doma
Kanalizacija
Vrste teritorialnih con. Zoniranje ozemelj mestnih in podeželskih naselij

Vrste teritorialnih con. Zoniranje ozemelj mestnih in podeželskih naselij

  • 1. Kot rezultat urbanističnega zoniranja so stanovanjske, javne in poslovne, industrijske cone, cone inženirske in prometne infrastrukture, cone kmetijske rabe, cone rekreacijskih namenov, cone posebej zavarovanih ozemelj, cone posebnega namena, cone razporeditve vojaških objektov in drugih vrst teritorialnih con.
  • 2. Stanovanjska območja lahko vključujejo:
  • 1) stavbne cone s posameznimi stanovanjskimi stavbami;
  • 2) razvojne cone z nizkimi stanovanjskimi stavbami;
  • 3) razvojne cone s srednje visokimi stanovanjskimi stavbami;
  • 4) razvojne cone z večnadstropnimi stanovanjskimi stavbami;
  • 5) stanovanjske razvojne cone drugih vrst.
  • 3. V stanovanjskih območjih je dovoljeno postavljati samostoječe, vzidane ali prizidane objekte družbene in gospodinjske namene, zdravstvene ustanove, objekte vrtca, osnovnega splošnega in srednjega (popolnega) splošnega izobraževanja, bogoslužja, parkirišča. , garaže, objekti, ki so povezani z bivanjem občanov in nimajo negativnega vpliva na okolje. Stanovanjska območja lahko vključujejo tudi površine, namenjene vrtnarstvu in kmetijstvu na dachah.
  • 4. Sestava javnih in poslovnih con lahko vključuje:
  • 1) poslovne, javne in poslovne površine;
  • 2) cone umestitve objektov družbenih in občinskih namenov;
  • 3) storitvene površine objektov, potrebnih za izvajanje proizvodnih in podjetniških dejavnosti;
  • 4) javne in poslovne cone drugih vrst.
  • 5. Javne in poslovne cone so namenjene bivanju zdravstvenih ustanov, kulture, trgovine, javne prehrane, družbeno-gospodarskih, poslovnih dejavnosti, objektov srednjega in višjega strokovnega izobraževanja, upravnih, raziskovalnih institucij, verskih objektov, parkirišč, objektov poslovne, finančne namene, druge predmete, povezane z zagotavljanjem življenja državljanov.
  • 6. Seznam objektov kapitalske gradnje, dovoljenih za umestitev na javnih in poslovnih površinah, lahko vključuje stanovanjske stavbe, hotele, podzemne ali večnadstropne garaže.
  • 7. Sestava proizvodnih con, con inženirske in prometne infrastrukture lahko vključuje:
  • 1) komunalne cone - cone za postavitev komunalnih in skladiščnih objektov, stanovanjskih in komunalnih objektov, prometnih objektov, trgovskih objektov na debelo;
  • 2) proizvodne cone - cone lokacije proizvodnih objektov z različnimi standardi vplivov na okolje;
  • 3) druge vrste proizvodne, inženirske in prometne infrastrukture.
  • 8. Proizvodne cone, cone inženirske in prometne infrastrukture so zasnovane za namestitev industrijskih, komunalnih in skladiščnih objektov, objektov inženirske in prometne infrastrukture, vključno s konstrukcijami in komunikacijami železniškega, cestnega, rečnega, pomorskega, zračnega in cevovodnega prometa, komunikacij, pa tudi za vzpostavitev sanitarno-varstvenih con teh objektov v skladu z zahtevami tehničnih predpisov.
  • 9. Sestava območij kmetijske rabe lahko vključuje:
  • 1) cone kmetijskih zemljišč - njive, senožeti, pašniki, ledine, zemljišča, ki jih zasedajo trajni nasadi (vrtovi, vinogradi in drugo);
  • 2) cone, ki jih zasedajo kmetijski objekti in so namenjene kmetovanju, kmetovanju dacha, vrtnarstvu, osebnemu podrejenemu kmetijstvu, razvoju kmetijskih objektov.
  • 10. Sestava teritorialnih con, ustanovljenih znotraj meja naselij, lahko vključuje območja kmetijske rabe (vključno s conami kmetijskih zemljišč), pa tudi območja, ki jih zasedajo kmetijski objekti in so namenjena kmetijstvu, poletnim kočam, vrtnarstvu, razvoju kmetijskih objektov. destinacijo. (Kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom št. 232-FZ z dne 18. decembra 2006)
  • 11. Rekreacijske cone lahko vključujejo cone znotraj meja ozemelj, ki jih zasedajo mestni gozdovi, trgi, parki, mestni vrtovi, ribniki, jezera, rezervoarji, plaže, pa tudi znotraj meja drugih območij, ki se uporabljajo in so namenjena rekreaciji, turizmu, dejavnost, kultura in šport.
  • 12. Teritorialne cone lahko vključujejo cone posebej zavarovanih območij. Območja posebej zavarovanih območij lahko vključujejo zemljišča posebne okoljske, znanstvene, zgodovinske in kulturne, estetske, rekreacijske, zdravstvene in druge posebno dragocene vrednosti.
  • 13. Območja posebnega namena lahko zajemajo cone, ki jih zasedajo pokopališča, krematoriji, govedna grobišča, odlagališča potrošniških odpadkov in drugi predmeti, katerih umestitev se lahko zagotovi le z dodelitvijo teh con in je nesprejemljiva v drugih teritorialnih conah.
  • 14. Teritorialne cone lahko vključujejo cone za razporeditev vojaških objektov in druge cone za posebne namene.
  • 15. Poleg tistih, ki jih določa ta člen, lahko organ lokalne samouprave določi druge vrste teritorialnih con, ki se dodelijo ob upoštevanju funkcionalnih con in posebnosti rabe zemljišč in projektov kapitalske gradnje.

Glavne teritorialne cone, ki so navedene v zemljiških in urbanističnih kodeksih Ruske federacije, so stanovanjske, industrijske in regionalne. Toda v resnici se številna druga območja oblikujejo glede na različne značilnosti.

Funkcionalno zoniranje

Funkcionalno zoniranje urbanih območij in naselij omogoča enostavno upoštevanje zahtev za najbolj racionalno rabo zemljišč. To vključuje tako normativne parametre, kot so predvideni namen lokacije, njene možne omejevalne velikosti, koeficient zazidljivosti, delež odprtih prostorov in urejenost. Ozemlje mesta je razdeljeno na cone glede na naravo rabe.

