Care este reparația curentă a proprietății comune a casei. Nuanțele reparației curente a MKD

Acasă

Apometre

În fiecare lună, plătind chitanțe, puțini dintre chiriași se întreabă ce înseamnă cu adevărat conceptul de „întreținere și reparații curente ale unui bloc de locuințe”.

Conform articolului 154 din Codul locuinței al Federației Ruse, întreținerea și repararea actuală a proprietății comune într-un bloc de apartamente este o listă a lucrărilor sezoniere și de altă natură necesare pentru a menține casa în aspectul și forma funcțională adecvată, elimina deficiențele și defecțiunile pentru un trai confortabil al proprietarilor în apartamentele lor.

În conformitate cu articolul 10 din Regulile pentru întreținerea proprietății unui bloc de apartamente (aprobat prin Decretul Guvernului nr. 491 la 13 august 2006), proprietatea comună trebuie menținută în conformitate cu cerințele legislației Federației Ruse. . În plus, societatea de administrare trebuie să monitorizeze starea proprietății comune și să prevină deteriorarea acesteia.

Întreținerea și repararea locuințelor include

O listă completă a serviciilor incluse în întreținerea și repararea locuințelor este cuprinsă în „Manualul metodologic pentru repararea și întreținerea fondului locativ”.

Lucrările trebuie efectuate în mod regulat pe toată perioada operațională. Fiecare chiriaș are tot dreptul de a avea informații despre ceea ce plătește o taxă lunară și de a cere ca lucrările să fie efectuate corespunzător.

În mod convențional, toate lucrările de întreținere și reparații pot fi împărțite în următoarele grupuri:

1. Supravegherea tehnică a stării actuale a proprietății unui bloc de locuințe

2. Eliminarea situațiilor de urgență, avariilor și restabilirea suportului vital

3. Pregătirea tuturor dispozitivelor și echipamentelor tehnice din casă pentru funcționarea sezonieră

4. Curățarea și îndepărtarea diverselor gunoi de pe teritoriul casei

5. Repararea proprietatii comune a unui bloc de locuinte

Supravegherea tehnică a stării actuale a proprietății unui bloc de locuințe

Inspecția proprietății comune. Se efectuează de către proprietarii spațiilor și persoanele responsabile pentru a detecta în timp util neconcordanțe în starea acestei proprietăți.

Asigurarea pregatirii complete a retelelor electrice generale ale casei si echipamentelor electrice.

Întreținerea spațiilor comune în conformitate cu normele anumitor indicatori de temperatură și umiditate din acestea.

Curățenia și curățarea sanitar-igienică a spațiilor și spațiilor comune.

Organizarea locurilor de colectare și acumulare pentru lămpile care conțin mercur eșuate, transferul lor în continuare către organizații speciale.

Luarea măsurilor de siguranță la incendiu.

Reparații majore și curente, pregătire sezonieră pentru exploatarea și întreținerea proprietății comune.

Desfasurarea activitatilor legate de eficienta energetica si economisirea energiei.

Eliminarea situațiilor de urgență, avariilor și restabilirea suportului vital

Anexa separată nr. 4, referitoare la Decretul Gosstroy al Federației Ruse nr. 170 din 27 septembrie 2003 „Cu privire la aprobarea regulilor și normelor pentru funcționarea tehnică a fondului locativ”, se arată că lista lucrărilor la întreținerea casei ar trebui să includă lucrări privind efectuarea de inspecții tehnice și efectuarea unei ocoliri a spațiilor și a elementelor caselor:

Eliminarea defecțiunilor minore ale sistemelor de alimentare cu apă și canalizare (înlocuirea garniturilor de la robinete, eliminarea blocajelor, fixarea corpurilor sanitare, curățarea depunerilor de calcar etc.)

Eliminarea defecțiunilor minore la sistemele de apă caldă și de încălzire (reglarea robinetelor, glandelor de umplere, eliminarea scurgerilor în conducte și dispozitive; demontarea, verificarea și curățarea bazinelor de colectare a aerului etc.).

Eliminarea defecțiunilor minore ale aparatelor electrice (repararea și înlocuirea prizelor și întrerupătoarelor, înlocuirea becurilor dezactivate etc.).

Verificarea adecvării hotelor sistemelor de canalizare, a prezenței tirajului de lucru în conductele de fum și ventilație.

Reparații minore de vetre și sobe.

Ungerea elementelor metalice de acoperiș.

Verificarea valabilității împământării cablurilor electrice.

Verificarea mijloacelor de stingere a incendiilor și a instalației de stingere a incendiilor.

Întărirea genunchilor și pâlniilor, conductelor de scurgere.

Conservarea și repararea sistemelor de irigare.

Reparatii echipamente amplasate pe terenuri de sport si joaca.

Pregătirea tuturor dispozitivelor și echipamentelor tehnice din casă pentru funcționarea sezonieră

Lucrări pregătitoare în spațiile asociate cu funcționarea acestora în perioadele de toamnă și iarnă:

Izolarea deschiderilor de ferestre și balcon, uși de intrare, tavane de mansardă, sisteme de conducte, sisteme de boiler.

Verificarea performantelor ferestrelor si jaluzelelor.

Reparatii si reglare sisteme de incalzire.

Izolarea si curatarea conductelor de fum si ventilatie.

Înlocuirea geamurilor ușilor și ferestrelor.

Întreținerea sistemului de irigare.

Verificarea functionarii produselor in subsolul casei.

Reparatii si izolatii coloane si robinete exterioare.

Furnizare de închide uși.

Izolarea și repararea ușilor.

Curățarea și îndepărtarea diverselor gunoi de pe teritoriul casei

Curățarea, spălarea sau udarea trotuarelor, potecilor și gazonului.

Tunsul gazonului, măturarea frunzelor, înfrumusețarea paturilor de flori, terenurilor pentru copii și sport.

Curățarea și măturarea zăpezii.

Stropire cu reactivi antigivrare.

