Tipuri de zone teritoriale. Zonarea teritoriilor așezărilor urbane și rurale

Acasă

Canalizare

1. Ca urmare a zonării urbanistice, zone rezidențiale, publice și de afaceri, industriale, zone de infrastructuri inginerești și de transport, zone de utilizare agricolă, zone de recreere, zone de teritorii special protejate, zone cu destinație specială, zone de desfășurare a instalaţiilor militare şi alte tipuri de zone teritoriale pot fi determinate.
2. Zonele rezidențiale pot include:
1) zone de construcție cu clădiri rezidențiale individuale;
2) zone de dezvoltare cu clădiri rezidențiale mici;
3) zone de dezvoltare cu clădiri rezidențiale mijlocii;
4) zone de dezvoltare cu clădiri rezidențiale cu mai multe etaje;
5) zone de dezvoltare rezidențială de alte tipuri.
3. În zonele rezidențiale este permisă amplasarea de obiecte de sine stătătoare, încorporate sau anexate, de scop social și casnic, unități sanitare, obiecte de învățământ preșcolar, primar general și gimnazial (complet) general, lăcașuri de cult, parcări. , garaje, obiecte legate de locuirea cetățenilor și care nu au un impact negativ asupra mediului. Zonele rezidențiale pot include și zone destinate grădinăritului și agriculturii dacha.
(4) Compoziția zonelor publice și de afaceri poate include:
1) zone de afaceri, publice și comerciale;
2) zone de amplasare a obiectelor de scop social și municipal;
3) zonele de servicii ale facilitatilor necesare implementarii activitatilor de productie si antreprenoriale;
4) zone publice și de afaceri de alte tipuri.
5. Zonele publice și de afaceri sunt destinate să găzduiască unități de sănătate, cultură, comerț, alimentație publică, scopuri sociale și casnice, activități de afaceri, unități de învățământ profesional secundar și profesional superior, instituții administrative, de cercetare, lăcașuri de cult, parcări, obiecte de afaceri, scopuri financiare, alte obiecte legate de asigurarea vieții cetățenilor.
6. Lista obiectelor de construcție capitală permise pentru amplasare în zone publice și de afaceri poate include clădiri rezidențiale, hoteluri, garaje subterane sau cu mai multe etaje.
7. Compoziția zonelor de producție, a zonelor de inginerie și a infrastructurii de transport poate include:
1) zone comunale - zone pentru amplasarea spatiilor comunale si de depozitare, locuinte si servicii comunale, facilitati de transport, facilitati de comert cu ridicata;
2) zone de producție - zone de amplasare a unităților de producție cu standarde diferite de impact asupra mediului;
3) alte tipuri de infrastructuri de producție, inginerie și transport.
8. Zonele de producție, zonele de inginerie și infrastructuri de transport sunt concepute pentru a găzdui instalații industriale, de utilități și de depozitare, infrastructuri de inginerie și transport, inclusiv structuri și comunicații de transport feroviar, rutier, fluvial, maritim, aerian și prin conducte, comunicații, precum și în ceea ce privește stabilirea zonelor de protecție sanitară a unor astfel de instalații în conformitate cu cerințele reglementărilor tehnice.
9. Compoziția zonelor de utilizare agricolă poate include:
1) zonele de teren agricol - terenuri arabile, fânețe, pășuni, terenuri cu pârghii, terenuri ocupate de plantații perene (grădini, vii și altele);
2) zone ocupate de unități agricole și destinate agriculturii, agriculturii dacha, grădinăritului, agriculturii subsidiare personale, dezvoltării amenajărilor agricole.
10. Componența zonelor teritoriale stabilite în limitele așezărilor poate include zone de utilizare agricolă (inclusiv zone de teren agricol), precum și zone ocupate de unități agricole și destinate agriculturii, cabane de vară, grădinărit, amenajări de amenajări agricole. .destinație. (Modificată prin Legea federală nr. 232-FZ din 18 decembrie 2006)
11. Zonele de agrement pot include zone din limitele teritoriilor ocupate de păduri urbane, piețe, parcuri, grădini orașului, iazuri, lacuri, lacuri de acumulare, plaje, precum și în limitele altor teritorii utilizate și destinate recreerii, turismului, activitate.cultură şi sport.
12. Zonele teritoriale pot include zone ale teritoriilor special protejate. Zonele teritoriilor special protejate pot include terenuri cu valoare deosebită de mediu, științifică, istorică și culturală, estetică, recreativă, de sănătate și alte valori deosebit de valoroase.
13. Zonele cu destinație specială pot include zone ocupate de cimitire, crematorii, locuri de înmormântare a animalelor, instalații de eliminare a deșeurilor de consum și alte obiecte, a căror amplasare poate fi asigurată numai prin alocarea acestor zone și este inacceptabilă în alte zone teritoriale.
14. Zonele teritoriale pot include zone de desfășurare a instalațiilor militare și alte zone cu destinație specială.
15. Pe lângă cele prevăzute de prezentul articol, autoritatea locală poate stabili și alte tipuri de zone teritoriale alocate ținând cont de zonele funcționale și de specificul de utilizare a terenurilor și a proiectelor de construcții capitale.

Principalele zone teritoriale, care sunt indicate în Codurile de urbanism și urbanism ale Federației Ruse, sunt rezidențiale, industriale și regionale. Dar, de fapt, o serie de alte zone sunt formate în funcție de diferite caracteristici.

Zonarea funcțională

Zonarea funcțională a zonelor urbane și a terenurilor așezărilor facilitează luarea în considerare a cerințelor pentru cea mai rațională utilizare a terenurilor. Aceasta include atât parametri normativi, cum ar fi scopul amplasamentului, posibilele dimensiuni limitative ale acestuia, coeficientul de construcție, ponderea spațiilor deschise și amenajarea teritoriului. Teritoriul orașului este împărțit în zone în funcție de natura utilizării.

Teritoriul terenurilor de așezare este zonat după cum urmează:

· terenuri ocupate de fondul locativ și infrastructura inginerească a ansamblului locativ și comunal;
terenuri prevazute pentru constructia de locuinte;
terenuri dobândite în proprietate de către persoane juridice și persoane fizice în condițiile construcției de locuințe pe acestea (cu excepția construcției de locuințe individuale);
terenuri dobândite de persoane fizice în condițiile construirii de locuințe individuale pe acestea;
terenuri puse la dispozitie pentru terenuri subsidiare personale, gradinarit, horticultura sau cresterea animalelor;
terenuri puse la dispozitie persoanelor juridice pentru gradinarit;
terenuri puse la dispozitie persoanelor fizice pentru parcele subsidiare personale, horticultura si horticultura sau cresterea animalelor;
· terenuri din cadrul așezărilor clasificate drept zone teritoriale industriale și zone de infrastructuri inginerești și de transport;
· terenuri din cadrul așezărilor clasificate drept zone teritoriale de utilizare agricolă.

În plus, fiecare formă de viață a populației - muncă, viață, recreere - își propune propriile cerințe pentru organizarea spațiului urban. Masterplanul oricărui oraș, care determină dezvoltarea orașului și principalele sale elemente structurale, presupune existența unui plan de amenajare a terenului. Acest document grafic este însoțit de o notă explicativă, care reprezintă o zonare funcțională extinsă a teritoriului. Acesta este un fel de cadru care determină perspectivele de dezvoltare ulterioară.

Totuși, planul general este influențat și de schimbările în condițiile socio-economice. Acest impact este deosebit de puternic asupra infrastructurilor de transport și de inginerie. Cu toate acestea, zonarea economică teritorială depinde de împărțirea cadastrală a orașului. Zonele economice ale orașului se disting prin valoarea lor de dezvoltare urbană. Ele diferă, în primul rând, prin comoditatea de a locui și, prin urmare, prin costul obiectelor.

Zonarea teritorială și economică

Pentru implementarea zonării teritoriale și economice se efectuează o evaluare economică cuprinzătoare, împărțind spațiul urban în zone de evaluare teritorială și economică, care sunt zone similare cu aproximativ aceeași valoare calitativă, socio-economică și economică, limitate de bariere (atât naturale, cât și artificial). Aceasta ține cont de prezența rezervoarelor, a zonelor verzi, a drumurilor principale, a conductelor de gaz de înaltă presiune, a dreptului de trecere feroviar, a liniilor de înaltă tensiune.