Ozemlje poselitvenih zemljišč je zonirano na naslednji način:

  • · zemljišča, ki jih zasedajo stanovanjski fond in objekti inženirske infrastrukture stanovanjskega in komunalnega kompleksa;
  • zemljišča, namenjena stanovanjski gradnji;
  • zemljišča, ki so jih pravne in fizične osebe pridobile v last pod pogoji stanovanjske gradnje na njih (razen individualne stanovanjske gradnje);
  • zemljišča, ki jih pridobijo posamezniki pod pogoji individualne stanovanjske gradnje na njih;
  • zemljišča, namenjena za osebne podrejene parcele, vrtnarjenje, vrtnarstvo ali živinorejo;
  • zemljišča, namenjena pravnim osebam za vrtnarjenje;
  • zemljišča, namenjena posameznikom za osebne podrejene parcele, vrtnarstvo in hortikulturo oziroma živinorejo;
  • · zemljišča znotraj naselij, ki so razvrščena kot industrijske teritorialne cone in cone inženirske in prometne infrastrukture;
  • · zemljišča znotraj naselij, ki so razvrščena kot teritorialna območja kmetijske rabe.

Poleg tega vsaka oblika življenja prebivalstva - delo, življenje, rekreacija - postavlja svoje zahteve za organizacijo mestnega prostora. Glavni načrt katerega koli mesta, ki določa razvoj mesta in njegovih glavnih strukturnih elementov, pomeni obstoj prostorskega načrta. Temu grafičnemu dokumentu je priloženo pojasnilo, ki predstavlja povečano funkcionalno zoniranje ozemlja. To je neke vrste okvir, ki določa nadaljnje razvojne možnosti.

Vendar pa na splošni načrt vplivajo tudi spremembe družbeno-ekonomskih razmer. Ta vpliv je še posebej močan na prometno in inženirsko infrastrukturo. Vendar je teritorialno gospodarsko coniranje odvisno od katastrske razdelitve mesta. Gospodarske cone mesta odlikuje njihova urbanistična vrednost. Razlikujejo se predvsem po udobju bivanja in s tem po stroških predmetov.

Teritorialno in gospodarsko zoniranje

Za izvedbo teritorialnega in ekonomskega coniranja se izvede celovita ekonomska presoja, ki urbani prostor razdeli na cone teritorialne in ekonomske presoje, ki so podobna območja s približno enako kvalitativno, družbeno-ekonomsko in ekonomsko vrednostjo, omejena z ovirami (tako naravnimi kot umetno). Pri tem je upoštevana prisotnost rezervoarjev, zelenih površin, večjih cest, visokotlačnih plinovodov, železniške prednosti, visokonapetostnih vodov.

Različne ocenjevalne cone določajo svoje osnovne stopnje zemljiškega davka in najemnine. Konec koncev se cone razlikujejo po arhitekturni postavitvi, prometni infrastrukturi, inženirskih ureditvah, javnih storitvah in naravnih dejavnikih. Vendar pa se občasno pojavijo nekateri dejavniki, ki lahko vplivajo na vrednotenje mestnih zemljišč na nekaterih območjih vrednotenja, kar lahko privede do uvedbe sistema prilagoditvenih faktorjev, ki znižujejo ali povečujejo osnovne stopnje plačil.

Urbani prostor označuje urbana zemljišča v skladu z vrstami dejavnosti, ki se na njih izvajajo, t.j. z predvidenim namenom v skladu s splošno sprejeto klasifikacijo. Obstajajo upravna, gospodarska, stanovanjska, kulturna in industrijska zemljišča. Organizacija mestnega prostora je odvisna od velikosti in oblike mesta. Po obliki so mesta, ki so strnjena, podolgovata, večjedrna in razrezana. Velikosti določa prebivalstvo: mala, srednja, velika, velika, največja in milijonska mesta.

Vse to pomaga racionalno nadzorovati in izkoriščati mestni prostor, usmerjati povpraševanje in spodbujati razvoj. Hkrati je nadzor nad plačili za uporabo zemljišč in infrastrukturnih elementov, varstvo socialnih pravic v primeru spremembe lastništva.

Zoniranje stavb.

V stanovanjskem območju so lahko zgradbe različnih višin. Ta ureditev je najučinkovitejša. Število nadstropij stavb, sprejetih za množično gradnjo, je odvisno od velikosti mesta, stopnje razvoja gradbenih podjetij v njem, naravnih značilnosti, arhitekturnih in konstrukcijskih rešitev ter gospodarskih zahtev. Število etaž stanovanjske zasnove se določi na podlagi študij izvedljivosti ob upoštevanju arhitekturnih in kompozicijskih, socialnih, higienskih, demografskih zahtev in lokalnih razmer.

V velikih in največjih mestih je stanovanjsko območje zgrajeno z visokimi stanovanjskimi stavbami - 9, 12, 16 ali več, saj sta v takih mestih omejena rezerva ozemlja in visoka gostota prebivalstva. V drugih mestih je višina stavbe dosežena do petih nadstropij, v izjemnih primerih pa se gradijo stavbe z devetimi nadstropji in več. Na območjih s povečano seizmičnostjo in na nadmorski višini 1000 m ali več je število nadstropij stavbe omejeno na štiri nadstropja, v nekaterih primerih pa celo na dve.

V velikih in večjih mestih se hiše z enim ali dvema etažama za individualno uporabo nahajajo v zelenem primestnem območju, ki je posebej predvideno za to vrsto gradnje.

Do nedavnega je v mestih obstajala delitev ozemlja na cone z različnimi nadstropji stavb - gradbeno zoniranje: cona večnadstropnih stavb s petimi nadstropji ali več; cona 2...3-nadstropnih stavb; cona 1 ... 2-nadstropnih stavb z osebnimi parcelami.

Tehnično-ekonomski izračuni pa dokazujejo prednost mešanega razvoja v smislu stroškov gradnje, inženirske opreme in urejanja okolice. Trenutno se mešani razvoj s stavbami različnih višin uporablja precej široko. Tako je mogoče ustvariti bolj izrazite in raznolike ansamble kot pri enonadstropnih stavbah. Mešani razvoj daje individualnost, bogati silhueto in prostorsko organizacijo stanovanjskih območij ter omogoča donosno uporabo kompleksnega terena, razkrivanje zanimivosti pokrajine. Najboljše razmerje med stolpnicami in nizkimi stavbami v mešanih stavbah je 1:3 ali 1:2. Nato stolpnice pridobijo vlogo poudarkov v sestavi skupin stanovanjskih stavb in mikrookrožij.

V Moskvi se poleg stolpnic s 16, 24 nadstropij načrtujejo 4-, 9- in 12-nadstropne hiše. Vendar pa je na območjih nizkih stavb s 4-, 5-nadstropnimi stavbami potrebno povečati njegovo gostoto in izboljšati učinkovitost rabe zemljišč.

V teh pogojih je potrebno povečati nadstropje stavbe bodisi z uporabo načinov dokončanja obstoječih stavb bodisi z gradnjo novih hiš na mestu razstavljenih. To je mogoče le, če taka rekonstrukcija ne škodi spoštovanju vseh sanitarno-higienskih in protipožarnih zahtev za sosednje objekte.