Formarea malurilor de zăpadă cu golurile necesare între ele.

Curățarea vârfurilor și a acoperișurilor, îndepărtarea zăpezii, țurțurilor și gheții de pe balcoane, loggii și cornișe.

Colectarea și eliminarea deșeurilor.

Repararea proprietatii comune a unui bloc de locuinte

O listă aproximativă a reparațiilor curente este descrisă în Anexa nr. 7 la Decretul Gosstroy al Federației Ruse nr. 170 din 27 septembrie 2003 „Cu privire la aprobarea regulilor și normelor pentru funcționarea tehnică a fondului locativ”.

Obiecte supuse reparației curente:

Fundația casei. Acestea sunt lucrări de corectare a deformărilor minore, refacere și întărire a zonelor de fundație unde există avarii.

Pereții și fațada clădirii. Aceasta include etanșarea rosturilor, etanșarea și restaurarea elementelor arhitecturale, repararea și vopsirea părților de fațadă.

Suprapuneri. Lucrările de reparație reprezintă o înlocuire parțială a unor fragmente, etanșarea cusăturilor și fisurilor formate, vopsirea și fixarea acestora.

Acoperiş. Consolidarea elementelor sistemelor de ferme din lemn, depanarea structurilor acoperișului, înlocuirea țevilor de scurgere, repararea hidroizolațiilor, ventilației și izolațiilor.

Ferestre și uși. Reconstrucția și înlocuirea pieselor și umpluturilor individuale ale instrumentelor.

Despărțitori intercamer. Include înlocuirea, terminarea și întărirea pieselor individuale.

Balcoane cu scari, copertine la intrarile in subsol, intrari. Lucrări la înlocuirea și restaurarea fragmentelor individuale.

Podea. Lucrările generale sunt în curs de refacere a fragmentelor.

Finisare in interior. În principal restaurarea finisajelor de suprafață ale pardoselilor, tavanelor, pereților cu elemente separate în încăperile de intrare și tehnice, precum și în încăperile auxiliare comune.

Incalzi. Constă în înlocuirea și restabilirea funcționării sistemelor de încălzire, inclusiv a cazanelor casnice.

Instalatii sanitare si canalizare, alimentare cu apa calda. Înlocuirea și repararea sistemelor de canalizare și instalații sanitare la domiciliu, inclusiv sisteme care furnizează apă caldă și pompe.

Sisteme de alimentare și dispozitive electrice. Înlocuirea, instalarea și restabilirea funcționalității alimentării cu energie electrică la domiciliu, cu excepția aparatelor și aparatelor de uz intra-apartament și a sobelor electrice.

Sistem de ventilatie. Restabilirea funcționalității rețelelor de ventilație ale casei, inclusiv ventilatoare și acționări electrice aferente.

Tobogane de gunoi. Restabilirea funcționării dispozitivelor de ventilație și spălare, capace de supape și dispozitive.

Dispozitive tehnice de orientare generală specială a casei (sisteme de stingere a incendiilor, dispozitive de contorizare la nivelul întregii case, ascensoare, unități de pompare pentru alimentarea cu apă potabilă etc.). Înlocuirea și restaurarea elementelor dispozitivelor speciale. Acestea se desfășoară în baza unui contract cu proprietarul sau cu o organizație care deservește fondul locativ.

Amenajare exterioară. Acestea sunt lucrări care se repară și restaurează în natură. Printre acestea se numără eliminarea fragmentelor deteriorate de trotuare, poteci, căi carosabile, garduri de zonă oarbă, magazii pentru containere de deșeuri. Include repararea diverselor echipamente legate de gospodărie și terenuri de sport, locuri de recreere.

Dacă lucrările specificate incluse în întreținere și reparații nu sunt efectuate de furnizorul de servicii la domiciliu, atunci fiecare consumator are dreptul de a depune o plângere la Inspectoratul de Stat pentru Locuințe.

Includerea ODN în întreținerea și reparațiile curente ale locuințelor

De la 1 ianuarie 2017, costul plății facturilor de utilități pentru nevoi generale de locuință (ODN) se transferă din categoria utilități în locuințe.

Conform modificărilor aduse Codului Locuinței al Federației Ruse, de la 1 ianuarie 2017, plata pentru întreținerea și reparația curentă a unei locuințe va include plata pentru:

apa fierbinte,

apă rece

eliminarea apelor uzate,

energie electrică consumată în întreținerea proprietății comune a unui bloc de locuințe.

Plata pentru volumul resurselor comunale va fi limitată de standardul de servicii comunale pentru ONE, care este stabilit pentru fiecare categorie de clădiri de locuit.

Pot solicita servicii suplimentare?

Dacă proprietarii au dorințe suplimentare pentru realizarea lucrărilor de întreținere și reparare curentă a proprietății comune, de exemplu, amenajarea intrărilor și îngrijirea ulterioară a plantelor sau instalarea de supraveghere video, societatea de locuințe are dreptul de a refuza proprietarilor această solicitare. Acțiuni care nu sunt incluse în lista de lucrări privind repararea și întreținerea locuințelor, organizația de servicii nu este obligată să le efectueze. Totuși, rezidenții pot ține o întâlnire în care vor oferi reprezentanților societății de administrare să își asume responsabilitatea pentru anumite acțiuni și să le desfășoare ca de obicei, ceea ce va necesita o taxă separată.

În cazul în care majoritatea chiriașilor susțin această idee, aceștia pot oferi organizației de gestionare să întocmească un acord suplimentar, indicând condiții speciale de cooperare și cuantumul plății. Dacă proprietarii din momentul în care s-au mutat în casă au dorințe suplimentare pe care le-au discutat în adunarea generală la alegerea modului de administrare a locuinței, aceste condiții pot fi aprobate inițial în acordul dintre proprietari și societatea de locuințe.

