratne parking garaže raznih tipova, zelene površine; Preporučljivo je da se u glavnoj liniji industrijskih zona (industrijska zona u glavnom dijelu) postavljaju kompaktne razvojne lokacije prilagođene urbanom okruženju, mješovite industrijske i javne zgrade sa trgovačkim i uslužnim preduzećima koja zahtijevaju značajan skladišni prostor, velike ulaze, okretnice. zona).

Nije dozvoljeno prisustvo proizvodnih površina u javnim i stambenim prostorima koji se razlikuju po sledećim karakteristikama: prema klasi opasnosti industrija koje se na njima nalaze, one svojom delatnošću krše ili mogu narušiti zahteve ekološke bezbednosti stambenih i javnih površina ; u pogledu broja zaposlenih, suprotne su namjeni stambenih naselja, multifunkcionalnih i specijalizovanih javnih centara; veličinom teritorija narušavaju funkcionalno-plansku organizaciju stambenih i javnih teritorija.

Na lokacijama stambenog, mješovitog stambenog razvoja mogu se nalaziti proizvodna preduzeća površine ne više od 200 kvadratnih metara. m, ugrađeni ili zauzimajući dio kuće bez proizvodnog prostora, ekološki prihvatljiv.

Upotreba metode zoniranja u odnosu na teritorije koje zauzima industrijski razvoj ne mijenja suštinski postojeću urbanu organizaciju teritorije. Istovremeno, zoniranje zahtijeva obavezno razmatranje cjelokupne urbanističke organizacije teritorije, uključujući prirodu interakcije sa susjednim teritorijalnim zonama. Također je potrebno uzeti u obzir neke karakteristike koje značajno razlikuju proces urbanog razvoja (rekonstrukcije) industrijskih zona, što je povezano sa privlačenjem i razvojem investicija u velikim količinama.

Značajno je uporediti razlike u postupku zoniranja teritorije za proizvodnju i druge funkcije. Na primjer, trgovinske i komercijalne aktivnosti organizovane na osnovu funkcionalne preorijentacije teritorije mogu se započeti uz mali iznos investicija i finansijskih sredstava, nakon čega slijedi postepeni rast. Za razliku od ovih delatnosti, većina industrijskih sektora zahteva veoma velike količine investicionog kapitala za organizaciju proizvodnje, uvođenje moderne tehnologije, reprofilisanje, izmeštanje preduzeća, širenje ili smanjenje razvoja.

Formiranje teritorijalnih zona ne povlači za sobom trenutne urbanističke promjene, niti ima direktan uticaj na plasman investicija. Osim toga, sistem zoniranja uglavnom regulira lokaciju objekata, relativni položaj zgrada i objekata, njihovu veličinu i smjerove budućeg razvoja. Istovremeno, zoniranje u velikoj mjeri ne uzima u obzir složenost i raznolikost utjecaja industrijskih procesa na okoliš, iako je taj utjecaj određen specifičnostima postojećih (predloženih) vrsta proizvodnje. Stoga je indirektni faktor koji leži u osnovi formiranja sistema zoniranja sa dodjelom industrijskih zona i donošenjem efikasnijih odredbi o zaštiti životne sredine, omogućavajući regulisanje oblika zagađenja i tehnologije proizvodnje za svaku vrstu industrije, uspostavljanje dva položaja: vrsta proizvodnje i priroda urbanih transformacija.

Ruska praksa urbanog zoniranja u odnosu na industrijske zone formirana je prema postojećem međunarodnom iskustvu najvećih gradova. Uspješno sprovode programe industrijskog razvoja i regulacije. Sastavni element programa ovog tipa je prisustvo u njima alata za planiranje i regulaciju.

Sveobuhvatni program industrijskog razvoja trebao bi uključivati ​​gradsko „strateško planiranje” i javna ulaganja u infrastrukturu i pripremu zemljišta, pravne i kreditne mehanizme za dugoročno finansiranje, jasnu i zdravu poresku strukturu, usklađene odredbe o okolišu i dobro funkcionirajuće procedure registracije poslovanja, i , pored toga, sprovođenje svega planiranog.

Sistem zoniranja može dovesti do efikasnijeg ulaganja ili revitalizacije industrije ako su odredbe industrijske politike usmjerene u obliku sveobuhvatnog programa industrijskog razvoja. Istovremeno, prostorno planiranje industrije u obliku dodjele odgovarajućih zona i usvajanje posebnih regulatornih pravnih akata na opštinskom nivou omogućava da se dobije efikasan alat koji pomaže u izradi dokumenata za društveno-ekonomski razvoj teritorija. .