V shemi gradbenega zoniranja državnega urbanističnega katastra ozemlja Moskve se razlikujejo cone prevladujočih in mešanih stavb. V vsakem od njih ločimo stavbe z nizko gostoto (ne več kot 5.000 m2/ha), srednje pripravljene (več kot 5.000 m2/ha) in visoko gostote (več kot 10.000 m2/ha). V prevladujočem razvoju je šest stopenj: - 1 ... 2-nadstropna ali ne več kot 10 m visoka; - 3 ... 4-nadstropne ali ne več kot 15 m visoko; - 5 ... 7 nadstropij ali ne več kot 35 m visoko; - 8 ... 10 nadstropij ali ne več kot 50 m visoko; - 11 ... 17 nadstropij ali ne več kot 50 m visoko; - več kot 17 nadstropij ali več kot 50 m visoko.

Obstajajo nizke, nizke, srednje, visoke, visoke in kontrastne mešane stavbe. Šteje se, da je razvoj prevladujoč, če deklarirano število nadstropij zavzema več kot 1/3 ozemlja.

krajinsko zoniranje

Krajinsko zoniranje je ocena velikih površin in njenih posameznih elementov z metodo krajinske analize. Funkcionalno zoniranje se izvaja na podlagi krajinskega zoniranja.

Krajinsko zoniranje mestnih zemljišč predvideva razdelitev ozemlja ob upoštevanju kombinacije naravnih elementov površine zemlje - reliefa, tal, vegetacije, vodnih teles itd. z urbanim razvojem - stavbe, ceste, avtoceste, inženirski objekti in ocenjevanje večjih površin ali posameznih elementov krajine z metodo krajinske analize (ocena zasaditev, terena, izpostavljenosti pobočij, prisotnost razgledišč, ugotavljanje potencialnih možnosti za obogatitev pokrajina). Na podlagi krajinske analize se izvede opredelitev funkcionalnih con.

Primeri krajinskega zoniranja: tehnogeni; rudarjenje; predelan; rudarjenje; kmetijski; gozdarstvo; upravljanje z vodami; industrijski; naselbinska pokrajina; rekreacijski; rezervirano.

1. Kot rezultat urbanističnega zoniranja so stanovanjske, javne in poslovne, industrijske cone, cone inženirske in prometne infrastrukture, cone kmetijske rabe, cone rekreacijskih namenov, cone posebej zavarovanih ozemelj, cone posebnega namena, cone razporeditve vojaških objektov in drugih vrst teritorialnih con.

2. Stanovanjska območja lahko vključujejo:

1) stavbne cone s posameznimi stanovanjskimi stavbami;

2) stavbne cone s individualnimi stanovanjskimi stavbami in nizkimi stanovanjskimi stavbami blokovne gradnje;

3) razvojne cone s srednje visokimi blokovskimi stanovanjskimi stavbami in stanovanjskimi stavbami;

(kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom št. 340-FZ z dne 3. avgusta 2018)

4) stavbne cone z večnadstropnimi stanovanjskimi stavbami;

(kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom št. 340-FZ z dne 3. avgusta 2018)

5) stanovanjske razvojne cone drugih vrst.

3. V stanovanjskih območjih je dovoljeno postavljati samostoječe, vzidane ali prizidane objekte družbeno-gospodarske namene, zdravstvene ustanove, objekte predšolske, osnovne splošne in srednješolske splošne vzgoje, bogoslužja, parkirišča, garaže, predmeti, povezani z bivanjem državljanov in brez negativnih vplivov na okolje. Stanovanjska območja lahko vključujejo tudi površine, namenjene vrtnarstvu.

(kakor je bil spremenjen z zveznimi zakoni št. 185-FZ z dne 2. julija 2013, št. 217-FZ z dne 29. julija 2017)

4. Sestava javnih in poslovnih con lahko vključuje:

1) poslovne, javne in poslovne površine;

2) cone umestitve objektov družbenih in občinskih namenov;

3) storitvene površine objektov, potrebnih za izvajanje proizvodnih in podjetniških dejavnosti;

4) javne in poslovne cone drugih vrst.

5. Javne in poslovne cone so namenjene bivanju zdravstvenih objektov, kulture, trgovine, javne prehrane, socialno-gospodarskih, podjetniških dejavnosti, srednjega poklicnega in visokošolskega izobraževanja, upravnih, raziskovalnih institucij, verskih objektov, parkirišč, poslovnih objektov. , finančni namen, drugi predmeti, povezani z zagotavljanjem življenja državljanov.

(kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom št. 185-FZ z dne 2. julija 2013)

6. Seznam objektov kapitalske gradnje, dovoljenih za umestitev v javne in poslovne cone, lahko vključuje stanovanjske stavbe, stanovanjske stavbe blokovne gradnje, stanovanjske stavbe, hotele, podzemne ali večnadstropne garaže.

(kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom št. 340-FZ z dne 3. avgusta 2018)

7. Sestava proizvodnih con, con inženirske in prometne infrastrukture lahko vključuje:

1) komunalne cone - cone za postavitev komunalnih in skladiščnih objektov, stanovanjskih in komunalnih objektov, prometnih objektov, trgovskih objektov na debelo;

2) proizvodne cone - cone lokacije proizvodnih objektov z različnimi standardi vplivov na okolje;

3) druge vrste proizvodne, inženirske in prometne infrastrukture.

8. Proizvodne cone, cone inženirske in prometne infrastrukture so zasnovane za namestitev industrijskih, komunalnih in skladiščnih objektov, objektov inženirske in prometne infrastrukture, vključno s konstrukcijami in komunikacijami železniškega, cestnega, rečnega, pomorskega, zračnega in cevovodnega prometa, komunikacij, pa tudi za vzpostavitev sanitarno-varstvenih con teh objektov v skladu z zahtevami tehničnih predpisov.

9. Sestava območij kmetijske rabe lahko vključuje:

1) cone kmetijskih zemljišč - njive, senožeti, pašniki, ledine, zemljišča, ki jih zasedajo trajni nasadi (vrtovi, vinogradi in drugo);

2) cone, ki jih zasedajo kmetijski objekti in so namenjene kmetijstvu, vrtnarstvu in vrtnarstvu, osebnim podrejenim parcelam, razvoju kmetijskih objektov.

(kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom št. 217-FZ z dne 29. julija 2017)

10. Sestava teritorialnih con, ustanovljenih znotraj meja naselij, lahko vključuje območja kmetijske rabe (vključno s conami kmetijskih zemljišč), pa tudi območja, ki jih zasedajo kmetijski objekti in so namenjena kmetijstvu, vrtnarstvu in vrtnarstvu, razvoju kmetijskih objektov.

(V skladu z zveznimi zakoni z dne 18. decembra 2006 N 232-FZ z dne 29. julija 2017 N 217-FZ)

11. Rekreacijske cone lahko vključujejo cone znotraj meja ozemelj, ki jih zasedajo mestni gozdovi, trgi, parki, mestni vrtovi, ribniki, jezera, rezervoarji, plaže, obalni pasovi javnih vodnih teles, kot tudi znotraj meja drugih ozemelj, ki se uporabljajo in namenjen rekreaciji, turizmu, telesni kulturi in športu.

(kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom št. 246-FZ z dne 19. julija 2011)

12. Teritorialne cone lahko vključujejo cone posebej zavarovanih območij. Območja posebej zavarovanih območij lahko vključujejo zemljišča posebne okoljske, znanstvene, zgodovinske in kulturne, estetske, rekreacijske, zdravstvene in druge posebno dragocene vrednosti.

13. Območja posebnega namena so lahko cone, ki jih zasedajo pokopališča, krematoriji, živalska grobišča, predmeti, ki se uporabljajo za zakopavanje trdnih komunalnih odpadkov, in drugi objekti, katerih umestitev je mogoče zagotoviti le z dodelitvijo teh con in je nesprejemljiva na drugih območjih. cone.

(kakor je bil spremenjen z zveznim zakonom št. 458-FZ z dne 29. decembra 2014)

14. Teritorialne cone lahko vključujejo cone za razporeditev vojaških objektov in druge cone za posebne namene.

15. Poleg tistih, ki jih določa ta člen, lahko organ lokalne samouprave določi druge vrste teritorialnih con, ki se dodelijo ob upoštevanju funkcionalnih con in posebnosti rabe zemljišč in projektov kapitalske gradnje.

Urbanistični zakonik (GRK) Ruske federacije specializirano za urejanje urbanističnih dejavnosti, katerih cilj je razvoj ozemelj mest, različnih naselij in posameznih (s tem povezanih del, storitev) odnosov. Prispeva k zagotavljanju stabilnega razvoja ozemelj na podlagi teritorialnega načrtovanja in urbanističnega zoniranja. Nadzira ravnotežje ob upoštevanju ekonomskih, okoljskih, socialnih ipd. dejavnikov pri izvajanju urbanističnih del. Razglaša zagotavljanje ustreznih pogojev za invalide za njihov neoviran dostop do predmetov za različne namene. Postavlja vprašanja, kot so sodelovanje ljudi in njihovih združenj pri izvajanju urbanističnega načrtovanja, zagotavljanje svobode takega sodelovanja, odgovornost državnih organov naše države, vladnih agencij subjektov Ruske federacije in lokalne samouprave za zagotavljanje dostojnih življenjskih pogojev za osebo itd.

Na ozemlju mestnih in podeželskih naselij se lahko ustanovijo naslednje vrste teritorialnih con:

  • socialno in poslovno;

    proizvodnja;

    inženirska in prometna infrastruktura;

    rekreacijski;

    kmetijska uporaba;

    poseben namen;

    vojaški objekti, druga območja režimskih ozemelj.

Življenjski sektor namenjen za gradnjo večnadstropnih stavb. in večstanovanjskih. živel. hiše, nizke in srednje stavbe, ind. živel. hiše z zasebnimi parcelami.

General-div. cone predn. za postavitev objektov zdravstvenega varstva, kulture, trgovine, javne prehrane, bivanja. storitve, komercialne dejavnosti, pa tudi izobraževalne ustanove srednjega in višjega strokovnega izobraževanja, upravne, raziskovalne ustanove, bogoslužja, parkirišča, središča poslovne, finančne in družbene dejavnosti.

Proizvodne cone zasnovan za namestitev industrijskih, komunalnih in skladiščnih objektov, ki zagotavljajo delovanje inženirske, prometne infrastrukture, pa tudi za vzpostavitev SPZ.

Inženirske in prometne infrastrukturne cone so namenjeni postavitvi in ​​delovanju objektov in komunikacij železniškega, avtomobilskega, rečnega, pomorskega, zračnega in cevovodnega prometa ter komunikacijske in inženirske opreme.

Rekreacijske površine organizirane za javne rekreacijske površine, vključujejo parke, vrtove, urbane gozdove, gozdne parke, plaže in druge kraje za rekreacijo. Vključujejo lahko posebej zaščitene naravne objekte in arhitekturne spomenike.

Območja kmetijske rabe zasedajo njive, vrtovi, vinogradi, zelenjavni vrtovi, pašniki, pa tudi kmetijske zgradbe, strukture in objekti.

Območja s posebnim namenom za postavitev pokopališč, krematorijev, odlagališč gospodinjskih odpadkov in drugih objektov, katerih uporaba ni združljiva z uporabo drugih vrst teritorialnih con mestnih in podeželskih naselij.

Cone vojaških objektov in druge cone režimskih ozemelj potrebnih za postavitev predmetov, za katere je vzpostavljen poseben režim, predvsem so to cone vojaških objektov in cone občutljivih ozemelj in podjetij. Postopek za uporabo teh ozemelj je določen s posebnimi standardi in gradbenimi pravili.

Organi lokalne samouprave mestnih in podeželskih naselij lahko v skladu z lokalnimi razmerami ustanovijo druge teritorialne cone ter vanje vključijo zemljišča in druge nepremičnine.

V teritorialnih conah je mogoče razlikovati podzone, katerih značilnosti uporabe določajo predpisi o urbanističnem načrtovanju, ob upoštevanju omejitev njihove uporabe, ki jih določa zakonodaja Ruske federacije - zemljišča, o varstvu okolja, o varstvo zgodovinskih in kulturnih spomenikov itd.

Teritorialne cone lahko vključujejo skupne površine, ki jih zasedajo trgi, ulice, dovozi, ceste, nasipi, trgi, bulvarji, rezervoarji in drugi objekti. Skupni prostori v mestnih in podeželskih naseljih so zasnovani tako, da ustrezajo javnim interesom prebivalstva. Postopek uporabe skupnih prostorov določijo lokalne samouprave.

ST 35 GrK RF.

1. Kot rezultat urbanega zoniranja, stanovanjske, javne
poslovne, industrijske cone, cone inženirske in prometne infrastrukture, cone
kmetijska raba, rekreacijska območja, posebej zavarovana območja
ozemlja, cone s posebnim namenom, območja razporeditve vojaških objektov in druge vrste
teritorialne cone.

2. Stanovanjska območja lahko vključujejo:
1) stavbne cone s posameznimi stanovanjskimi stavbami;
2) razvojne cone z nizkimi stanovanjskimi stavbami;
3) razvojne cone s srednje visokimi stanovanjskimi stavbami;
4) razvojne cone z večnadstropnimi stanovanjskimi stavbami;
5) stanovanjske razvojne cone drugih vrst.

3. V stanovanjskih območjih je dovoljeno postaviti prostostoječe, vgradne ali pritrjene
objekti družbene in komunalne namene, zdravstvene ustanove, objekti
vrtec, osnovnošolsko splošno in srednješolsko izobraževanje, bogoslužja, parkirišča
cestni promet, garaže, predmeti, povezani z bivanjem državljanov in ne
negativno vpliva na okolje. Stanovanjska območja lahko vključujejo
vključujejo tudi površine, namenjene vrtnarstvu in kmetijstvu na dachah.