Diferite zone de evaluare își stabilesc propriile rate de bază ale impozitului pe teren și chiriei. La urma urmei, zonele diferă în ceea ce privește aspectul arhitectural, infrastructura de transport, amenajările inginerești, serviciile publice și factorii naturali. Totuși, din când în când există anumiți factori care pot afecta evaluarea terenurilor intravilane în unele zone de evaluare, ceea ce poate duce la introducerea unui sistem de factori de ajustare care reduc sau măresc ratele de bază ale plăților.

Spatiul urban caracterizeaza terenurile intravilane in concordanta cu tipurile de activitati desfasurate pe acestea, i.e. cu scopul propus conform clasificării general acceptate. Există terenuri administrative, comerciale, rezidențiale, culturale și industriale. Organizarea spațiului urban depinde de mărimea și forma orașului. În formă, există orașe care sunt compacte, alungite, multi-nucleu și disecate. Dimensiunile sunt determinate de populație: orașe mici, medii, mari, mari, mari și milionare.

Toate acestea ajută la controlul și utilizarea rațională a spațiului urban, direcționează cererea și stimulează dezvoltarea. În același timp, există control asupra plăților pentru utilizarea terenurilor și elementelor de infrastructură, protecția drepturilor sociale la schimbarea formelor de proprietate.

Zonarea clădirilor.

Zona rezidențială poate avea clădiri de diferite înălțimi. Acest aranjament este cel mai eficient. Numărul de etaje de clădiri acceptate pentru construcția în masă depinde de dimensiunea orașului, de nivelul de dezvoltare al întreprinderilor din industria construcțiilor din acesta, de caracteristicile naturale, de soluțiile arhitecturale și structurale și de cerințele economice. Numărul de etaje de dezvoltare rezidențială se stabilește pe baza studiilor de fezabilitate, luând în considerare cerințele arhitecturale și compoziționale, sociale, igienice, demografice și condițiile locale.

În orașele mari și cele mai mari, zona rezidențială este construită cu clădiri rezidențiale înalte - 9, 12, 16 sau mai mult, deoarece în astfel de orașe rezerva de teritoriu și o densitate mare a populației sunt limitate. În alte orașe, numărul de etaje al clădirilor este luat până la cinci etaje, iar clădirile de nouă etaje și mai sus sunt construite în cazuri excepționale. În zonele cu seismicitate crescută și situate la o altitudine de 1000 m sau mai mult deasupra nivelului mării, numărul de etaje al clădirii este limitat la patru etaje, iar în unele cazuri chiar și două.

În orașele mari și mari, casele cu unul sau două etaje pentru uz individual sunt situate într-o zonă suburbană verde special prevăzută pentru acest tip de construcție.

Până de curând, în orașe, a existat o împărțire a teritoriului în zone cu un număr diferit de etaje de clădiri - zonarea construcției: o zonă de clădiri cu mai multe etaje de cinci etaje sau mai mult; zona de cladiri cu 2…3 etaje; zona de 1 ... cladiri cu 2 etaje cu parcele personale.

Totuși, calculele tehnice și economice dovedesc avantajul dezvoltării mixte în ceea ce privește costurile de construcție, echipamente inginerești și amenajarea teritoriului. În prezent, dezvoltarea mixtă cu clădiri de diferite înălțimi este utilizată destul de larg. Astfel, este posibil să se creeze ansambluri mai expresive și mai diverse decât cu clădirile cu un etaj. Dezvoltarea mixtă oferă individualitate, îmbogățește silueta și organizarea spațială a zonelor rezidențiale și face posibilă utilizarea profitabilă a terenului complex, pentru a dezvălui caracteristici interesante ale peisajului. Cel mai bun raport dintre clădiri înalte și clădiri joase în clădiri mixte este 1:3 sau 1:2. Apoi, clădirile înalte capătă rolul de accente în componența grupurilor de clădiri rezidențiale și microdistricte.

Alături de clădiri înalte de 16, 24 de etaje, la Moscova sunt proiectate case cu 4, 9 și 12 etaje. Cu toate acestea, în zonele clădirilor mici cu clădiri cu 4, 5 etaje, devine necesară creșterea densității acesteia și îmbunătățirea eficienței utilizării terenului.

In aceste conditii se impune cresterea numarului de etaje al cladirii fie prin folosirea metodelor de completare a cladirilor existente, fie prin construirea de noi case pe locul celor demontate. Acest lucru este posibil numai dacă o astfel de reconstrucție nu dăunează respectării tuturor cerințelor sanitar-igienice și de prevenire a incendiilor pentru clădirile învecinate.

În schema de zonare a construcțiilor a Cadastrului Urban de Stat al teritoriului Moscovei, se disting zone de clădiri predominante și mixte. În fiecare dintre ele se disting clădiri cu densitate mică (nu mai mult de 5 mii m2/ha), de dimensiuni medii (mai mult de 5 mii m2/ha) și de înaltă densitate (peste 10 mii m2/ha). În dezvoltarea predominantă sunt șase gradații: - 1 ... 2 etaje sau nu mai mult de 10 m înălțime; - 3 ... 4 etaje sau nu mai mult de 15 m înălțime; - 5 ... 7 etaje sau nu mai mult de 35 m înălțime; - 8 ... 10 etaje sau nu mai mult de 50 m înălțime; - 11 ... 17 etaje sau nu mai mult de 50 m înălțime; - mai mult de 17 etaje sau mai mult de 50 m înălțime.

Există clădiri joase, joase, mijlocii, înalte, înalte și mixte în contrast. Dezvoltarea este considerată predominantă dacă numărul declarat de etaje ocupă mai mult de 1/3 din teritoriu.

zonarea peisajului

Zonarea peisajului este o evaluare a suprafețelor mari și a elementelor sale individuale prin metoda analizei peisajului. Zonarea funcțională se realizează pe baza zonei peisajului.

Zonarea peisagistică a terenurilor urbane prevede împărțirea teritoriului, luând în considerare o combinație de elemente naturale ale suprafeței terenului - relief, sol, vegetație, corpuri de apă etc. cu dezvoltare urbană - clădiri, drumuri, autostrăzi, structuri inginerești și evaluarea unor suprafețe mari sau elemente individuale ale peisajului prin metoda analizei peisajului (evaluarea plantațiilor, terenului, expunerea pantelor, prezența punctelor de belvedere, identificarea potențialelor oportunități de îmbogățire a peisaj). Pe baza analizei peisajului se realizează definirea zonelor funcționale.

Exemple de zonare a peisajului: tehnogen; minerit; revendicat; minerit; agricol; silvicultură; managementul apei; industrial; peisajul așezării; recreative; rezervat.

1. Ca urmare a zonării urbanistice, zone rezidențiale, publice și de afaceri, industriale, zone de infrastructuri inginerești și de transport, zone de utilizare agricolă, zone de recreere, zone de teritorii special protejate, zone cu destinație specială, zone de desfășurare a instalaţiilor militare şi alte tipuri de zone teritoriale pot fi determinate.

2. Zonele rezidențiale pot include:

1) zone de construcție cu clădiri rezidențiale individuale;

2) zone de clădire cu clădiri rezidențiale individuale și clădiri rezidențiale mici de bloc;

3) zone de dezvoltare cu clădiri rezidențiale de bloc și blocuri de înălțime mijlocie;

(modificată prin Legea federală nr. 340-FZ din 3 august 2018)

4) zone de clădire cu blocuri de apartamente cu mai multe etaje;

(modificată prin Legea federală nr. 340-FZ din 3 august 2018)

5) zone de dezvoltare rezidențială de alte tipuri.

3. În zonele de locuit, este permisă amplasarea de obiecte de sine stătătoare, încastrate sau anexate de scop social și casnic, unități sanitare, obiecte de învățământ preșcolar, primar general și gimnazial general, lăcașuri de cult, parcări, garaje, obiecte legate de reședința cetățenilor și fără impact negativ asupra mediului. Zonele rezidentiale pot include si zone destinate gradinaritului.

(modificat prin Legile Federale Nr. 185-FZ din 2 iulie 2013, Nr. 217-FZ din 29 iulie 2017)

(4) Compoziția zonelor publice și de afaceri poate include:

1) zone de afaceri, publice și comerciale;

2) zone de amplasare a obiectelor de scop social și municipal;

3) zonele de servicii ale facilitatilor necesare implementarii activitatilor de productie si antreprenoriale;

4) zone publice și de afaceri de alte tipuri.