Tarif pentru intretinere si reparatii

Suma plății pentru întreținerea și reparația curentă a unei locuințe dintr-un bloc de locuințe se stabilește ținând cont de propunerile organizației de conducere și se aprobă pentru o perioadă de cel puțin 1 an.

La pregătirea propunerilor pentru lista de lucrări și servicii pentru un anumit bloc de locuințe, organizația locativă trebuie să calculeze costul estimat al lucrării, care va determina suma plății pentru reparația și întreținerea locuinței pentru această clădire. Acest lucru este confirmat de paragraful 35 din Regulile pentru întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente, aprobat prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13 august 2006 nr. 491. În legătură cu adoptarea acestui decret, o scrisoare de la Ministerul Dezvoltării Regionale al Federației Ruse din 12 octombrie 2006 a fost emis și.

Din 2017, suma pentru întreținere și reparație din bon se calculează:

Rată- tariful pentru întreținerea și repararea locuințelor, aprobat de administrația locală;

mp- suprafata apartamentului;

N— consumul de resurse normativ stabilit de autoritatea locală;

Smop- zona zonelor comune;

Stot- suprafața totală a spațiilor rezidențiale și nerezidențiale;

(N*Smop* Sq/Stotal)- ODN.

Să ne uităm la un exemplu

Apartamentul are o suprafata totala de 51 mp. este situat la etajul doi al unei clădiri rezidențiale cu nouă etaje, cu toate facilitățile, un lift și un tobog de gunoi în regiunea Moscova. Tarif pentru întreținerea și repararea locuințelor 23,60 ruble. Au fost stabilite standarde pentru nevoile generale ale casei pentru:

apă caldă 0,0124 metri cubi;

apă rece 0,0220 metri cubi;

electricitate 1,54 kWh.

Suprafața zonelor comune este de 6000 mp. Suprafata totala a casei este de 18000 mp.

Primim:

Calculul serviciilor de întreținere și reparare în chitanțe, de regulă, se realizează folosind un software care ia în considerare toate reglementările actuale ale industriei de locuințe și servicii comunale.

Este posibil să nu plătiți pentru întreținere și reparații

Potrivit articolului 158 din Codul locuinței al Federației Ruse, proprietarii de spații sunt obligați să plătească costurile de întreținere și reparare a proprietății comune într-un bloc de apartamente.

Este posibil să refuzați unele servicii. În acest caz, refuzul trebuie coordonat cu reprezentanții Codului Penal sau ai HOA, ceea ce se face prin luarea unei hotărâri în cadrul unei ședințe generale. Cel mai simplu mod este să refuzi serviciile asociate cu o intrare separată. De exemplu, curățarea palierului se poate face pe cont propriu dacă locuitorii de la intrare sunt de acord cu acest lucru și nu mai plătesc pentru aceste servicii. Rezidenții pot lua parte la un vot colectiv pe această problemă folosind conturile personale de pe site-ul web pentru locuințe și utilități publice (mai multe). În cazurile de efectuare a lucrărilor și prestări de servicii de calitate necorespunzătoare sau cu întreruperi care depășesc durata stabilită, organele de conducere ale Codului penal sunt obligate să reducă cuantumul plății pentru întreținerea și repararea locuinței.

Ce este?

În plus, societatea de administrare sau HOA care întreține și repara proprietățile comune trebuie să monitorizeze îndeaproape starea proprietății comune și să prevină deteriorarea acesteia.

Lista lucrărilor

Toată lumea înțelege că reparația și întreținerea actuală a locuințelor include o anumită listă de acțiuni.

Dar, între timp, există un act juridic de reglementare care enumeră toate elementele de lucru, care include întreținerea și reparațiile continue ale spațiilor rezidențiale.

Lista este introdusă prin Hotărârea Guvernului nr. 491 din 13 august 2006. În conformitate cu acest act, societatea de administrare sau HOA, ca parte a supravegherii întreținerii și reparației locuințelor, trebuie să efectueze o serie de acțiuni.

Sa vedem, ce lucrari sunt incluse in intretinerea si reparatiile curente pentru ce platim:

Lucrări iluminat proprietate comună.
Curățarea zonelor comuneîn conformitate cu standardele sanitare.
terasamenteîn zonele din apropierea unui bloc de locuințe (amenajare a teritoriului).
Colectarea deșeurilor menajere, precum și exportul lor independent sau cu ajutorul companiilor relevante.
Conformitate Siguranța privind incendiile.
Securitate întreținere interioară nivelurile legale de temperatură și umiditate.
Inspecţie premise comune pentru a identifica nerespectarea standardelor, precum și amenințarea vieții, sănătății și confortului rezidenților.
Conduita oportuna reparații curente și planificate.
Pregătirea pentru operare proprietate comună.

Aceasta nu este o listă completă a lucrărilor care sunt incluse în întreținerea și reparațiile în curs ale unui bloc de apartamente, care ar trebui efectuate de compania dvs. de administrare sau HOA.

În detaliu în listă, vă puteți familiariza cu nuanțele efectuării acțiunilor de întreținere și reparare, precum și cu condițiile pentru finalizarea acțiunilor din HOA sau Codul penal.

Dar uneori nevoile rezidenților unui bloc de locuințe depășesc limitele stabilite de lege și sunt necesare lucrări suplimentare. Cum sa actionezi in astfel de situatii?

Pot cere ceva in plus?

Dacă rezidenții au solicitări suplimentare pentru lucrări la întreținerea și repararea curentă a proprietății comune a șoselei de centură a Moscovei, de exemplu, amenajarea intrării și îngrijirea ulterioară a florilor, reînnoirea frecventă a vopselei de pe pereți și așa mai departe, societatea de administrare sau HOA are dreptul de a refuza cetățeniiîntr-o asemenea cerere.

Organizația de servicii nu este obligată să efectueze acțiuni care nu sunt incluse în lista de lucrări privind repararea și întreținerea locuințelor.