4. Sestava javnih in poslovnih con lahko vključuje:
1) poslovne, javne in poslovne površine;
2) cone umestitve objektov družbenih in občinskih namenov;
3) storitvene površine objektov, potrebnih za izvajanje proizvodnje in
podjetniška dejavnost;
4) javne in poslovne cone drugih vrst.

5. Javne in poslovne cone so zasnovane za namestitev zdravstvenih ustanov,
kulture, trgovine, javne prehrane, družbene in komunalne namene,
poslovne dejavnosti, objekti srednjega poklicnega in višjega
izobraževalne, upravne, raziskovalne ustanove, verski objekti,
parkirišča, poslovni in finančni objekti, drugi objekti,
povezanih s preživetjem državljanov.

6. Na seznamu objektov kapitalske gradnje, dovoljenih za postavitev
na javnih in poslovnih površinah, lahko vključujejo stanovanjske objekte, hotele, podzemne oz
večnadstropne garaže.

7. Sestava proizvodnih con, con inženirske in prometne infrastrukture lahko
vklopiti:
1) skupne površine - površine za postavitev komunalnih in skladiščnih objektov, objektov
stanovanjske in komunalne storitve, prometne zmogljivosti, veletrgovinski objekti;
2) proizvodne cone - cone za lokacijo proizvodnih objektov z različnimi
standardi vpliva na okolje;
3) druge vrste proizvodne, inženirske in prometne infrastrukture.

8. Namenjene so proizvodne cone, cone inženirske in prometne infrastrukture
za namestitev industrijskih, gospodarskih in skladiščnih objektov, inženirskih objektov
in prometne infrastrukture, vključno s strukturami in komunikacijami na železnici,
cestni, rečni, pomorski, zračni in cevovodni promet, komunikacije, pa tudi za
vzpostavitev sanitarnovarstvenih območij takšnih objektov v skladu z zahtevami tehničnih
predpisi.

9. Sestava območij kmetijske rabe lahko vključuje:
1) cone kmetijskih zemljišč - njive, senožeti, pašniki, ledine, zasedena zemljišča
trajnice (vrtovi, vinogradi in drugo);
2) cone, ki jih zasedajo kmetijski objekti in so namenjene
kmetijstvo, kmetijstvo na dachah, vrtnarjenje, osebno podrejeno kmetijstvo,
razvoj kmetijskih objektov.

10. Sestava teritorialnih con, ustanovljenih znotraj meja naselij, lahko vključuje
vključujejo območja kmetijske rabe (vključno s kmetijskimi območji
zemljišč), pa tudi površine, ki jih zasedajo kmetijski objekti in so namenjena
za kmetijstvo, dacha kmetijstvo, vrtnarstvo, razvoj objektov
kmetijski namen.

11. Rekreacijska območja lahko vključujejo območja znotraj meja
ozemlja, ki jih zasedajo mestni gozdovi, trgi, parki, mestni vrtovi, ribniki, jezera,
rezervoarji, plaže, obale javnih vodnih teles, kot tudi
v mejah drugih območij, ki se uporabljajo in so namenjena za rekreacijo, turizem, poklice
fizična kultura in šport.

12. Teritorialne cone lahko vključujejo cone posebej zavarovanih območij.
Območja posebej zavarovanih območij lahko vključujejo zemljišča s posebnostjo
okoljske, znanstvene, zgodovinske in kulturne, estetske, rekreacijske, zdravstvene in
druga posebna vrednost.

13. Območja posebnega namena so lahko cone, ki jih zasedajo pokopališča, krematoriji, živalska grobišča, predmeti, ki se uporabljajo za zakopavanje trdnih komunalnih odpadkov, in drugi objekti, katerih umestitev je mogoče zagotoviti le z dodelitvijo teh con in je nesprejemljiva na drugih območjih. cone.

14. Teritorialne cone lahko vključujejo cone za razporeditev vojaških objektov in
druga območja s posebnim namenom.

15. Poleg predvidenih v tem členu lahko organ lokalne samouprave
vzpostaviti druge vrste teritorialnih con, dodeljenih ob upoštevanju funkcionalnih con in
značilnosti uporabe zemljišč in projektov kapitalske gradnje.

Komentar k čl. 35 Urbanističnega zakonika Ruske federacije

1. Opredelitev teritorialnih con je obvezen element Pravilnika o rabi in urejanju zemljišč, zlasti urbanističnega načrta. Znotraj vsake kategorije teritorialnih con, navedenih v komentiranem členu 35 Urbanističnega zakonika Ruske federacije, je mogoče razlikovati tudi več con (podobmočij), ki se razlikujejo po značilnostih urbanega razvoja ozemelj, nizu dovoljenih vrst rabe zemljišč. in parametri gradbenih sprememb nepremičnin za te vrste rabe zemljišč. Zemljevid(-i) urbanističnega zoniranja lahko vsebuje opis meja teritorialnih con. Pri določanju mej teritorialnih con na shemah se njihova imena in urbanistični predpisi določijo posamično, glede na različne dele ozemlja občine.

Število dodeljenih con (podobmočij) določajo urbanistične posebnosti različnih občin in njihova velikost, stopnja teritorialne razčlenjenosti, funkcionalna strukturna organizacija ozemlja, značilnosti oblikovanja naravne in antropogene krajine, pa tudi kot možnosti za prostorski razvoj ozemlja, določene v fazi razvoja planske dokumentacije. Slednja okoliščina določa sklop praktičnih ukrepov (urbanistične spodbude ali prepoved (omejevanje) nekaterih vrst rabe in razvoja zemljišč), ki se upoštevajo pri izdelavi ureditvene karte.

Teritorialne cone, določene z urbanistično ureditvijo, upoštevajo obstoječo urbanistično organizacijo ozemlja, socialne, demografske vidike in predpogoje za kasnejši urbani razvoj (rekonstrukcijo). Posledično je urbano coniranje zapletena naloga, ki zahteva celostne rešitve in sodelovanje strokovnjakov z mnogih področij.

2. Stanovanjska območja so zasnovana tako, da zagotavljajo udobne in zdrave življenjske razmere prebivalcev na območju občine. Posebnost območij te vrste je prevladujoča stanovanjska zasnova v njih, ob predpostavki izgradnje velikega števila večnadstropnih stanovanjskih stavb. Razporeditev ustreznih podobmočij znotraj stanovanjskega območja je določena z dejansko strukturo stanovanjskega fonda v skladu s potrebami različnih skupin prebivalstva (male in velike družine, mladi in stari, samski ali poročeni). Novonastali stanovanjski razvoj zahteva upoštevanje potreb demografskih in potrošniških skupin, zadovoljevanje različnih (diferenciranih) preferenc državljanov (njihovih socialnih in potrošniških možnosti).