5. Zonele publice și de afaceri sunt destinate să găzduiască unități de sănătate, cultură, comerț, alimentație publică, scopuri sociale și casnice, activități antreprenoriale, unități de învățământ secundar profesional și superior, administrative, instituții de cercetare, lăcașuri de cult, parcări, obiecte de afaceri. , scop financiar, alte obiecte legate de asigurarea vieții cetățenilor.

(modificată prin Legea federală nr. 185-FZ din 2 iulie 2013)

6. Lista obiectelor de construcție capitală permise pentru amplasare în zone publice și de afaceri poate include clădiri rezidențiale, clădiri rezidențiale de bloc, blocuri de locuințe, hoteluri, garaje subterane sau etajate.

(modificată prin Legea federală nr. 340-FZ din 3 august 2018)

7. Compoziția zonelor de producție, a zonelor de inginerie și a infrastructurii de transport poate include:

1) zone comunale - zone pentru amplasarea spatiilor comunale si de depozitare, locuinte si servicii comunale, facilitati de transport, facilitati de comert cu ridicata;

2) zone de producție - zone de amplasare a unităților de producție cu standarde diferite de impact asupra mediului;

3) alte tipuri de infrastructuri de producție, inginerie și transport.

8. Zonele de producție, zonele de inginerie și infrastructuri de transport sunt concepute pentru a găzdui instalații industriale, de utilități și de depozitare, infrastructuri de inginerie și transport, inclusiv structuri și comunicații de transport feroviar, rutier, fluvial, maritim, aerian și prin conducte, comunicații, precum și în ceea ce privește stabilirea zonelor de protecție sanitară a unor astfel de instalații în conformitate cu cerințele reglementărilor tehnice.

9. Compoziția zonelor de utilizare agricolă poate include:

1) zonele de teren agricol - terenuri arabile, fânețe, pășuni, terenuri cu pârghii, terenuri ocupate de plantații perene (grădini, vii și altele);

2) zone ocupate de unități agricole și destinate agriculturii, horticulturii și horticulturii, parcele subsidiare personale, amenajări de amenajări agricole.

(modificată prin Legea federală nr. 217-FZ din 29 iulie 2017)

10. Componența zonelor teritoriale stabilite în limitele așezărilor poate include zone de utilizare agricolă (inclusiv zone de teren agricol), precum și zone ocupate de amenajări agricole și destinate agriculturii, grădinăritului și horticulturii, dezvoltării amenajărilor agricole.

(Așa cum a fost modificat prin Legile Federale din 18 decembrie 2006 N 232-FZ, din 29 iulie 2017 N 217-FZ)

11. Zonele de agrement pot include zone din limitele teritoriilor ocupate de păduri urbane, piețe, parcuri, grădini orașului, iazuri, lacuri, lacuri de acumulare, plaje, fâșii de coastă ale corpurilor de apă publice, precum și în limitele altor teritorii utilizate și destinat recreerii, turismului, culturii fizice și sportului.

(modificată prin Legea federală nr. 246-FZ din 19 iulie 2011)

12. Zonele teritoriale pot include zone ale teritoriilor special protejate. Zonele teritoriilor special protejate pot include terenuri cu valoare deosebită de mediu, științifică, istorică și culturală, estetică, recreativă, de sănătate și alte valori deosebit de valoroase.

13. Zonele cu destinație specială pot include zone ocupate de cimitire, crematorii, locuri de înmormântare a animalelor, obiecte utilizate pentru îngroparea deșeurilor municipale solide și alte obiecte, a căror amplasare poate fi asigurată doar prin alocarea acestor zone și este inacceptabilă în alte zone teritoriale. zone.

(modificată prin Legea federală nr. 458-FZ din 29 decembrie 2014)

14. Zonele teritoriale pot include zone de desfășurare a instalațiilor militare și alte zone cu destinație specială.

15. Pe lângă cele prevăzute de prezentul articol, autoritatea locală poate stabili și alte tipuri de zone teritoriale alocate ținând cont de zonele funcționale și de specificul de utilizare a terenurilor și a proiectelor de construcții capitale.

Codul de urbanism (GRK) al Federației Ruse este specializată în reglementarea activităților de urbanism care vizează dezvoltarea teritoriilor orașelor, diverselor așezări și relațiilor individuale (aferente acestor lucrări, servicii). Contribuie la asigurarea dezvoltării stabile a teritoriilor pe baza amenajării teritoriului și a zonei urbane. Controlează echilibrul contabil al factorilor economici, de mediu, sociali etc. în implementarea lucrărilor de dezvoltare urbană. Proclamă asigurarea unor condiții adecvate pentru persoanele cu dizabilități pentru accesul lor nestingherit la obiecte în diverse scopuri. Ridică probleme precum participarea oamenilor și a asociațiilor acestora la implementarea planificării urbane, asigurarea libertății unei astfel de participări, responsabilitatea autorităților de stat ale țării noastre, a agențiilor guvernamentale ale subiecților Federației Ruse și a autoguvernării locale pentru asigurarea unor condiţii decente de viaţă pentru o persoană etc.

Pe teritoriile așezărilor urbane și rurale pot fi stabilite următoarele tipuri de zone teritoriale:

sociale și de afaceri;
producție;
infrastructuri de inginerie și transport;
recreative;
utilizare agricolă;
motiv special;
instalatii militare, alte zone ale teritoriilor de regim.

Sectorul de locuit destinat construirii clădirilor cu mai multe etaje. si multi-apartamente. trăit. case, cladiri joase si mijlocii, ind. trăit. case cu terenuri private.

general-div. zone predn. pentru amplasarea obiectelor de ingrijire a sanatatii, cultura, comertul, o alimentatie publica, o viata. servicii, activități comerciale, precum și instituții de învățământ de învățământ secundar și profesional superior, administrativ, instituții de cercetare, lăcașuri de cult, parcări auto, centre de afaceri, activitate financiară și socială.

Zone de producție concepute pentru a găzdui instalații industriale, de utilități și de depozitare care asigură funcționarea infrastructurii de inginerie, transport, precum și pentru înființarea unei ZPS.

Zone de inginerie și infrastructură de transport sunt destinate amplasării și exploatării structurilor și comunicațiilor de transport feroviar, auto, fluvial, maritim, aerian și prin conducte, precum și echipamente de comunicații și inginerie.

Zone de agrement organizate pentru zonele publice de recreere, includ parcuri, grădini, păduri urbane, parcuri forestiere, plaje și alte locuri de recreere. Acestea pot include obiecte naturale și monumente de arhitectură special protejate.

Zone de utilizare agricolă ocupate de teren arabil, grădini, vii, grădini de legume, pășuni, precum și clădiri, structuri și structuri agricole.

Zone cu destinație specială pentru amplasarea cimitirelor, crematoriilor, haldelor de deșeuri menajere și a altor instalații, a căror utilizare este incompatibilă cu utilizarea altor tipuri de zone teritoriale ale așezărilor urbane și rurale.

Zone de instalații militare și alte zone ale teritoriilor de regim necesare pentru amplasarea obiectelor pentru care se instituie un regim special, în principal acestea sunt zone de instalații militare și zone de teritorii și întreprinderi sensibile. Procedura de utilizare a acestor teritorii este stabilită prin standarde speciale și reguli de construcție.

Organismele locale de autoguvernare ale așezărilor urbane și rurale, în conformitate cu condițiile locale, pot stabili și alte zone teritoriale, precum și să includă în ele terenuri și alte obiecte imobiliare.

În zonele teritoriale se pot distinge subzone, ale căror trăsături de utilizare sunt determinate de reglementările de urbanism, ținând cont de restricțiile privind utilizarea lor stabilite de legislația Federației Ruse - terenuri, protecția mediului, privind protecția monumentelor istorice și culturale etc.

Zonele teritoriale pot include zone comune ocupate de piețe, străzi, căi de acces, drumuri, terasamente, piețe, bulevarde, rezervoare și alte obiecte. Zonele comune din așezările urbane și rurale sunt concepute pentru a satisface interesele publice ale populației. Procedura de utilizare a zonelor comune este stabilită de autoritățile locale.

ST 35 GrK RF.

1. Ca urmare a zonei urbane, rezidentiale, publice
zone de afaceri, industriale, zone de infrastructuri de inginerie și transport, zone
uz agricol, zone de agrement, zone special protejate
teritorii, zone cu destinații speciale, zone de desfășurare a instalațiilor militare și alte tipuri
zone teritoriale.