Cu toate acestea, o întâlnire poate fi organizată de rezidenți în care reprezentanților organizației de servicii li se va cere să își asume responsabilitatea pentru orice acțiuni și să le efectueze ca de obicei, pentru care chiriașii vor fi taxați.

Dacă majoritatea locuitorilor votează pozitiv pentru această idee, atunci pot oferi HOA sau societatea de management întocmește un acord suplimentar, care va indica condiții suplimentare de cooperare, precum și de plată.

Dacă încă de la începutul decontării locuinței, chiriașii au cerințe suplimentare pe care le-au aflat la adunarea generală, alegând modalitatea de administrare a locuinței și votând cutare sau cutare organizație, condițiile pot fi prescrise în contract. între proprietari şi companie iniţial.

Reparația actuală a unei clădiri rezidențiale include un set de măsuri constructive și organizatorice și tehnice pentru depanarea (restabilirea performanței) elementelor, echipamentelor și sistemelor inginerești ale casei pentru a menține performanța operațională (secțiunea 2 din Regulile și Normele pentru funcționarea tehnică). a fondului locativ, aprobat prin Decretul Gosstroy al Rusiei din 27 septembrie 2003 nr. 170).

Luarea deciziei de a efectua reparații curente

Reparația curentă a proprietății comune într-un bloc de apartamente se realizează pe baza unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor de spații, adoptată cu votul majorității din numărul total de voturi care participă la adunarea proprietarilor de spații dintr-un apartament. clădire. Decizia de a împuternici consiliul unui bloc de locuințe cu autoritatea de a lua decizii cu privire la reparațiile curente se ia cu o majoritate de cel puțin două treimi din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor locației (clauzele 4.1, 4.2). , partea 2, articolul 44, partea 1, articolul 46 din LC RF; p. 18 din Norme, aprobate prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 13.08.2006 N 491).

Proprietarii spațiilor sunt obligați să aprobe în adunarea generală lista serviciilor și lucrărilor, condițiile de prestare și execuție a acestora, precum și cuantumul finanțării acestora (clauza 17 din Regulamentul N 491).

Asigurarea reparatiilor in curs

Proprietarii spațiilor au dreptul să întreprindă în mod independent acțiuni pentru repararea proprietății comune sau să implice alte persoane pentru a presta servicii și a efectua reparații, ținând cont de metoda aleasă de administrare a unui bloc de locuințe (clauza 12 din Regulile N 491).

Se asigură întreținerea corespunzătoare a proprietății comune, inclusiv realizarea reparațiilor curente, în funcție de modalitatea de administrare a unui bloc de locuințe (clauza „h”, clauza 11, clauza 16 din Regulile N 491):

a) proprietarii spațiilor:

prin încheierea unui acord privind întreținerea și repararea proprietății comune cu persoane care prestează servicii și (sau) execută lucrări (cu conducerea directă a unui bloc de locuințe);

b) HOA, locuințe, cooperative de construcții de locuințe sau altă cooperativă specializată de consum (în cazul administrării unui bloc de locuințe):

prin apartenența proprietarilor spațiilor la aceste organizații;
prin încheierea de acorduri privind întreținerea și repararea proprietății comune cu aceste organizații de către proprietarii de spații care nu sunt membri ai acestor organizații;

c) de catre dezvoltator (persoana care asigura constructia blocului de locuinte) - in raport cu spatiile din aceasta casa care nu au fost cedate altor persoane in baza actului de transfer sau a altui document de transfer, din momentul acordarii punerea în funcțiune a blocului i s-a eliberat:

independent (fără a încheia un contract de management pentru o astfel de casă cu o organizație de management);
prin încheierea unui acord privind administrarea unui bloc de locuințe cu o organizație de conducere;

d) de către o persoană care a acceptat de la dezvoltator, după eliberarea autorizației de punere în funcțiune a blocului de locuințe, sediul din această locuință conform actului de transmitere sau alt document de transfer, prin încheierea unui acord privind administrarea imobilul cu o organizație de management selectată de administrația locală pe baza rezultatelor unei licitații deschise.

Asociațiile de proprietari, cooperativele de locuințe, cooperativele de construcții de locuințe sau alte cooperative specializate de consum pot desfășura lucrări de reparare curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pe cont propriu sau pot angaja, pe bază de contracte, persoane care execută tipurile de lucrări relevante ( partea 2.2 din articolul 161 din LC RF).

Totodată, organizația de conducere, parteneriatul sau cooperativa trebuie să asigure cerințele statutare pentru întreținerea și deservirea fondului locativ (părțile 2.2, 2.3, art. 161 din LC RF).

Notă. Compoziția proprietății comune este dată în Regulile N 491.

Plata cheltuielilor pentru reparatii curente

Plata pentru reparațiile curente este inclusă în plata pentru întreținerea spațiilor de locuit (articolul 154 din LC RF). Totodată, proprietarii spațiilor suportă cheltuielile de întreținere a proprietății comune proporțional cu cotele lor în dreptul de proprietate comună asupra acestui bun prin plata (părțile 1,, 3 din art. 39 din LC RF; clauza 28). din Regulile N 491):

a) plăți pentru întreținerea spațiilor de locuit dintr-un bloc de locuințe - în cazul administrării unui bloc de locuințe de către o organizație de gestionare sau direct de către proprietarii spațiilor;

b) plăți și contribuții obligatorii de la proprietarii de spații care sunt membri ai unei HOA, a unei cooperative de locuințe, a unei cooperative de construcții de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate. În același timp, proprietarii spațiilor care nu sunt membri ai acestor organizații plătesc o taxă pentru întreținerea spațiilor rezidențiale în conformitate cu acordurile încheiate cu organizațiile specificate (părțile 5, 6 ale articolului 155 din LC RF) .

Referinţă. Lista aproximativă a lucrărilor la reparații curente

1. Fundații

Eliminarea deformărilor locale, consolidarea, refacerea secțiunilor deteriorate ale fundațiilor, produse de ventilație, zone oarbe și intrări în subsoluri.