Postopek urbanističnega zoniranja za dodelitev stanovanjskih podconov določa rešitev praktičnih vprašanj racionalizacije obstoječega razvoja, ki mu daje jasnejšo strukturo in možnost združevanja različnih (diferenciranih) vrst stanovanjske zasnove.

Zoniranje stanovanjskih (stanovanjskih) območij vam omogoča hkratno reševanje različnih vrst problemov: funkcionalne (razlikovanje nezdružljivih, izključujoč medsebojne sosedske funkcionalne procese; vzpostavitev posebnega sistema za gradnjo stavbe z dodelitvijo prevladujočih funkcij; odprava razpršene lokacije stavbe); načrtovanje (izboljšanje načrtovalske organizacije ozemlja in izboljšanje njegove prometne podpore, ob upoštevanju urbane situacije, oddaljenosti od središča in bližine naravne krajine, pa tudi do drugih strukturnih elementov mesta; izbira načina urbanističnega razvoja spremembe); strukturni (utemeljitev izbire etažnosti in gostote zazidanosti, vrste storitev, s povečanjem kakovosti razvoja, izboljšanjem kakovosti okolja).

Urbanistično zoniranje v sodobnih razmerah je namenjeno izvajanju prostorsko-planskih ukrepov za celovito rekonstrukcijo ozemlja, ki vključuje doseganje pomembne gospodarske učinkovitosti. Ta učinek je mogoče doseči z oceno moralne in fizične amortizacije stavbe, določitvijo značilnosti stanovanjskega fonda, z navedbo gostote stavbe, okoljskih kazalnikov, razmerja med odprtimi (vključno z urejenimi) in pozidanimi območji. Ob upoštevanju dejstva, da je najpogostejši tip urbanističnega preoblikovanja v pogojih obstoječega razvoja mest in podeželja njegova rekonstrukcija, je v procesu urbanističnega zoniranja potrebno določiti stopnjo rekonstrukcijskih posegov.

Obseg obnove, določen v teritorialnih conah, je določen z različnimi dejavniki. V mnogih primerih je odločilnega pomena primerjava možnosti za ohranitev (polno in delno) in rušenje obstoječega stanovanjskega fonda. Praviloma je končna odločitev v korist izbire določene vrste stanovanjskih območij odvisna od ocene načrtovanega rezultata (v sorazmerju) v primerjavi z začetno situacijo. Nič manj pomembna je ocena obsega (obsega) dela, pa tudi njihovih stroškov, povezanih s preoblikovanjem. Pogosto se zaradi potrebe po znižanju stroškov znotraj cone ohrani obstoječi tip urbane rabe, kar pa je v nasprotju s splošno perspektivno usmeritvijo preobrazb.

Naloge urbanističnega zoniranja v zvezi s tem so opredelitev urbanističnih prioritet. Lahko se močno razlikujejo glede na specifične urbane in socialno-ekonomske razmere.

V nekaterih primerih preureditev ozemlja pomeni znatno povečanje stroškov rekonstrukcijskih del, vendar vam omogoča doseganje pomembnih rezultatov (družbenih, funkcionalnih, načrtovalskih in drugih). V drugih primerih, nasprotno, se načrtovano stanje ozemlja morda ne bo bistveno razlikovalo od obstoječega stanja, hkrati pa izvedba celotnega obsega zahtevanega dela ni povezana z velikimi stroški. V vsaki specifični urbanistični situaciji se odločitev o izbiri možnosti zoniranja sprejme individualno, ob upoštevanju pozitivnih in negativnih vidikov vsakega. Najbolj splošno načelo, ki v večji meri vpliva na končno izbiro, je doseganje racionalne sheme rabe ozemlja.

Odločitev o coniranju, določitev načinov, faz, narave izvajanih dejavnosti je odvisna tudi od obstoječega kompleksa urbanističnih razmer na posameznem ozemlju, kot so: umestitev zoniranega ozemlja v strukturi občine; gostota zazidljivosti posameznih prostorov in večjih strukturnih enot zazidljivosti; tehnične značilnosti stavbe; razpoložljivost elementov javne službe; stanje inženirske opreme in urejanja okolice.

Podobmočja so razporejena tako, da lahko sistem zoniranja deluje uravnoteženo, tako da je v vsakem stanovanjskem podconu možna pestrost oblik prostorske organizacije okolja, zadostno število gospodinjskih storitev. Najpogostejša v praksi urbanističnega načrtovanja je dodelitev štirih glavnih vrst stanovanjskih podobmočij, ki se razlikujejo po vzpostavljenih parametrih izvajanega razvoja, ki temelji na postopnem povečevanju števila nadstropij, ki segajo od individualnih stanovanjskih stavb do večnadstropnih. zgradbe.

Zazidljive cone z individualnimi stanovanjskimi stavbami se razporejajo za pretežno gradnjo individualnih (izoliranih) in blokovskih stanovanjskih objektov s sosednjimi zemljišči, namenjenimi eni družini, kot glavno dovoljeno rabo. Zagotavlja zakonske pogoje za oblikovanje stanovanjske zasnove z nizko gostoto; z minimalnim naborom storitvenih funkcij in javnih prostorov, odprtimi površinami za kmetijsko rabo, pa tudi manjšo storitveno infrastrukturo (šole, male ambulante, lekarne, javna kopališča).

Pomožne dovoljene rabe na teh območjih vključujejo parkirišče za en avtomobil ali samostojno garažo, namestitev zunajmrežnih (alternativnih) virov energije, kot je toplarna ali drugi lokalni objekti. Rabe zemljišč, za katere je potrebno posebno dovoljenje, vključujejo vse vrste komercialnih storitev in dodelitev površin za rekreacijo.

Zazidljive cone z nizkimi stanovanjskimi zgradbami (hiše za dve ali tri družine in trinadstropne hiše) so dodeljene za oblikovanje posebnih, s posebnimi metodami načrtovanja, urbanističnih formacij, z relativno nizko gostoto zazidanosti in številom prebivalcev. . Glavne vrste dovoljene rabe na tem območju so samostojne ali kombinirane hiše za eno, dve ali tri družine ter stanovanjske stavbe. Dovoljeni so tudi sadovnjaki, vrtovi, manjši objekti storitev prebivalstvu. Med pomožne dovoljene rabe sodijo manjša parkirišča in poslovne storitve, ki zavzemajo malo prostora v stanovanjskih stavbah, ter izolirani objekti storitvene infrastrukture.

V razvojnih conah srednje visokih stanovanjskih stavb so glavne vrste dovoljene uporabe kombinirane hiše dveh in treh družin ter večstanovanjske stanovanjske stavbe za 4-5 družin. Dovoljene so tudi lokalne dnevne servisne točke, šole, klinike, ki oskrbujejo prebivalce cone. Med pomožne dovoljene rabe spada opravljanje različnih storitev, ki zavzemajo manjši del stanovanjskih stavb. Dovoljene uporabe, ki zahtevajo posebno dovoljenje, vključujejo velika komercialna nakupovalna središča, ki služijo javnosti, in majhne hotele.