2. Zonele rezidențiale pot include:
1) zone de construcție cu clădiri rezidențiale individuale;
2) zone de dezvoltare cu clădiri rezidențiale mici;
3) zone de dezvoltare cu clădiri rezidențiale mijlocii;
4) zone de dezvoltare cu clădiri rezidențiale cu mai multe etaje;
5) zone de dezvoltare rezidențială de alte tipuri.

3. În zonele rezidențiale este permisă amplasarea de sine stătătoare, încorporată sau atașată
obiecte de scop social și municipal, unități sanitare, dotări
învăţământ preşcolar, primar general şi gimnazial general, lăcaşuri de cult, parcări
transport rutier, garaje, obiecte legate de locuinta cetatenilor si nu
având un impact negativ asupra mediului. Zonele rezidentiale pot include
includ, de asemenea, zone destinate horticulturii și agriculturii dacha.

(4) Compoziția zonelor publice și de afaceri poate include:
1) zone de afaceri, publice și comerciale;
2) zone de amplasare a obiectelor de scop social și municipal;
3) zonele de servicii ale instalaţiilor necesare implementării producţiei şi
activitate antreprenorială;
4) zone publice și de afaceri de alte tipuri.

5. Zonele publice și de afaceri sunt proiectate pentru a găzdui unități de sănătate,
cultură, comerț, alimentație publică, scopuri sociale și municipale,
activităţi de afaceri, obiecte de liceu profesional şi superior
instituții de învățământ, administrative, de cercetare, lăcașuri de cult,
parcări, facilități de afaceri și financiare, alte facilități,
legate de mijloacele de trai ale cetățenilor.

6. În lista obiectelor de construcție capitală permise pentru plasare
în zone publice și de afaceri, pot include clădiri rezidențiale, hoteluri, subterane sau
garaje cu mai multe etaje.

7. Compoziția zonelor de producție, a zonelor de inginerie și a infrastructurilor de transport poate
aprinde:
1) zone comunale - zone pentru amplasarea spatiilor comunale si de depozitare, facilitati
servicii de locuințe și comunale, facilități de transport, facilități de comerț cu ridicata;
2) zone de producție - zone pentru amplasarea unităților de producție cu diferite
standarde de impact asupra mediului;
3) alte tipuri de infrastructuri de producție, inginerie și transport.

8. Sunt destinate zone de producție, zone de inginerie și infrastructură de transport
pentru a găzdui instalații industriale, de utilități și de depozitare, unități de inginerie
și infrastructuri de transport, inclusiv structuri și comunicații ale căii ferate,
transport rutier, fluvial, maritim, aerian si prin conducte, comunicatii, precum si pt
stabilirea zonelor de protecție sanitară a unor astfel de instalații în conformitate cu cerințele tehnice
reguli.

9. Compoziția zonelor de utilizare agricolă poate include:
1) zone de teren agricol - teren arabil, fânețe, pășuni, terenuri de pânză, terenuri ocupate
plantații perene (grădini, vii și altele);
2) zonele ocupate de amenajări agricole și destinate
agricultura, agricultura dacha, gradinarit, agricultura subsidiara personala,
dezvoltarea facilitatilor agricole.

10. Componenţa zonelor teritoriale stabilite în limitele aşezărilor poate include
include zone de utilizare agricolă (inclusiv zone de utilizare agricolă
terenuri), precum și suprafețele ocupate de amenajări agricole și destinate
pentru agricultura, agricultura dacha, horticultura, dezvoltarea facilitatilor
scop agricol.

11. Zonele de agrement pot include zone din interiorul limitelor
teritorii ocupate de păduri ale orașului, piețe, parcuri, grădini ale orașului, iazuri, lacuri,
rezervoare, plaje, țărmuri ale corpurilor de apă publice, precum și
în limitele altor teritorii folosite și destinate recreerii, turismului, ocupațiilor
cultura fizica si sportul.

12. Zonele teritoriale pot include zone ale teritoriilor special protejate.
Zonele teritoriilor special protejate pot include terenuri cu o specială
de mediu, științific, istoric și cultural, estetic, recreațional, de sănătate și
altă valoare specială.

14. Zonele teritoriale pot include zone de desfășurare a instalațiilor militare și
alte zone cu scop special.

15. Pe lângă cele prevăzute de prezentul articol, organul de autoguvernare locală poate
stabilesc alte tipuri de zone teritoriale, alocate ținând cont de zone funcționale și
caracteristici ale utilizării terenurilor și proiectelor de construcții capitale.

Comentariu la art. 35 din Codul de urbanism al Federației Ruse

1. Definirea zonelor teritoriale este un element obligatoriu al Regulilor de Utilizare și Dezvoltare a Terenului, și în special a hărții de zonare urbană. În cadrul fiecărei categorii de zone teritoriale enumerate în articolul 35 comentat din Codul de urbanism al Federației Ruse, pot fi de asemenea distinse mai multe zone (subzone), care diferă în caracteristicile dezvoltării urbane a teritoriilor, un set de tipuri permise de utilizare a terenului. și parametrii modificărilor de construcție în imobile pentru aceste tipuri de utilizare a terenului. Hărțile de zonare urbană pot conține o descriere a limitelor zonelor teritoriale. La determinarea limitelor zonelor teritoriale pe scheme, denumirile și reglementările de urbanism ale acestora sunt stabilite individual, în raport cu diferite părți ale teritoriului municipiului.

Numărul de zone (subzone) alocate este determinat de specificul urbanistic al diferitelor municipii și dimensiunea acestora, gradul de disecție teritorială, organizarea structurală funcțională a teritoriului, caracteristicile formării peisajului natural și antropic, precum și ca și perspectivele de dezvoltare spațială a teritoriului, determinate în stadiul de elaborare a documentației de amenajare. Această din urmă împrejurare determină un set de măsuri practice (stimulente urbanistice sau interzicerea (restricția) anumitor tipuri de utilizare și dezvoltare a terenurilor), luate în considerare la elaborarea unei hărți de zonare.

Zonele teritoriale determinate de zonarea urbană țin cont de organizarea urbană existentă a teritoriului, aspectele sociale, demografice și premisele dezvoltării urbane ulterioare (reconstrucție). Ca urmare, zonarea urbană este o sarcină complexă care necesită soluții integrate și participarea specialiștilor din multe domenii.

2. Zonele de locuit sunt concepute pentru a oferi condiții de viață confortabile și sănătoase pentru populația de pe teritoriul municipiului. Specificul zonelor de acest tip este predominarea dezvoltării rezidențiale în ele, cu presupunerea construirii unui număr mare de clădiri rezidențiale cu mai multe etaje. Alocarea subzonelor corespunzătoare în cadrul zonei rezidențiale este determinată de structura efectivă a fondului de locuințe în concordanță cu nevoile diferitelor grupuri ale populației (familii mici și mari, tineri și bătrâni, persoane singure sau căsătorite). Dezvoltarea rezidențială nou formată necesită luarea în considerare a nevoilor grupurilor demografice și de consumatori, satisfacerea preferințelor diferite (diferențiate) ale cetățenilor (oportunitățile lor sociale și de consum).

Procedura de zonare urbană pentru alocarea subzonelor rezidențiale determină soluționarea problemelor practice de eficientizare a dezvoltării existente, oferindu-i o structură mai clară și posibilitatea combinării diferitelor tipuri (diferențiate) de dezvoltare rezidențială.

Zonarea zonelor rezidențiale (rezidențiale) vă permite să rezolvați simultan diferite tipuri de probleme: funcționale (diferențierea proceselor funcționale incompatibile, excluzând procesele funcționale de vecinătate reciproce; stabilirea unui sistem specific pentru construirea unei clădiri cu alocarea funcțiilor predominante; eliminarea unei locații intercalate; a unei clădiri); planificare (îmbunătățirea organizării de planificare a teritoriului și îmbunătățirea suportului de transport al acestuia, ținând cont de situația urbană, îndepărtarea de centru și proximitatea de peisajul natural, precum și de alte elemente structurale ale orașului; alegerea metodei de dezvoltare urbană schimbări); structurale (justificarea alegerii numărului de etaje și a densității clădirii, tipuri de servicii, cu creșterea calității dezvoltării, îmbunătățirea calității mediului).

Zonarea urbanistică în condiții moderne vizează implementarea măsurilor de amenajare a spațiului pentru reconstrucția cuprinzătoare a teritoriului, implicând realizarea unei eficiențe economice semnificative. Acest efect poate fi realizat ca urmare a evaluării deprecierii morale și fizice a clădirii, determinând caracteristicile fondului locativ, indicând densitatea clădirii, indicatorii de mediu, raportul dintre suprafețele deschise (inclusiv spațiile verzi) și spațiile construite. . Ținând cont de faptul că cel mai frecvent tip de transformări urbanistice în condițiile dezvoltării urbane și rurale existente este reconstrucția acesteia, în procesul de zonare urbanistică, este necesar să se determine gradul intervențiilor de reconstrucție.