2. Pereți și fațade

Sigilarea rosturilor, etanșarea și restaurarea elementelor arhitecturale; schimbarea sectiunilor de placare a peretilor din lemn, repararea si vopsirea fatadelor.

3. Suprapuneri

Modificarea parțială a elementelor individuale; etanșare cusături și fisuri; întărire și colorare.

4. Acoperișuri

Întărirea elementelor sistemului de ferme din lemn, antiseptic și antiperforare; Depanarea acoperișurilor din oțel, azbociment și alte acoperișuri, înlocuirea țevilor de scurgere; reparatii hidroizolatii, izolatii si ventilatie.

5. Umpluturi de ferestre și uși

Schimbarea și restaurarea elementelor (dispozitivelor) și obturațiilor individuale.

6. Despărțitori interioare

Consolidarea, schimbarea, etanșarea secțiunilor individuale.

7. Scări, balcoane, verande (umbrele cu baldachin) deasupra intrărilor la intrări, subsoluri, deasupra balcoanelor etajelor superioare

Restaurarea sau înlocuirea secțiunilor și elementelor individuale.

8. Podele

Înlocuirea, restaurarea secțiunilor individuale.

9. Sobe și vetre

Lucru de depanare.

10. Decoratiuni interioare

Refacere pereți, tavane, pardoseli în secții separate în intrări, încăperi tehnice, în alte spații auxiliare comune și apartamente de serviciu.

11. Incalzire centrala

Instalarea, înlocuirea și restabilirea funcționalității elementelor individuale și a părților elementelor sistemelor de încălzire centrală interioară, inclusiv a cazanelor de uz casnic.

12. Alimentare cu apă și canalizare, alimentare cu apă caldă

Instalarea, înlocuirea și restabilirea funcționalității elementelor individuale și părților elementelor sistemelor interioare de alimentare cu apă și canalizare, alimentare cu apă caldă, inclusiv unități de pompare din clădirile rezidențiale.

13. Alimentare și dispozitive electrice

Instalarea, înlocuirea și refacerea alimentării cu energie electrică a clădirii, cu excepția aparatelor și a aparatelor interne, cu excepția sobelor electrice.

14. Ventilatie

Înlocuirea și restaurarea sistemului de ventilație intern, inclusiv ventilatoarele în sine și acționările electrice ale acestora.

15. Tobogane de gunoi

Restabilirea funcționalității dispozitivelor de ventilație și spălare, capacele gurilor de gunoi și a dispozitivelor de poartă ( Sul lucrari aferente reparatiei curente, aprobate. Decretul Gosstroy al Rusiei din 27 septembrie 2003 N 170).

Semnarea certificatului de finalizare

În cazul în care terți sunt implicați pentru a efectua reparații curente după finalizarea lucrărilor, o persoană care, în numele tuturor proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, este autorizată să participe la acceptarea lucrărilor de reparații curente, semnează un certificat de acceptare pentru serviciile prestate și (sau) lucrările efectuate la întreținerea și reparațiile curente ale proprietății generale dintr-un bloc de apartamente (clauza 9 din Norme, aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 04/03/2013 N 290; Ordinul Ministerului Construcțiilor din Rusia din 26.10.2015 N 761 / pr).

Timp de citire: 6 minute

Toate elementele unei clădiri rezidențiale se uzează în timpul funcționării. Din acest motiv, uneori este nevoie de o revizie majoră - o înlocuire completă a echipamentelor și structurilor defecte. Lucrările de restabilire a unei stări acceptabile pentru spații sunt incluse în reparația curentă a unui bloc de locuințe.

Renovare bloc de apartamente

Reparația unui bloc de locuințe este un complex de măsuri de construcție și alte măsuri tehnice, al căror scop este eliminarea defecțiunilor identificate sau restabilirea operabilității elementelor, echipamentelor și sistemelor inginerești ale unei clădiri rezidențiale.

După efectuarea activităților de reparații, un bloc de locuințe trebuie să respecte normele și standardele de locuit și să fie potrivit pentru locuit.

Reparația poate fi atât capitală, cât și curentă. Fiecare dintre ele are un buget separat, o procedură proprie de cheltuire a fondurilor și un program pentru finalizarea lucrărilor.

Conceptul de reparație curentă și diferența sa față de capital

Reparația curentă reprezintă un ansamblu de măsuri de întreținere a fondului de locuințe, luate de organizațiile responsabile pentru a menține o stare satisfăcătoare a blocurilor de locuințe, a elimina defecțiunile care împiedică siguranța și confortul locuitorilor.
Lucrările în cadrul reparației curente se execută pe cheltuiala locuitorilor. Pentru a face acest lucru, o linie specială de cheltuieli este inclusă în factura de utilități.
Frecvența lucrărilor de reparație depinde de starea locuinței, de gradul de uzură și de tipul clădirii rezidențiale: este o casă din cărămidă sau o casă cu panouri și așa mai departe.

Lucrări extraordinare de restaurare pot fi efectuate după inspecția spațiilor.
Nu este greu de înțeles care este reparația actuală a proprietății comune într-un bloc de locuințe, având în vedere gama de probleme care se rezolvă cu ajutorul acesteia. Astfel, lucrările curente se desfășoară în legătură cu:
pereți și acoperișuri;

conducte de apă caldă și rece în afara apartamentelor;

gaz si echipamente electrice;

lift

subsol.

Diferența dintre reparațiile curente și cele majore constă în faptul că, în primul caz, lucrarea vizează realizarea unor măsuri de susținere, de exemplu, eliminarea scurgerilor din acoperiș în mai multe locuri, iar în al doilea caz, înlocuirea și restabilirea portantă, împrejmuire. și structuri de comunicare (înlocuirea completă a acoperișului).
Renovările majore includ:
schimbarea acoperișului;

înlocuirea completă a ascensoarelor de apă caldă și rece;

înlocuirea ferestrei;

placarea fațadei clădirii etc.