Stavbne cone z večnadstropnimi stanovanjskimi stavbami. Med glavne dovoljene rabe sodijo le večdružinska stanovanja (brez posameznih stanovanj), pa tudi veliko število bližnjih storitvenih obratov in komercialne rabe. Med pomožne dovoljene rabe sodijo ambulante, komercialne in druge dejavnosti ter servisna mesta, ki zavzemajo manjši del stanovanjskih stavb. Med rabe območij, ki zahtevajo posebno dovoljenje, sodijo turistične in rekreacijske dejavnosti ter nekatere rabe zemljišč in nepremičnin, ki jih določajo interesi večjih delov ozemlja občine (npr. tržnice in upravne stavbe).

Narava razporeditve ustreznih podobmočij v mejah stanovanjskih območij se določi ob upoštevanju načel racionalnosti, enotnosti, sorazmernosti in teritorialne razvrstitve.

Tako je načelo teritorialne razvrstitve v mnogih primerih odločilno za ugotavljanje razmerja med različnimi vrstami podobmočij. Skoraj vsaka občina (ne glede na velikost, značilnosti obstoječe načrtovalske strukture, krajinsko ureditev) ima značilno strukturno zasnovo ozemlja z razporeditvijo treh držav: osrednjega, srednjega in obrobnega. Glede na to, v katerem od treh določenih delov občine se nahaja območje, ki ga je treba zonirati, se izbere prednostna vrsta stanovanjskega podobmočja. Najpogosteje se v osrednjih regijah razlikujejo cone s prevlado večnadstropnih stanovanjskih stavb; v srednjih območjih - srednje visoke stanovanjske stavbe, ki omogočajo vključitev nizkih stavb; na obrobju mesta so v enotnih razmerjih različne razvojne cone z aktivnim vključevanjem nizkih in individualnih stanovanjskih objektov. Sistem zoniranja omogoča reševanje nekaterih vidikov problemov, ki izhajajo iz urbanega razvoja (rekonstrukcije) ozemelj stanovanjskih območij, zlasti postavitev novonastalih "koč" stavb na obrobju mesta in določitev smeri za prostorsko preoblikovanje ozemlja z dotrajanimi nizkimi stavbami v osrednjih regijah.

Na obrobnih območjih večine mestnih četrti velikost in obseg nove stanovanjske gradnje, ker ni bilo pravnega mehanizma za urbano coniranje, skoraj nista bila nadzorovana. Velikost zemljiških parcel pogosto ne ustreza velikosti hiš, zgrajenih na njih, kar v mnogih primerih vodi v gradnjo zelo velikih hiš na majhnih parcelah. Sčasoma bodo te hiše zasedle to območje in »zeleno« okolje bo izgubljeno. Nadalje, ker je premalo prostora za ulice, infrastrukturne vodove in kanalizacijo, lahko povzroči okoljsko škodo, ki jo bo težko odpraviti.

V idealnem primeru bi moralo zoniranje razviti razvite določbe, ki jih predvidevajo teritorialni načrtovalni dokumenti, ki predvidevajo ustvarjanje potrebne infrastrukture, oblikovanje celostne, sistemske organizacije (mreže) zemljiških parcel z ustreznim številom nezazidanih parcel pred hišami. V sodobnih razmerah, povezanih z omejitvijo možnosti financiranja infrastrukture, se tak postopek zoniranja (na podlagi teritorialnega načrtovanja) ne izvaja. Z zoniranjem se problem do neke mere rešuje z zagotavljanjem, da je velikost stanovanjskih stavb sorazmerna z velikostjo in konfiguracijo zemljišč, ter z določitvijo parametrov stavb ob upoštevanju bodoče narave cone (zadostno urejeno ali pretežno urbanizirano) .

Narava urbanega zoniranja je določena na poseben način, da se dodelijo teritorialne cone za vrtnarstvo in kmetijo dacha. V zvezi s površinami dacha in vrtnih parcel veljajo določbe za začasno prebivanje in manjše kmetijske dejavnosti. Omogočajo postavitev infrastrukturnih objektov in gradnjo manjših objektov, ki v prvi vrsti služijo na primer trgovinam, ter urbanistično organizacijo drugih dejavnosti, ki so povezane z ali zahtevajo posebno dovoljenje za rabo zemljišča.

3. Javne in poslovne cone so oblikovane za usklajevanje mešanja vrst rabe, povezanih z urbanistično organizacijo trgovinskih, pisarniških, upravnih, kulturnih, izobraževalnih, storitvenih, vzdrževalnih in zabavnih funkcij. Za naravo porabe teh funkcionalnih procesov so značilni množični značaj in selektivne preference potrošnikov. Te funkcije se praviloma nahajajo v osrednjem delu mest in nekaterih drugih območjih z zadostno prometno in infrastrukturno varnostjo, kar potencialnim potrošnikom zagotavlja možnosti in udobje za prejemanje blaga in storitev.

Običajno so vrste urbane rabe ozemlja, povezane z umestitvijo poslovnih, trgovinskih, informacijskih in storitvenih funkcij, razdeljene na kategorije centralne ali lokalne ravni. Vrste uporabe kategorije centralne ravni vključujejo upravne dejavnosti javnih organov (uprava subjekta Ruske federacije), finančnih institucij (oddelkov bank in zavarovalnih agencij), uradov za zagotavljanje pravnih ali drugih storitev za velike stranke (oglaševalske agencije) itd. Uporaba, povezana z lokalnim podjetjem ali trgovino, vključuje "osebne in vsakodnevne storitve", ki jih zagotavljajo bančne podružnice, notarji in odvetniki v zasebni praksi ter priročne trgovine.

Glede na posebnosti razporeditve javnih in poslovnih con, ki se nahajajo v osrednjih regijah, je močan učinek kopičenja različnih vrst poslovnih in upravnih dejavnosti. Bančne, pravne, finančne, zavarovalniške dejavnosti, posli z nepremičninami, druge vrste poslovnega podjetništva in izvajanje različnih vrst poklicnih dejavnosti (na primer dejavnosti na informacijskem trgu) z največjo prednostjo in koristmi so ponavadi čim bližje vsakemu kar se da drugače, saj s tem pospešimo in olajšamo možnost poslovnih stikov in izmenjave informacij.

V zvezi z lokalnimi storitvami je jasen trend avtobusnih postajališč, železniških in podzemnih postaj ter večjih cestnih križišč, kjer lahko državljani nakupujejo na poti v službo ali domov. To se precej razlikuje od tradicionalnega socialističnega mesta, kjer je bila težnja po vezavi storitvene dejavnosti in dnevne trgovine na stanovanjske komplekse, poslovni in upravni uradi pa so bili razpršeni po mestu. Novost za ruska mesta je tudi dejavnost »poslovnih storitev«, in sicer prodaja in popravila računalnikov, dostava, storitve pakiranja, za katere se oddajajo nepremičnine (stavbe in posamezni prostori za različne funkcionalne namene). Tovrstne dejavnosti podpirajo delovanje pisarn pravnih oseb in poskušajo biti locirane v cenejših prostorih poleg njih. Tako pride do pomembne selitve poslovne in trgovske dejavnosti, kar pomeni nastanek in razvoj novih rab ozemlja.