Amploarea reconstrucției, fixată în zonele teritoriale, este determinată de diverși factori. În multe cazuri, compararea opțiunilor de conservare (atât integrală, cât și parțială) și demolare a fondului de locuințe existente este de o importanță decisivă. De regulă, decizia finală în favoarea alegerii anumitor tipuri de zone rezidențiale depinde de evaluarea rezultatului scontat (în termeni proporționali) față de situația inițială. De o importanță nu mică este evaluarea mărimii (volumului) lucrărilor, precum și a costului acestora asociat cu rezonificarea. Adesea, din cauza necesității de reducere a costurilor, tipul de utilizare urbană existent se păstrează în cadrul zonei, în timp ce acest lucru contrazice direcția generală de perspectivă a transformărilor.

Sarcinile zonării urbanistice în acest sens sunt definirea priorităților de urbanism. Ele pot varia semnificativ în funcție de situația urbană și socio-economică specifică.

În unele cazuri, rezonificarea teritoriului implică o creștere semnificativă a costului lucrărilor de reconstrucție, dar vă permite să obțineți rezultate semnificative (sociale, funcționale, de planificare și altele). În alte cazuri, dimpotrivă, starea planificată a teritoriului poate să nu difere semnificativ de situația actuală, dar, în același timp, implementarea cantității totale de muncă necesară nu este asociată cu costuri mari. În fiecare situație specifică de urbanism, decizia privind alegerea opțiunii de zonare se face individual, ținând cont de aspectele pozitive și negative ale fiecăreia. Principiul cel mai general, influențând într-o măsură mai mare alegerea finală, este realizarea unei scheme raționale de utilizare a teritoriului.

Luarea unei decizii privind zonarea, determinarea metodelor, etapelor, naturii activităților desfășurate depinde și de ansamblul condițiilor de urbanism existent într-un anumit teritoriu, cum ar fi: amplasarea teritoriului zonat în structura municipiului; densitatea clădirii a sferurilor individuale și a unităților structurale mai mari ale clădirii; caracteristicile tehnice ale clădirii; disponibilitatea elementelor serviciului public; starea utilajelor inginerești și amenajării teritoriului.

Subzonele sunt alocate în așa fel încât sistemul de zonare să poată funcționa într-un mod echilibrat, astfel încât în fiecare subzonă rezidențială să fie prezentate o posibilă varietate de forme de organizare spațială a mediului, un număr suficient de servicii casnice. Cea mai des întâlnită în practica urbanistică este alocarea a patru tipuri principale de subzone rezidențiale, care diferă în parametrii stabiliți ai dezvoltării în curs de implementare, pe baza creșterii treptate a numărului de etaje ale acestuia, variind de la clădiri rezidențiale individuale la mai multe etaje. cladiri.

Zonele de dezvoltare cu clădiri rezidențiale individuale sunt alocate pentru construcția predominantă de clădiri rezidențiale individuale (izolate) și bloc construite cu terenuri adiacente destinate unei familii ca principal tip de utilizare permisă. Acesta oferă condiții legale pentru formarea unei dezvoltări rezidențiale cu densitate redusă; cu un set minim de funcții de serviciu și spații publice, spații deschise pentru uz agricol, precum și infrastructură de servicii la scară mică (școli, clinici mici, farmacii, băi publice).

Utilizările auxiliare permise în aceste zone includ locuri de parcare pentru o mașină sau amplasarea unui garaj decomandat, instalarea de surse de energie autonome (alternative) precum o centrală termică sau alte dotări tehnice locale. Utilizările terenurilor care necesită autorizație specială includ toate tipurile de servicii comerciale și alocarea de zone pentru recreere.

Zonele de construcție cu clădiri rezidențiale mici (case pentru două sau trei familii și case cu trei etaje) sunt alocate pentru formarea unor formațiuni urbanistice specifice, folosind metode speciale de planificare, cu o densitate relativ scăzută a clădirii și numărul de locuitori. . Principalele tipuri de utilizări permise în această zonă sunt casele individuale sau combinate pentru una, două sau trei familii, precum și blocurile de locuințe. Sunt permise și livezi, grădini de bucătărie, mici obiecte de servicii pentru populație. Utilizările auxiliare permise includ parcări mici și servicii comerciale care ocupă puțin spațiu în clădirile rezidențiale, precum și facilități izolate de infrastructură de servicii.

În zonele de dezvoltare ale clădirilor rezidențiale de înălțime medie, principalele tipuri de utilizare permise includ casele combinate de două și trei familii, precum și clădirile rezidențiale cu mai multe apartamente pentru 4-5 familii. Sunt de asemenea permise punctele locale de serviciu zilnic, școlile, clinicile care deservesc locuitorii zonei. Utilizările auxiliare permise includ furnizarea de diverse servicii care ocupă o mică parte a clădirilor rezidențiale. Utilizările permise care necesită o permisiune specială includ centre comerciale mari care deservesc publicul, precum și hoteluri mici.

Zone de construcții cu clădiri rezidențiale cu mai multe etaje. Principalele utilizări permise includ numai locuințe multifamiliale (fără locuințe individuale), precum și un număr mare de unități de servicii și utilizări comerciale din apropiere. Utilizările auxiliare permise includ clinici, activități comerciale și alte activități și puncte de service care ocupă o mică parte a clădirilor rezidențiale. Utilizările zonei care necesită o autorizație specială includ activitățile turistice și recreative, precum și unele utilizări ale terenurilor și imobilelor, care sunt determinate de interesele unor părți mai mari ale teritoriului municipiului (de exemplu, piețe și clădiri administrative).

Natura repartizării subzonelor corespunzătoare în limitele zonelor de dezvoltare rezidențială este determinată ținând cont de principiile raționalității, uniformității, proporționalității și ierarhizării teritoriale.

Astfel, principiul ierarhizării teritoriale în multe cazuri este decisiv pentru stabilirea raportului dintre diferitele tipuri de subzone. Aproape fiecare municipiu (indiferent de mărime, caracteristici ale structurii de planificare existentă, organizarea peisajului) are o construcție structurală caracteristică a teritoriului, cu repartizarea a trei state: central, mijlociu și periferic. În funcție de care dintre cele trei părți ale municipiului indicate se află amplasamentul, care trebuie supus zonei, se selectează tipul prioritar de subzonă rezidențială. Cel mai adesea, zonele cu predominanța clădirilor rezidențiale cu mai multe etaje se disting în regiunile centrale; în zonele mijlocii - clădiri rezidențiale de înălțime mijlocie, permițând includerea clădirilor mici; la periferia orașului, există diverse zone de dezvoltare în proporții uniforme, cu includerea activă a clădirilor rezidențiale joase și individuale. Sistemul de zonare permite rezolvarea unor aspecte ale problemelor care decurg din dezvoltarea (reconstrucția) urbană a teritoriilor zonelor rezidențiale, în special, amplasarea clădirilor „cabane” nou formate la periferia orașului și determinarea direcțiilor. pentru transformarea spațială a teritoriului cu clădiri dărăpănate joase din regiunile centrale.

În zonele periferice ale majorității districtelor urbane, dimensiunea și amploarea construcției de locuințe noi, în absența unui mecanism legal de zonare urbană, aproape nu a fost controlată. Dimensiunile terenurilor de multe ori nu corespund cu dimensiunea caselor construite pe acestea, ceea ce duce în multe cazuri la construirea de case foarte mari pe terenuri mici. În timp, aceste case vor ocupa această zonă și mediul „verde” se va pierde. În plus, deoarece este prea puțin spațiu lăsat pentru străzi, linii de infrastructură și canalizare, pot fi cauzate daune mediului care vor fi dificil de remediat.

În mod ideal, zonarea ar trebui să dezvolte prevederile dezvoltate prevăzute de documentele de amenajare a teritoriului, care să prevadă crearea infrastructurii necesare, formarea unei organizări (rețele) holistice, sistemice a terenurilor cu numărul corespunzător de parcele neamenajate în fața caselor. În condiții moderne, asociate cu limitarea posibilității de finanțare a infrastructurii, un astfel de proces de zonare (bazat pe planificarea teritorială) nu se realizează. Zonarea rezolvă problema într-o oarecare măsură, asigurându-se că dimensiunea clădirilor rezidențiale este proporțională cu dimensiunea și configurația terenurilor, precum și stabilirea parametrilor clădirilor ținând cont de natura viitoare a zonei (suficient amenajate sau predominant urbanizate) .