Praktična implementacija zoniranja u velikoj mjeri je određena mjerom u kojoj se sveobuhvatno rješavaju pitanja restrukturiranja teritorija sa dominantnim vidom privredne namjene. U zavisnosti od toga kako se na teritoriji opštine sprovodi određena industrijska politika, zavisi i efikasnost sprovođenja sistema zoniranja, a posebno urbanog razvoja industrijskih zona. Opšti principi takve politike određuju se na osnovu veličine opštine, njenog geopolitičkog, uklj. i geografsku lokaciju (npr. pogranični grad, enklavski grad, slobodna ekonomska razvojna zona), u skladu sa kojim se specificiraju mogućnosti za dobijanje investicija i pravac njihove praktične implementacije, u zavisnosti od socio-ekonomskih karakteristika teritorija (industrija, saobraćaj, njeni prioritetni tipovi, u skladu sa njima, definisanje tipova urbanih objekata, kao što su železnica, more, rečne luke, izgradnja skladišnih objekata).

Opštinske vlasti formulišu odredbe industrijske politike, izražene u izradi seta mera, kao što je dodela teritorijalnih zona, koje određuju specifične oblike urbanog razvoja, na primer, preseljenje lučkih objekata na novu teritoriju sa odgovarajućim uslovi (npr. dublje vode), prebacivanje teške industrije na periferiju, očuvanje preduzeća lake industrije u centralnim regionima, neke vrste pogona za preciznu montažu, mogućnost lociranja značajnog obima novogradnje i rekonstrukcije u industrijskim zonama u blizini željezničkih i putnih čvorova. Dakle, međusobno povezana urbanističko-planski funkcionalno i planski razvoj industrijskih zona obezbjeđuje se usklađivanjem sa strateškim ekonomskim mjerama, posebno sa ranije poznatim i opravdanim izvorima privlačenja investicija i oblikom njihove prostorne realizacije.

5. Pravilima korištenja i uređenja zemljišta na urbanističkoj karti predviđena je raspodjela rekreacijskih površina, koje obično uključuju tri kategorije rekreativnih površina i otvorenih površina: površine namijenjene aktivnom sportu, fizičkoj kulturi, turizmu i drugim rekreacijskim površinama; zone pasivne rekreacije i očuvanja prirodnog okruženja, kao i površine za lociranje velikih nizova otvorenih rekreativnih prostora (vode i zelene površine).

U zavisnosti od specifičnosti opštine, prirodnih i istorijskih karakteristika njenog formiranja, može se izdvojiti više ili manje zona ove kategorije. Strožiji zahtjevi nameću se formiranju rekreativnih zona posebnih tipova, posebno istorijskih pejzaža i objekata prirodne zaštite. U ovim slučajevima teritoriju treba diferencirati na način da funkcionalno korišćenje teritorije za sport, zdravu rekreaciju i druge vidove korišćenja zemljišta u vezi sa rekreacijom ne narušava postojeći rekreativni sistem.

Kao dio rekreacijskih područja, treba razlikovati vrste aktivnih rekreacijskih područja, koje se određuju ovisno o veličini zoniranih teritorija i prirodi rekreacijskih procesa koji su u toku. U pojedinim slučajevima prioriteti urbanističkog planiranja su stimulisanje procesa maksimalnog očuvanja prirodnog pejzaža, te je shodno tome svrha prostorne transformacije teritorija takvih zona ograničavanje stepena interferencije i formiranja tzv. -nazvane "očuvane rekreacije". U drugim slučajevima, naprotiv, dopuštena je aktivna intervencija u postojećem okruženju, svrsishodno formiranje objekata različitih veličina namijenjenih masovnoj rekreaciji stanovništva.

Ova vrsta područja može uključivati ​​parkove, trgove, vrtove, vanjske sportske terene, kampove i izletišta, sa nekim pomoćnim namjenama zemljišta. Na teritoriji ovih zona, zbog postojanja posebnih prirodnih, klimatskih i geografskih karakteristika, preporučljivo je postaviti rekreativne sadržaje (sanatorije, odmarališta, ambulante, odmarališta, sportski objekti i stadioni, kao i drugi slični veliki kapital građevinski projekti). Istovremeno, da bi se dobile dozvole za izgradnju namjenskih rekreacijskih objekata, po pravilu je potrebno proći posebnu javnu raspravu, tokom koje se dogovaraju mnoge komponente projekta, uključujući i kapacitet objekta. , njegovu lokaciju, broj parkinga i stepen interakcije sa okolinom. Glavni faktor koji utiče na izbor prioritetnog tipa urbanističkog planiranja korišćenja teritorije u okviru aktivnih rekreacionih područja je implementacija kompleksa rekreativnih funkcija. Općenito, prilikom dodjele zona nastoje osigurati da rekreativna funkcija prevlada na teritoriji. Međutim, neke male komercijalne namjene zemljišta, kafići i druge usluge za posjetitelje mogu se nalaziti unutar ovih zona.