În plus, reparația curentă diferă de revizie în frecvența efectuării. Primul se realizează atunci când este detectată o problemă, în timp ce al doilea se desfășoară strict în termen și finanțat dintr-un fond separat.

Cadrul legislativ

Reglementarea legală a măsurilor pentru implementarea reparațiilor curente începe cu normele Codului Locuinței al Federației Ruse (denumit în continuare Codul Locuinței al Federației Ruse). Deci, în conformitate cu art. 153 din Codul locuinței al Federației Ruse, persoanele fizice și juridice trebuie să plătească în timp util reparațiile în curs. Această obligație decurge din momentul înregistrării dreptului de proprietate asupra imobilului.

Potrivit prevederilor art. 155 din Codul Locuinței al Federației Ruse, plata pentru reparațiile curente, precum și pentru întreținerea locuințelor, trebuie plătită lunar înainte de a 10-a zi.
Programul de plată poate fi stabilit ca parte a unei relații contractuale cu organizația de servicii.

In contract se specifica si lucrarea aferenta reparatiei curente. Lista recomandată a acestora este indicată în Regulile și normele de funcționare tehnică a fondului locativ, aprobate prin Hotărârea Gosstroy nr. 170 din 27 septembrie 2003.

Unele aspecte sunt reflectate și în Decretul Guvernului din 13.08.2006 nr. 491. De exemplu, fixează caracteristicile inspecției spațiilor pentru a identifica defecțiunile.

Cine este responsabil de organizarea muncii

Organizația care deservește casa este responsabilă pentru efectuarea reparației curente:
cooperativa de constructii de locuinte (ZhSK).

De exemplu, un contract de locuință cu o societate de administrare ar trebui să conțină prevederi separate care reglementează:
frecvența inspecțiilor spațiilor, precum și stabilirea rezultatelor acestora;

frecvența măsurilor de reparare a proprietății comune;

lista lucrărilor;

cerințele pentru calendarul reparațiilor, precum și pentru organizațiile care le execută.

Lucrările de reparații sunt efectuate de angajații contractorilor care au încheiat un acord cu o companie care deservește MKD.
Antreprenorul poate fi selectat pe baza rezultatelor concursului anunțat sau al cooperativelor de locuințe. Compania de servicii trebuie să controleze progresul lucrării și apoi să accepte rezultatul acestora.

Cine ia decizia de a efectua reparația curentă

În conformitate cu paragrafele. 4.1 p. 2 art. 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, decizia de a efectua reparații curente se ia la adunarea generală a proprietarilor spațiilor. Pentru a face acest lucru, este necesar să obțineți majoritatea de voturi din numărul total de participanți.
Autoritatea de a numi reparații curente poate fi, de asemenea, transferată consiliului casei. Decizia cu privire la aceasta este recunoscută ca adoptată dacă cel puțin 2/3 din voturi din numărul total de proprietari ai spațiilor sunt de acord cu aceasta. Această opțiune simplifică organizarea muncii, deoarece este mult mai ușor și mai rapid să aduni un consiliu decât să obții prezența tuturor locuitorilor.
În plus, la întâlnire, chiriașii trebuie să ajungă la un acord cu privire la următoarele aspecte:
lista de servicii si lucrari;

condițiile de implementare a acestora;

tarifele.

Lucrări incluse în reparația curentă

Puteti afla despre ceea ce este cuprins de lege in reparatia curenta a unui bloc de locuinte in anul 2019 din Regulile si Regulamentele de Functionare Tehnica a Fondului Locuitor (Anexa Nr. 7). Acestea oferă o gamă largă de lucrări de restaurare:
fundație: eliminarea deformărilor minore și a zonelor deteriorate;

fatade si pereti: inchidere rosturi, etansare elemente arhitecturale, vopsire;

pardoseli: vopsire și etanșare cusături și fisuri;

acoperișuri: renovare hidroizolații, înlocuire jgheaburi;

umplerea ușilor și ferestrelor: restaurarea sau înlocuirea elementelor, de exemplu, cele situate la intrări. În actul verificării incintei sau în planul de lucru conform contractului, se poate prevedea separat ce este cuprins în reparația curentă a intrării;

scari, balcoane, alee;

compartimentări inter-apartamente;

pardoseli: repararea secțiunilor separate;

decorarea zonelor comune;

incalzire centrala, alimentare cu apa si canalizare;

Dispozitive electrice;

ventilație: înlocuire sau restaurare;

tobogan de gunoi;

trotuare, poteci, alei, zone de recreere.

Luarea în considerare a listei de lucrări vă permite să vă faceți o idee despre ceea ce include reparația actuală a proprietății comune.
Rețineți că acest tip de măsuri de restaurare nu se aplică spațiilor rezidențiale. Toate lucrările care se desfășoară în apartament și care se referă la bunurile personale ale proprietarului sunt organizate și plătite de acesta personal. O excepție o constituie, de exemplu, ridicatoarele de apă caldă și rece, care sunt proprietate comună, deși sunt situate în interiorul locuinței.
Lista aproximativă a lucrărilor suplimentare

Lista lucrărilor de reparații poate fi completată cu activități care depășesc cadrul recomandat de legiuitor. Rezolvarea unui număr de probleme necesită un răspuns rapid, așa că așteptarea, de exemplu, pentru o renovare majoră a casei pentru a le remedia, nu este întotdeauna acceptabilă. În aceste cazuri, lista lucrărilor curente se extinde.
În circumstanțe excepționale, ceea ce se referă la reparația curentă, puteți include și anumite măsuri de restaurare în apartamente individuale.
Acest lucru se aplică numai cazurilor în care daunele aduse proprietății proprietarului sunt cauzate de acțiunile sau inacțiunea organizației de conducere.