Natura zonării urbane este specificată în mod special pentru alocarea zonelor teritoriale pentru horticultură și agricultura dacha. În ceea ce privește suprafețele de dachas și parcelele de grădină, se aplică prevederi pentru rezidența temporară și activitățile agricole la scară mică. Acestea permit amplasarea infrastructurii și construirea de mici amenajări, care deservesc în principal, de exemplu, magazine, precum și organizarea urbanistică a altor activități legate de sau care necesită autorizație specială pentru folosirea terenului.

3. Zonele publice și de afaceri sunt create pentru a coordona amestecarea tipurilor de utilizare asociate organizării urbanistice a funcțiilor comerciale, de birou, administrative, culturale, educaționale, de servicii, întreținere și divertisment. Natura consumului acestor procese funcționale este caracterizată de caracterul de masă și preferințele selective ale consumatorilor. Aceste funcții tind, în general, să fie situate în partea centrală a orașelor și în alte zone cu suficientă securitate de transport și infrastructură, ceea ce oferă oportunități și comoditate pentru potențialii consumatori de a primi bunuri și servicii.

De regulă, tipurile de utilizare urbană a teritoriului asociate cu plasarea funcțiilor de afaceri, comerț, informare și servicii sunt împărțite în categorii de nivel central sau local. Tipurile de utilizare ale categoriei nivelului central includ activitățile administrative ale autorităților publice (administrarea subiectului Federației Ruse), instituțiile financiare (departamentele băncilor și agențiile de asigurări), birourile pentru furnizarea de servicii juridice sau de altă natură către clienți mari (agenții de publicitate), etc. Utilizările asociate cu afacerile sau comerțul local includ „servicii personale și de zi cu zi” furnizate de sucursalele băncilor, notarii și avocații din cabinetul privat și magazinele universale.

În ceea ce privește specificul alocării zonelor publice și de afaceri situate în regiunile centrale, se constată un efect puternic al acumulării diferitelor tipuri de activități comerciale și administrative. Activități bancare, juridice, financiare, de asigurări, tranzacții imobiliare, alte tipuri de antreprenoriat în afaceri și implementarea diverselor tipuri de activități profesionale (de exemplu, activități pe piața informațională) cu cea mai mare preferință și beneficiu tind să fie cât mai aproape de fiecare. altele, deoarece acest lucru accelerează și facilitează posibilitatea contactelor de afaceri și schimbului de informații.

În ceea ce privește sectorul de servicii local, există o tendință clară către stații de autobuz, stații de cale ferată și de metrou și noduri rutiere importante în care cetățenii pot face cumpărături în drum spre serviciu sau spre casă. Acesta este destul de diferit de orașul socialist tradițional, unde a existat o tendință de a lega industria de servicii și comerțul zilnic de complexe rezidențiale, iar birourile de afaceri și administrative erau dispersate în tot orașul. De asemenea, nouă pentru orașele rusești este și activitatea „servicii de afaceri”, și anume vânzarea și repararea calculatoarelor, servicii de livrare, ambalare, în scopul cărora sunt închiriate imobile (cladiri și spații individuale în diverse scopuri funcționale). Aceste tipuri de activități susțin funcționarea birourilor persoanelor juridice și încearcă să fie amplasate în spații mai ieftine lângă acestea. Astfel, are loc o relocare semnificativă a activității de afaceri și comerț, ceea ce presupune apariția și dezvoltarea de noi utilizări ale teritoriului.

În mod special, condițiile pentru zonarea urbană sunt stipulate în legătură cu alocarea zonelor publice și de afaceri, în special a teritoriilor pentru amplasarea instituțiilor de învățământ superior. În unele cazuri, zone speciale sunt alocate pentru clădiri publice mari, cum ar fi universitățile de învățământ. În astfel de zone, se stabilește un set special de parametri și tipuri de utilizare a terenului și un set special de prevederi poate fi aplicat și pentru aceste zone și în teritoriile adiacente acestora. De exemplu, în zona destinată amplasării principalelor clădiri ale universității care implementează funcții educaționale, este permisă amplasarea unor tipuri speciale de clădiri rezidențiale - locuri de reședință temporară pentru studenți, profesori și vizitatori (cămine), care sunt combinate. cu facilităţi sportive şi facilităţi pentru prestarea serviciilor zilnice.

În mod similar, în zona formată pentru implementarea funcțiilor educaționale, se pot controla tipurile de utilizare a terenului din zona tampon din jurul structurii principale pentru a asigura o ședere confortabilă studenților. Realizarea acestor obiective este facilitată de conservarea unui spațiu verde suficient. Practica modernă de dezvoltare urbană (reconstrucție) a teritoriului prin zonare în municipiile rusești se caracterizează printr-un sistem mixt de zonare pentru aceste tipuri de utilizare a terenului. În raport cu acestea, soluțiile de urbanism pot fi duble și constau fie în formarea de zone separate izolate, fie în includerea lor ca parte integrantă în zonele de dezvoltare rezidențială obișnuită și activitate comercială.

4. Zonele de producție, zonele de infrastructuri de inginerie și transport sunt concepute pentru a găzdui instalații industriale și de afaceri (institute de cercetare cu producție pilot, întreprinderi comerciale cu ateliere de întreținere, centre de informare cu departament de editare și tipografie etc.), industriale (alimentare și ușoară). industrie, confectionare de instrumente, inginerie mecanica, productie de materiale de constructii etc.), utilitati si depozitare (teritoriile centralelor termice, statiilor de aerisire, cazanelor, statiilor electrice, unitatilor de distributie a gazelor, statiilor de procesare a deseurilor, alte structuri de inginerie municipala). infrastructura, spațiile de depozitare, parcarea mașinilor pentru curățarea mecanică a teritoriului), instalațiile de transport și inginerie și se formează sub formă de șantiere de dezvoltare industrială și zone industriale. În conformitate cu politica urbană în curs de desfășurare în țara noastră, aria prioritară de activitate legată de transformarea spațială a teritoriului cu predominanța funcției de producție, amplasarea infrastructurii de inginerie și transport este reconstrucția acestora.

Transformarea și reconstrucția zonelor de producție trebuie să asigure că indicatorii tehnici și economici ai zonei de producție corespund condițiilor de urbanism pentru amplasarea acestora. Parametrii teritoriilor industriale ar trebui să fie supuși condițiilor de urbanism ale teritoriilor în ceea ce privește siguranța mediului, dimensiunea și intensitatea utilizării teritoriilor. Teritoriile municipiilor (în special districtele urbane) trebuie să răspundă nevoilor teritoriilor industriale în ceea ce privește transportul și resursele inginerești.

Amplasarea zonelor de producție în cartierul urban, alocarea acestora în zonele corespunzătoare este supusă restricțiilor corespunzătoare. Zonele de producție ar trebui transformate ținând cont de teritoriile învecinate cu un scop funcțional diferit: în zona în care zonele industriale se învecinează cu zonele publice, trebuie amplasate părți publice și administrative (așa-numitele teritorii prefabricate) din zonele de producție, incluzându-le în formarea de centre și zone publice; în zona adiacentă zonelor rezidențiale, limitele locului de producție nu trebuie trasate cu un gard liber; se recomandă utilizarea zonei joncțiunii, care face parte din zona de protecție sanitară, pentru a găzdui instalațiile de utilități. in zona rezidentiala, garaje supraetajate de diverse tipuri, spatii verzi; se recomanda amplasarea de amplasamente compacte de dezvoltare adaptate mediului urban, cladiri mixte industriale si publice cu intreprinderi de comert si servicii care necesita spatiu de depozitare semnificativ, intrari de mari dimensiuni, zone de intoarcere in linia principala a zonelor industriale (zona industriala in principal). zona).

Nu este permisă prezența zonelor de producție în zone publice și rezidențiale care diferă prin următoarele caracteristici: în funcție de clasa de pericol a industriilor situate pe acestea, acestea încalcă sau pot încălca cerințele de siguranță a mediului în zonele rezidențiale și publice prin activitățile lor. ; din punct de vedere al numărului de angajați, acestea contravin destinației zonelor rezidențiale, centrelor publice multifuncționale și specializate; prin dimensiunea teritoriilor, acestea încalcă organizarea de planificare funcțională a teritoriilor rezidențiale și publice.