U oblastima pasivne rekreacije i zaštite prirode, glavne namjene teritorije su uređenje parkova, mjesta za šetnju i slične otvorene javne namjene. Određene sportske, rekreacijske i usluge posjetitelja mogu biti dozvoljene posebnom dozvolom, ali pridružena područja moraju biti ograničena po veličini. Za takva prirodna područja od posebnog značaja može se uspostaviti zona zaštite spomenika prirode ili slična zona očuvanja krajolika, koja vrlo striktno ograničava svako aktivno korištenje zemljišta ili izgradnju.

6. Posebnu pažnju u procesu izrade mape urbanističkog zoniranja teritorije opštine treba posvetiti izdvajanju zona posebno zaštićenih područja koja se odnose na zaštitu istorijskih i kulturnih spomenika i zaštitu životne sredine.

Odnos zona u kojima se sprovodi zakonska regulativa vezana za očuvanje istorijskih i kulturnih vrednosti, kao i zaštitu životne sredine, predstavlja problem u svim ruskim opštinama koje primenjuju sistem zoniranja, iz dva razloga. Prvo, postoji ukrštanje nadležnosti u nizu proceduralnih i drugih značajnih pitanja organa javne vlasti i lokalne samouprave. Drugo, teško je doslovno prilagoditi temeljni koncept zoniranja u odnosu na zaštićena područja, primjenjujući ga na sličan način (nametanjem pravila na cijelu zonu), dok se postavljaju diferencirani zahtjevi zoniranja kako bi se osiguralo najveće očuvanje kulturnog naslijeđa. i zaštitu životne sredine..

Propisi o korištenju i uređenju zemljišta uglavnom koriste dvije metode za određivanje područja od istorijskog značaja, dozvoljene upotrebe zemljišta, razvojnih parametara i postupaka za njihov nadzor.

U pojedinim gradskim četvrtima zone od istorijskog značaja su definisane u spisku vrsta korišćenja zemljišta drugih zona – stambene, javne i poslovne i neke druge. U drugim gradovima kreiraju se jedna ili više dodatnih mapa koje prikazuju istorijske i ekološke zone. Ove (pomoćne) karte su namijenjene za preklapanje na glavnu kartu zoniranja. U ovom procesu potrebno je uzeti u obzir posebne zahtjeve i ograničenja kao dodatni set uslova za zonske dozvole i izdavanje dozvola za realizaciju projekata kapitalne izgradnje.

Pojava ove zone u komentarisanom članu 35 jedna je od novina Građanskog zakonika Ruske Federacije u poređenju sa starim Zakonom o uređenju grada Ruske Federacije iz 1998. godine. Treba naglasiti da je stvaranje, npr. urbana četvrt u granicama naselja posebno zaštićenog prirodnog područja) ne povlači pojavu u granicama kategorije zemljišta naselja zemljišne parcele iz kategorije zemljišta posebno zaštićenih teritorija (u daljem tekstu: zaštićena područja). ) i objekte predviđene Poglavljem XVII Zemljišnog zakonika Ruske Federacije. U ovom slučaju, takav zaključak proizilazi iz čl. 83 Zakona o zemljištu Ruske Federacije, prema kojem se "zemljišta naselja priznaju kao zemljište koje se koristi i namijenjeno za izgradnju i razvoj urbanih i seoskih naselja i odvojeno svojom linijom od zemljišta drugih kategorija." Shodno tome, postoje unutrašnje kontradiktornosti u Zakoniku o zemljištu Ruske Federacije, jer klauzula 5. člana 94. predlaže mogućnost stvaranja „drugih zemljišta posebno zaštićenih prirodnih područja“, uključujući, posebno, urbane šume i gradske parkove.

Ovaj problem je precizno riješen komentarisanim članom 35 Ruskog građanskog zakonika. Budući da urbanističko zakonodavstvo utvrđuje pravni režim, uglavnom, kategorije zemljišta naselja, a ekološko utvrđuje pravni režim zaštićenih područja, koja mogu biti i unutar granica naselja (naselja), tada se uspostavljaju sukobi pravnih režima. podzakonskim aktima različitih delatnosti rešavaju se formiranjem u gradskim četvrtima i drugim opštinama posebne teritorijalne zone sa sopstvenim urbanističkim propisima.

Zemljišta, zajedno sa ostalima, imaju takvu karakteristiku kao teritorijalna zona. Prilikom odabira zemljišta za postavljanje različitih objekata, to se mora uzeti u obzir.