De exemplu, ea a ignorat necesitatea refacerii acoperișului, așa că a ordonat repararea acoperișului în timp util, iar încălcarea etanșeității acestuia a dus la deteriorarea decorațiunii interioare a apartamentului de la ultimul etaj.
Este important de reținut că lucrările suplimentare pot fi negociate de locuitorii casei, iar ordinea acestora este determinată de rezultatele inspecțiilor sediului și de identificarea nevoilor curente.
Periodicitate și timp

Atunci când planificați reparațiile curente, ar trebui să vă concentrați pe daunele care au loc în casă, astfel încât acestea să poată fi situaționale. Cu toate acestea, de regulă, astfel de activități de reparare au o anumită secvență și nu sunt spontane.
Frecvența lucrărilor este determinată pe baza inspecțiilor complete și parțiale ale spațiilor și echipamentelor, care corespund unui program prealabil.
Inspecțiile generale au loc de două ori pe an: primăvara și toamna, dar înainte de începerea sezonului de încălzire.

Dacă în timpul inspecției sunt relevate încălcări ale stării tehnice a casei și a teritoriului adiacent acesteia, acestea trebuie înregistrate în raportul de inspecție. După întocmirea acestui document, organizația de servicii selectează contractantul.
Momentul reparației curente într-un bloc de apartamente depinde de următorii factori:
complexitatea activităților;

amploarea lucrărilor de restaurare;

viteza contractantului.

Cine plătește pentru reparații

Bugetul pentru reparațiile curente este format din fondurile pe care proprietarii de case le contribuie lunar. Tarifele pot varia în funcție de casă. Se stabilește ținând cont de nevoile rezidenților și de starea sediului, prin urmare este stabilit de obicei la o adunare generală.
În cazul în care locatarii și societatea de administrare nu se înțeleg, plata se face la tariful standard al municipalității, aprobat de autoritățile locale.
Este important de menționat că contribuția financiară la costurile fiecărui apartament va fi diferită. Acest lucru se datorează faptului că valoarea plății lunare depinde de suprafața locuinței. Numarul de oameni care locuiesc in apartament nu conteaza.
Astfel, costurile se calculează după următoarea formulă:
Tarif pentru 1 m2 x suprafata apartamentului.

Cheltuirea fondurilor din fondul de reparații are loc:
pe baza unui acord cu contractantul;

în conformitate cu evaluarea lucrărilor de restaurare;

conform devizului, care include achiziția materialelor, efectuarea lucrărilor și plata impozitelor.

Procesul se încheie cu semnarea actului de acceptare și transfer, care confirmă că plata reparației curente a blocului a fost efectuată în mod rezonabil.

Unde să se plângă de calitatea proastă a reparațiilor sau inacțiunea Codului Penal

Dacă fondul de reparații este completat în mod regulat, contractul cu organizația de service este semnat, dar lucrările de depanare nu sunt efectuate, chiriașii au dreptul să ceară în scris organizației de servicii să recalculeze contribuțiile.
În cazul refuzului său nerezonabil, puteți solicita o decizie judecătorească în această problemă.
Atunci când inacțiunea organizației conducerii conduce la pagube asupra proprietății comune, se poate cere repararea prejudiciului.

Dacă reparația a avut loc, dar calitatea acesteia nu i-a mulțumit pe rezidenții MKD, este necesar să se studieze clauzele contractului încheiat cu o firmă terță. Documentul trebuie sa stabileasca o perioada de garantie pentru lucrarile efectuate si conditiile de corectare a defectelor.
Evgheni Rasskazov

Avocat. Membru al Camerei Avocaților din Sankt Petersburg. Experiență de peste 10 ani. A absolvit Universitatea de Stat din Sankt Petersburg. Sunt specializata in drept civil, familie, locuinte, drept funciar.

Pentru a menține starea normală a oricărei proprietăți, este necesar să se efectueze lucrări de întreținere, precum și reparații.

Pentru daune materiale grave necesare. În alte cazuri, munca curentă va fi suficientă. În continuare, ne vom ocupa de conceptul de reparație curentă și despre ce este acesta conform legii.

Ce este întreținerea curentă? Reparația curentă a unui apartament - ce este conform legii?

Reparația este ce? Orice proprietate trebuie să fie întreținută de proprietarii săi (proprietari) în stare corespunzătoare.

Prevederile Codului civil și al locuinței indică faptul că proprietarii spațiilor suportă sarcina întreținerii acestuia. Prin urmare, dacă este necesar, trebuie să efectueze reparațiile necesare în ele.

În plus, ei participă la costurile de întreținere a proprietății comune într-o clădire cu mai multe etaje (denumită în continuare - MKD).

Acestea includ plata pentru serviciile produse de organizațiile de servicii. Persoanele ocupante sunt învestite cu obligația de a-și efectua reparațiile în linie.

Lucrări de capital mai serioase sunt efectuate de proprietar. În acest sens, distincția dintre aceste activități este de mare importanță.
Atunci când se distribuie responsabilitățile pentru repararea spațiilor, este important să se determine care acțiuni se referă la ce tip de reparație. Legislația civilă și locativă nu oferă un răspuns la această întrebare.

Informațiile relevante pot fi adunate din documentele de reglementare ale Gosstroy al Federației Ruse:

Decretul Gosstroy al Federației Ruse din 27 septembrie 2003 N 170 „Cu privire la aprobarea Regulilor și normelor pentru funcționarea tehnică a fondului de locuințe”.
Ghid metodologic privind conținutul și MDK 2-04.2004.

Lista lucrărilor legate de reparația curentă a localului

Ce este renovarea rezidențială?

Trebuie remarcat faptul că nu există o listă specifică a actualelor (alte spații rezidențiale). Prin definiție, astfel de acțiuni sunt asociate cu eliminarea problemelor apărute, îmbunătățirea stării spațiilor.

Astfel de lucrări nu ar trebui să facă modificări majore în spații, să afecteze structurile portante sau să implice înlocuirea completă a echipamentelor inginerești.