Pe site-urile de dezvoltare rezidențială, mixtă, pot fi amplasate întreprinderi de producție cu o suprafață de cel mult 200 de metri pătrați. m, încorporat sau care ocupă o parte din casă fără zonă de producție, ecologic.

Utilizarea metodei de zonare în raport cu teritoriile ocupate de dezvoltarea industrială nu modifică fundamental organizarea urbană existentă a teritoriului. În același timp, zonarea necesită luarea în considerare obligatorie a organizării urbane generale a teritoriului, inclusiv natura interacțiunii cu zonele teritoriale adiacente. De asemenea, este necesar să se țină seama de unele trăsături care disting semnificativ procesul de dezvoltare urbană (reconstrucție) a zonelor industriale, care este asociat cu atragerea și dezvoltarea investițiilor în volume mari.

Este semnificativ să comparăm diferențele în procedura de zonare a unui teritoriu pentru producție și alte funcții. De exemplu, activitățile comerciale și comerciale organizate în condițiile reorientării funcționale a teritoriului pot fi demarate cu o cantitate redusă de investiții și resurse financiare, urmate de creștere treptată. Spre deosebire de aceste activități, majoritatea sectoarelor industriale necesită cantități foarte mari de capital investițional pentru organizarea producției, introducerea tehnologiei moderne, reprofilarea, relocarea întreprinderilor, extinderea sau scăderea dezvoltării.

Formarea zonelor teritoriale nu implică schimbări imediate de dezvoltare urbană și nu are un impact direct asupra plasării investițiilor. În plus, sistemul de zonare reglementează în principal locația obiectelor, poziția relativă a clădirilor și structurilor, dimensiunea acestora și direcțiile pentru dezvoltarea viitoare. În același timp, zonarea nu ține cont în mare măsură de complexitatea și diversitatea impactului proceselor industriale asupra mediului, deși acest impact este determinat de specificul tipurilor de producție existente (propuse). Prin urmare, un factor indirect care stă la baza formării unui sistem de zonare cu alocarea zonelor industriale și luarea unor prevederi mai eficiente privind protecția mediului, permițând reglementarea formelor de poluare și a tehnologiei de producție pentru fiecare tip de industrie, este stabilirea a două poziții: tipul producţiei şi natura transformărilor urbane.

Practica rusă de zonare urbană în raport cu zonele industriale se formează conform experienței internaționale existente a celor mai mari orașe. Ei implementează cu succes programe de dezvoltare industrială și reglementare. Un element integrant al programelor de acest tip este prezența în ele a instrumentelor de planificare și reglementare.

Un program cuprinzător de dezvoltare industrială ar trebui să includă „planificarea strategică” a orașului și investițiile publice în infrastructură și pregătirea terenului, mecanisme legale și de credit pentru finanțare pe termen lung, o structură fiscală clară și solidă, dispoziții de mediu armonizate și proceduri de înregistrare a afacerilor care funcționează bine și , în plus, punerea în aplicare a tot ceea ce este planificat.

Un sistem de zonare poate duce la investiții mai eficiente sau la revitalizarea industriei dacă prevederile politicii industriale sunt vizate sub forma unui program cuprinzător de dezvoltare industrială. În același timp, amenajarea teritoriului industriei sub formă de alocare a zonelor corespunzătoare și adoptarea unor acte normative speciale la nivel municipal face posibilă obținerea unui instrument eficient care ajută la elaborarea documentelor pentru dezvoltarea socio-economică a teritoriilor. .

Implementarea practică a zonării este determinată în mare măsură de măsura în care problemele de restructurare a teritoriilor cu tipul predominant de utilizare economică sunt rezolvate cuprinzător. În funcție de modul în care se realizează o anumită politică industrială pe teritoriul municipalității, depinde eficacitatea implementării sistemului de zonare, în special dezvoltarea urbană a zonelor industriale. Principiile generale ale unei astfel de politici sunt determinate în funcție de dimensiunea municipiului, geopolitica sa, incl. și amplasarea geografică (de exemplu, un oraș de frontieră, un oraș enclavă, o zonă de dezvoltare economică liberă), în conformitate cu care se precizează posibilitățile de obținere a investițiilor și direcția realizării lor practice, în funcție de caracteristicile socio-economice ale teritoriu (industrie, transporturi, tipurile sale prioritare, în conformitate cu acestea, definirea tipurilor de obiecte urbane, cum ar fi porturile feroviare, maritime, fluviale, construcția de spații de depozitare).

Autoritățile municipale formulează prevederile politicii industriale, exprimate în elaborarea unui set de măsuri, cum ar fi alocarea zonelor teritoriale, care determină forme specifice de dezvoltare urbană, de exemplu, relocarea instalațiilor portuare pe un nou teritoriu cu corespunzătoare condiții (de exemplu, apă mai adâncă), transferul industriei grele la periferie, conservarea întreprinderilor din industria ușoară în regiunile centrale, unele tipuri de instalații de asamblare de precizie, posibilitatea amplasării unei cantități semnificative de construcții noi și reconstrucție în industrie. zone adiacente nodurilor de cale ferată și rutieră. Astfel, dezvoltarea funcțională și amenajării urbane interconectate a zonelor industriale este asigurată prin coordonarea acesteia cu măsuri economice strategice, în special cu sursele de atragere a investițiilor cunoscute și justificate anterior și cu forma de implementare spațială a acestora.

5. Normele de utilizare și dezvoltare a terenurilor de pe harta de zonare urbană prevăd alocarea unor zone de agrement, care cuprind de regulă trei categorii de zone de recreere și zone deschise: zone destinate sportului activ, culturii fizice, turismului și altor zone de recreere; zone de recreere pasivă și conservare a mediului natural, precum și zone pentru amplasarea unor arii mari de spații de agrement deschise (apă și spații verzi).

În funcție de specificul municipiului, de caracteristicile naturale și istorice ale formării sale, pot fi alocate mai multe sau mai puține zone din această categorie. Sunt impuse cerințe mai stricte pentru formarea de zone de agrement de tipuri speciale, în special peisajele istorice și obiectele de protecție naturală. În aceste cazuri, teritoriul ar trebui diferențiat în așa fel încât utilizarea funcțională a teritoriului pentru sport, recreere sănătoasă și alte tipuri de utilizare a terenului asociate recreerii să nu încalce sistemul de agrement existent.

Ca parte a zonelor de agrement, ar trebui să se facă distincția între varietățile de zone de recreere active, determinate în funcție de dimensiunea teritoriilor zonate și de natura proceselor recreative în desfășurare. În unele cazuri, prioritățile activităților de urbanism sunt stimularea proceselor de conservare maximă a peisajului natural și, în consecință, scopul transformării spațiale a teritoriilor acestor zone este de a limita gradul de interferență și formarea unor astfel de zone. -numite „recreeri conservate”. În alte cazuri, dimpotrivă, este permisă intervenția activă în mediul existent, formarea intenționată a obiectelor de diferite dimensiuni destinate recreerii în masă a populației.

Acest tip de teren poate include parcuri, piețe, grădini, terenuri de sport în aer liber, locuri de campare și locuri de picnic, cu unele utilizări auxiliare ale terenului. Pe teritoriul acestor zone, din cauza prezenței unor caracteristici naturale, climatice și geografice speciale, se recomandă amplasarea de facilități de agrement (sanatorie, case de odihnă, dispensare, stațiuni, facilități sportive și stadioane, precum și alte capitale similare mari). Proiecte de construcții). În același timp, pentru a obține autorizații pentru construirea de unități de agrement desemnate, de regulă, este necesar să se treacă printr-o procedură specială de audiere publică, în timpul căreia sunt convenite multe componente ale proiectului, inclusiv capacitatea unității. , locația sa, numărul de parcări și gradul de interacțiune cu mediul. Principalul factor care influențează alegerea tipului prioritar de utilizare urbanistică a teritoriului în cadrul zonelor de recreere activă este implementarea unui complex de funcții recreative. În general, la alocarea zonelor, aceștia se străduiesc să se asigure că funcția de agrement predomină în teritoriu. Cu toate acestea, unele mici utilizări comerciale ale terenurilor, cafenele și alte servicii pentru vizitatori pot fi situate în aceste zone.