Zemljišta koja se odnose na gradove i ostalo podijeljena su na teritorijalne zone (prema članu 85. Zakona o zemljištu). Ova podjela se ogleda u pravilima za korištenje i razvoj zemljišta, koja su razvijena uzimajući u obzir Zakon o zemljištu i urbanizmu.

Svaka zona ima svoju svrhu u skladu sa kojim je moguća izgradnja zgrada i drugih objekata. Za njih postoje različite namjene.

Vrste zemljišnih zona

Postoje sljedeće vrste zona:

  1. Stambeni dizajniran za kuće različitih visina, dizajniran za smještaj različitog broja porodica. Ovo uključuje višespratne stambene komplekse i privatne parcele. Dozvoljeno je postavljanje drugih povezanih objekata, ako ne zahtijevaju sigurnosne ili sanitarne zone. Na primjer, pored stambenih zgrada može biti prodavnica ili spomenik.
  2. Javno i poslovno dizajniran za obrazovne i istraživačke ustanove, za zdravstvene ustanove, hranu, trgovinu, kulturu itd.
  3. Proizvodnja. Mogu postojati industrijske, komunalne i magacinske zgrade, kao i prateća infrastruktura. Ovo također uključuje sanitarne zone oko njih.
  4. Infrastruktura(uključujući transport i inženjering) omogućavaju postavljanje različitih vrsta transporta, cjevovoda i inženjerske opreme.
  5. Rekreacijska područja koriste se za smještaj rekreativnih površina kao što su parkovi, bašte, plaže i sl. Dozvoljena je gradnja samo za objekte koji su vezani za osnovnu funkciju, odnosno rekreaciju stanovništva.
  6. - Reč je o zonama namenjenim za različite vrste stočarstva i ratarske proizvodnje. To uključuje oranice, sjenokoše, pašnjake itd. Možete graditi samo objekte koji su neophodni za glavnu namjenu.
  7. Sigurnosne zone stvorena za bolje očuvanje važnih objekata. To su zone zaštite kulturnog nasljeđa, zaštite voda, prirodnog krajolika, raznih cjevovoda i elektroenergetskih mreža itd.
  8. Posebna namjena. Neka industrijska preduzeća ili drugi objekti mogu negativno uticati na životnu sredinu. Oni takođe uključuju groblja za stoku, deponije raznog otpada, itd. Oko takvih objekata se stvaraju zone koje su dizajnirane da minimiziraju takve uticaje. Nazivaju se i sanitarnim ili sanitarno-zaštitnim.
  9. Režimske teritorije uključujući vojne instalacije.

Unutar ovih zona moguća je detaljnija podjela. Svaki od njih na Master planu je označen bojom i slovnom oznakom.

Kako saznati teritorijalnu zonu?

Ove zone su označene na urbanističkim kartama. dakle, Da biste saznali područje stranice, morate:

  1. Pronađite službenu web stranicu mjesta. Da biste to učinili, samo upišite u bilo koji pretraživač "website" i naziv grada ili mjesta.
  2. Otvorite dio o urbanističkom planiranju.
  3. Pronađite u njemu link na Urbanistički plan.
  4. Na planu pronađite željeno područje.

Zone su označene različitim bojama i abecednim (alfanumeričkim) oznakama. Objašnjenja ovih oznaka su data ispod karte.

Postoji još jedan način. Možete podnijeti zahtjev Rosreestr. Među informacijama o lokaciji će biti naznačena i njena zona.

Može se uraditi:

  • lično u bilo kojoj filijali Rosreestra;
  • ili ured;
  • poštom;
  • online putem web stranice.

Kako promijeniti površinu zemljišta?

Za ovo vam je potrebno:

  1. Pošaljite zahtjev komisiji za izradu Pravilnika o korištenju zemljišta grada ili mjesta.
  2. Komisija u roku od 30 dana priprema zaključak koji sadrži preporuke za izmjene ili odbijanje. U prvom slučaju se šalje upravi, u drugom - podnosiocu zahtjeva.
  3. Uprava priprema nacrt za izmjenu Pravilnika u skladu sa ovim preporukama ili odbija. Ovo takođe traje 30 dana.
  4. U slučaju pozitivne odluke, komisija organizuje javnu raspravu.
  5. U roku od 10 dana nakon toga vrše se izmjene Pravilnika o korištenju i uređenju zemljišta, odnosno mijenja se zona ove lokacije.

Dakle, zona jedna od bitnih karakteristika zemljišta. Prilikom odabira potrebno je uzeti u obzir ovu osobinu. Uostalom, od toga zavisi i da li će biti moguće koristiti zemljište u skladu sa njihovim planovima. Moguće je promijeniti teritorijalnu zonu, ali to je povezano s određenim poteškoćama.



Sekcije