Lucrările în linie includ vopsirea pardoselilor, pereților, tapetării, văruirea tavanelor, înlocuirea instalațiilor sanitare, înlocuirea ferestrelor, bateriilor, înlocuirea țevilor, repararea cablajului, prizelor. În ceea ce privește repararea spațiilor comune și a altor proprietăți din MKD, aici a fost stabilită o listă aproximativă a unor astfel de lucrări.

Conform Regulilor aprobate de Gosstroy la 27 septembrie 2003, următoarele tipuri de lucrări sunt recunoscute ca lucrări în linie:

tencuiala si vopsirea peretilor, tavanelor;
restaurarea pardoselilor;
reparatii scari, garduri, balustrade;
înlocuirea și repararea umpluturilor ușilor și ferestrelor;
etanșarea gropilor, crăpăturilor și crăpăturilor;
izolarea părților individuale ale încăperii în timpul înghețului;
repararea si inlocuirea partiala a tevilor, robinetelor, malaxorelor, pompelor;
restaurarea echipamentelor de gaz;
repararea elementelor de jgheab de gunoi;
consolidarea pereților despărțitori existente;
înlocuirea și repararea ventilatoarelor și a altor echipamente de ventilație;
înlocuirea lămpilor la intrări, în zonele comune;
repararea defecțiunilor în rețelele electrice.

Și aceasta nu este toată munca prevăzută de aceste reguli. Lista lor completă poate fi văzută în Anexa nr. 7 la prezentele Reguli, Anexa nr. 2 din MDK 2-04.2004.

În același timp, proprietarii de apartamente din MKD, la încheierea contractelor cu societatea de administrare, pot determina anumite tipuri de lucrări.

Frecvența lucrărilor

Cât de des trebuie efectuată întreținerea unui bloc de locuințe?

Pentru starea satisfăcătoare a incintei, este important să o evaluăm periodic și să efectuați lucrări de întreținere în timp util.

Majoritatea acțiunilor sunt efectuate conform planului în scopuri preventive. Volumul și lista acestora sunt determinate în timpul inspecțiilor la anumite spații în funcție de starea la momentul inspecției.

Decretul Gosstroy al Federației Ruse din 27 septembrie 2003 N 170, frecvența lucrărilor de reparații în linie este determinată în termen de 3-5 ani.

În același timp, este important să se țină cont de caracteristicile tehnice ale incintelor (cladirilor) în sine și de condițiile exterioare care afectează starea acestora.

De regulă, un plan de implementare a unor astfel de acțiuni este întocmit în prealabil pe baza informațiilor primite în urma inspecțiilor. Cu acest plan, precum și cu o estimare a lucrării propuse, rezidenții MKD ar trebui să fie familiarizați.

Cu toate acestea, necesitatea unor astfel de evenimente poate apărea chiar mai devreme decât data prevăzută în plan. O astfel de nevoie poate apărea în situații de urgență, la primirea cererilor de la rezidenții din MKD cu privire la orice defecțiuni.

Cine ar trebui să efectueze întreținerea?

În ceea ce privește lucrările de natură actuală în interiorul apartamentelor (alte spații), proprietarii acestora (chiriașii) trebuie să efectueze în mod independent astfel de lucrări. În aceste scopuri, pot implica și organizații terțe, dar reparația se va efectua în continuare pe cheltuiala acestora.

Reparația proprietății MKD ar trebui să fie efectuată de organizații de service și (sau) antreprenori implicați de acestea.

În funcție de metoda de management aleasă, HOA sau UK:

elaborați un plan pentru lucrările de reparații în linie;
stabilirea procedurii de implementare a acestora;
încheie contracte pentru implementarea acestora;
anunță proprietarii cu privire la costul, amploarea lucrărilor.

Răspunsuri la cele mai frecvente întrebări

Răspunsuri la întrebări

Acțiunile organizațiilor de service pentru repararea curentă a proprietății comune MKD ridică întotdeauna multe întrebări. Să aruncăm o privire la cele mai frecvente întrebări.

Ce activitate in-line ar trebui să fie efectuată de companiile de management? Trebuie repetat că listele aproximative de lucrări din MKD legate de cele actuale sunt cuprinse în Decretul Gosstroy al Federației Ruse din 27 septembrie 2003 N 170, MDK 2-04.2004. În plus, în contractul cu societatea de administrare este inclusă o listă specifică de lucrări. Prin urmare, pentru început, ar trebui să studiați contractul încheiat cu Codul Penal și apoi alte documente de reglementare.

Pot rezidenții MKD-urilor să solicite din Codul Penal informații despre costurile reparațiilor în linie efectuate de organizații? Acest lucru este posibil datorită prevederilor articolului 161 din LC RF. Acesta prevede deschiderea informațiilor despre activitățile Codului penal, inclusiv repararea bunurilor comune. Proprietarii au dreptul de a primi informații despre costul, antreprenorul și alte caracteristici ale lucrării efectuate.

Care este diferența dintre reparațiile capitale și cele în curs? Lucrările curente au ca scop menținerea unei stări satisfăcătoare a spațiilor, prevenind uzura prematură a acestora. Acestea includ restaurarea sau repararea elementelor individuale ale spațiilor, eliminarea daunelor minore. Lucrările de capital afectează structurile portante, implică o înlocuire completă a sistemelor de inginerie, a echipamentelor și a altor elemente de bază.

Ce să faci dacă societatea de administrare nu face reparații în linie? Dacă societatea de administrare nu efectuează munca curentă necesară, nu trebuie să lăsați aceasta nesupravegheată. Nimeni nu vrea să plătească pentru servicii care nu sunt efectiv efectuate. Dacă un astfel de fapt este dezvăluit, mai întâi merită să scrieți o cerere la Codul penal însuși. Dacă acest lucru nu ajută, atunci vă puteți plânge la inspecția locuințelor sau la Rospotrebnadzor. Autoritatea finală în soluționarea acestei probleme poate fi instanța. Puteți încerca să rezolvați această problemă prin intermediul Parchetului.

Secțiuni