În zonele de recreere pasivă și de protecție a naturii, principalele utilizări ale teritoriului sunt organizarea de parcuri, locuri de plimbare și utilizări similare de teren public deschis. Anumite servicii sportive, de recreere și pentru vizitatori pot fi permise cu o permisiune specială, dar zonele asociate trebuie să fie limitate ca dimensiune. Pentru astfel de zone naturale de importanță deosebită se poate înființa o zonă de protecție a monumentelor naturale sau o zonă similară de conservare a peisajului, care limitează foarte strict orice utilizare activă a terenului sau construcție.

6. O atenție deosebită în procesul de elaborare a unei hărți de zonare urbană a teritoriului municipiului ar trebui acordată alocarii zonelor de arii special protejate legate de protecția monumentelor istorice și culturale și de protecția mediului.

Raportul zonelor în care se realizează reglementarea legală legată de conservarea valorilor istorice și culturale, precum și de protecția mediului, este o problemă în toate municipalitățile ruse care implementează un sistem de zonare, din două motive. În primul rând, există o intersecție de competențe cu privire la o serie de probleme procedurale și alte probleme semnificative ale autorităților publice și ale autorităților locale. În al doilea rând, este dificil de adaptat literal conceptul fundamental de zonare în raport cu ariile protejate, aplicându-l într-un mod similar (prin impunerea unor reguli asupra întregii zone), în timp ce se propun cerințe de zonare diferențiate pentru a asigura cea mai mare conservare a patrimoniului cultural. si protectia mediului...

Reglementările de utilizare și dezvoltare a terenurilor utilizează în principal două metode pentru determinarea zonelor cu semnificație istorică, utilizările permise a terenurilor, parametrii de dezvoltare și procedurile de supraveghere a acestora.

În unele cartiere urbane, zonele de importanță istorică sunt definite în lista tipurilor de utilizare a terenurilor din alte zone - rezidențiale, publice și de afaceri și altele. În alte orașe, sunt create una sau mai multe hărți suplimentare care arată zonele istorice și de mediu. Aceste hărți (auxiliare) sunt destinate a fi suprapuse pe harta de zonare principală. În acest proces, este necesar să se ia în considerare cerințele și restricțiile speciale ca un set suplimentar de condiții pentru autorizațiile zonale și eliberarea autorizațiilor pentru implementarea proiectelor de construcții capitale.

Apariția acestei zone în articolul 35 comentat este una dintre noutățile Codului civil al Federației Ruse în comparație cu vechiul Cod de urbanism al Federației Ruse din 1998. Trebuie subliniat faptul că crearea, de exemplu, în un cartier urban în limitele unei așezări a unei arii naturale special protejate) nu atrage apariția în limitele categoriei de terenuri de așezări a unui teren din categoria terenurilor din teritoriile special protejate (denumite în continuare - AP) și obiectele prevăzute de capitolul XVII din Codul funciar al Federației Ruse. În speță, o astfel de concluzie rezultă din art. 83 din Codul funciar al Federației Ruse, potrivit căruia „terenurile așezărilor sunt recunoscute ca terenuri utilizate și destinate construirii și dezvoltării așezărilor urbane și rurale și separate prin linia lor de terenuri din alte categorii”. În consecință, există contradicții interne în Codul funciar al Federației Ruse, deoarece clauza 5 a articolului 94 sugerează posibilitatea creării „alte terenuri din zone naturale special protejate”, inclusiv, în special, păduri urbane și parcuri urbane.

Această problemă este rezolvată tocmai de articolul 35 comentat din Codul civil rus. Întrucât legislația urbanistică determină regimul juridic, în principal, categoriile de terenuri ale așezărilor, iar cel ecologic determină regimul juridic al ariilor protejate, care se pot situa foarte bine în limitele așezărilor (așezărilor), atunci se stabilesc conflicte de regimuri juridice. prin acte normative ale diferitelor industrii se soluționează prin formarea în districte urbane și alte municipii a unei zone teritoriale separate, cu reglementări proprii de urbanism.

Locurile de teren, împreună cu altele, au o astfel de caracteristică ca zonă teritorială. Atunci când alegeți un teren pentru amplasarea diferitelor obiecte, trebuie luat în considerare.

Terenurile aferente orașelor și altele sunt împărțite în zone teritoriale (conform articolului 85 din Codul funciar). Această împărțire se reflectă în regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor, care sunt elaborate ținând cont de Codurile de urbanism și amenajare funciară.

Fiecare zonă are propriul său scopîn conformitate cu care este posibilă construcția de clădiri și alte obiecte. Există diverse utilizări pentru ele.

Tipuri de zone de teren

Există următoarele tipuri de zone:

Rezidențial conceput pentru case de diferite înălțimi, conceput pentru a găzdui un număr diferit de familii. Aceasta include ansambluri rezidențiale cu mai multe etaje și cu terenuri personale. Este permisă amplasarea altor obiecte aferente, dacă acestea nu necesită zone de securitate sau sanitare. De exemplu, poate exista un magazin sau un monument lângă clădiri rezidențiale.
Public și afaceri destinat instituțiilor de învățământ și de cercetare, pentru instituții de sănătate, alimentație, comerț, cultură etc.
Productie. Pot exista clădiri industriale, de utilități și de depozitare, precum și infrastructură aferentă. Aceasta include și zonele sanitare din jurul lor.
Infrastructură(inclusiv transport și inginerie) prevăd amplasarea diferitelor tipuri de transport, conducte și echipamente de inginerie.
Zone de agrement sunt folosite pentru a găzdui zone de agrement precum parcuri, grădini, plaje etc. Construcția este permisă numai pentru astfel de facilități care au legătură cu funcția principală, adică recreerea populației.
- Acestea sunt zone destinate diferitelor tipuri de zootehnie și producție vegetală. Acestea includ teren arabil, fânețe, pășuni etc. Puteți construi numai clădiri care sunt necesare scopului principal.
Zone de securitate creat pentru a păstra mai bine obiectele importante. Acestea sunt zone pentru protecția siturilor de patrimoniu cultural, protecția apei, a peisajului natural, a diferitelor conducte și rețele electrice etc.
Motiv special. Unele întreprinderi industriale sau alte obiecte pot afecta negativ mediul. Acestea includ, de asemenea, gropi de vite, gropi de diverse deșeuri etc. În jurul unor astfel de obiecte sunt create zone menite să minimizeze astfel de impacturi. Se mai numesc sanitar sau sanitar-protector.
Teritorii de regim inclusiv instalaţiile militare.

În aceste zone, este posibilă o împărțire mai detaliată. Fiecare dintre ele din Master Plan este evidențiat cu o culoare și o desemnare cu o literă.

Cum să afli zona teritorială?

Aceste zone sunt marcate pe hărțile de zonare urbană. Asa de, Pentru a afla zona site-ului, trebuie să:

Găsiți site-ul oficial al localității. Pentru a face acest lucru, trebuie doar să tastați „site-ul” din orice motor de căutare și numele orașului sau al orașului.
Deschideți secțiunea de urbanism.
Găsiți în el un link către Planul de urbanism.
Pe plan, găsiți zona dorită.

Zonele sunt indicate prin diferite culori și denumiri alfabetice (alfanumerice). Explicațiile acestor denumiri sunt date mai jos de hartă.

Există o altă cale. Puteți trimite o cerere la Rosreestr. Printre informațiile despre site vor fi indicate și zona acestuia.

Poate fi realizat:

în persoană la orice sucursală a Rosreestr;
sau birou;
prin posta;
online prin intermediul site-ului web.

Cum se schimbă suprafața terenului?

Pentru asta ai nevoie de:

Trimiteți o cerere la comisia de pregătire a Regulilor de utilizare a terenurilor din oraș sau oraș.
Comision în 30 de zileîntocmește o concluzie care conține recomandări de modificări sau de refuz. În primul caz, se transmite administrației, în al doilea - solicitantului.
Administrația pregătește un proiect de modificare a Regulilor în conformitate cu aceste recomandări sau refuză. Acest lucru durează și 30 de zile.
În cazul unei decizii pozitive, comisia organizează audieri publice.
În termen de 10 zile după aceea, se fac modificări în Regulile de utilizare și dezvoltare a terenurilor, adică se modifică zona acestui site.

Astfel, zona una dintre caracteristicile importante ale terenului. Atunci când îl alegeți, este necesar să țineți cont de această caracteristică. La urma urmei, depinde și dacă va fi posibil să folosiți terenul în conformitate cu planurile lor. Este posibil să se schimbe zona teritorială, dar acest lucru este asociat cu anumite dificultăți.

Secțiuni