Na poseben način so določeni pogoji za urbanistično zoniranje v zvezi z razporeditvijo javnih in poslovnih con, zlasti območij za umestitev visokošolskih zavodov. V nekaterih primerih so posebne cone dodeljene za velike javne zgradbe, kot so izobraževalne univerze. V takih conah se določi poseben sklop parametrov in vrst rabe zemljiških parcel, poseben sklop določb pa se lahko uporablja tudi za te cone in na območjih, ki mejijo nanje. Na primer, na območju, namenjenem za umestitev glavnih stavb univerze, ki izvajajo izobraževalne funkcije, je dovoljeno postaviti posebne vrste stanovanjskih zgradb - krajev za začasno prebivanje študentov, učiteljev in obiskovalcev (domov), ki so združeni. s športnimi objekti in objekti za opravljanje dnevnih storitev.

Podobno je na območju, oblikovanem za izvajanje izobraževalnih funkcij, mogoče nadzorovati vrste rabe prostora varovalnega pasu, ki obdaja glavno strukturo, da se študentom zagotovi udobno bivanje. Doseganje teh ciljev je olajšano z ohranjanjem zadostne zelene površine. Za sodobno prakso urbanega razvoja (rekonstrukcije) ozemlja z zoniranjem v ruskih občinah je značilen mešan sistem zoniranja za te vrste rabe zemljišč. V zvezi z njimi so urbanistične rešitve lahko dvojne in sestojijo bodisi v oblikovanju izoliranih ločenih con ali v njihovi vključitvi kot sestavni del v območja rednega stanovanjskega razvoja in gospodarske dejavnosti.

4. Proizvodne cone, cone inženirske in prometne infrastrukture so zasnovane za namestitev industrijskih in poslovnih objektov (raziskovalni inštituti s pilotno proizvodnjo, trgovska podjetja z vzdrževalci, informacijski centri z založniško-tiskarskim oddelkom itd.), industrijskih (prehrambeni in lahki). industrija, instrumentarstvo, strojništvo, proizvodnja gradbenih materialov ipd.), komunalno in skladiščno (ozemlja termoelektrarn, prezračevalnih postaj, kotlovnic, električnih postaj, plinovodov, obratov za predelavo odpadkov, drugi objekti komunalne tehnike infrastrukturo, skladiščne prostore, parkirišče strojev za mehansko čiščenje ozemlja), prometne in inženirske objekte ter se oblikujejo v obliki industrijskih razvojnih območij in industrijskih con. V skladu s tekočo urbanistično politiko v naši državi je prednostno področje dejavnosti, povezano s prostorsko preobrazbo ozemlja s prevlado proizvodne funkcije, umestitvijo objektov inženirske in prometne infrastrukture njihova rekonstrukcija.

Preoblikovanje in rekonstrukcija proizvodnih območij mora zagotoviti, da tehnični in ekonomski kazalniki proizvodnega območja ustrezajo urbanističnim pogojem za njihovo lokacijo. Parametri industrijskih območij morajo biti skladni z urbanističnimi pogoji območij glede okoljske varnosti, velikosti in intenzivnosti rabe ozemelj. Območja občin (zlasti mestnih četrti) morajo zadovoljevati potrebe industrijskih območij po prometnih in inženirskih virih.

Umestitev proizvodnih površin v urbano četrt, njihova razporeditev v ustrezne cone je predmet ustreznih omejitev. Proizvodna območja je treba preoblikovati ob upoštevanju sosednjih območij drugačnega funkcionalnega namena: na območju, kjer industrijske cone mejijo na javne površine, je treba umestiti javne in upravne (t. i. predtovarniška ozemlja) dele proizvodnih površin, vključno z njimi v oblikovanje javnih središč in con; na območju, ki meji na stanovanjska območja, meje proizvodnega območja ne smejo biti začrtane s prazno ograjo; priporočljivo je, da se območje stičišča, ki je del sanitarno zaščitnega območja, uporabi za namestitev komunalnih objektov v stanovanjskem naselju, večnadstropne parkirne garaže različnih tipov, zelene površine; Priporočljivo je locirati mesta strnjenega razvoja, prilagodljivega urbanemu okolju, mešane industrijske in javne zgradbe s trgovskimi in storitvenimi podjetji, ki zahtevajo znatne skladiščne prostore, velike vhode, obračalne površine v glavni liniji industrijskih con (industrijsko območje v glavna cona).

Prisotnost proizvodnih površin v javnih in stanovanjskih območjih, ki se razlikujejo po naslednjih značilnostih, ni dovoljena: glede na razred nevarnosti industrij, ki se nahajajo na njih, s svojimi dejavnostmi kršijo ali lahko kršijo zahteve okoljske varnosti stanovanjskih in javnih površin. ; po številu zaposlenih so v nasprotju z namembnostjo stanovanjskih območij, večnamenskih in specializiranih javnih centrov; z velikostjo ozemelj kršijo funkcionalno načrtovalsko organizacijo stanovanjskih in javnih območij.

Na mestih stanovanjskega, mešanega stanovanjskega razvoja se lahko nahajajo proizvodna podjetja s površino največ 200 kvadratnih metrov. m, vgrajeni ali zasedajoči del hiše brez proizvodnega prostora, okolju prijazen.

Uporaba metode zoniranja glede na ozemlja, ki jih zaseda industrijski razvoj, bistveno ne spremeni obstoječe urbane organizacije ozemlja. Hkrati zoniranje zahteva obvezno upoštevanje celotne urbanistične organizacije ozemlja, vključno z naravo interakcije s sosednjimi teritorialnimi conami. Upoštevati je treba tudi nekatere značilnosti, ki bistveno razlikujejo proces urbanega razvoja (rekonstrukcije) industrijskih con, ki je povezan s privabljanjem in razvojem naložb v velikih količinah.

Pomembno je primerjati razlike v postopku zoniranja ozemlja za proizvodne in druge funkcije. Na primer, trgovinske in komercialne dejavnosti, organizirane na podlagi funkcionalne preusmeritve ozemlja, je mogoče začeti z majhno količino naložb in finančnih sredstev, čemur sledi postopna rast. V nasprotju s temi dejavnostmi večina industrijskih sektorjev zahteva zelo velike količine investicijskega kapitala za organizacijo proizvodnje, uvajanje sodobne tehnologije, preprofiliranje, selitev podjetij, širitev ali krčenje razvoja.

Oblikovanje teritorialnih con ne pomeni takojšnjih urbanističnih sprememb in nima neposrednega vpliva na plasiranje investicij. Poleg tega sistem zoniranja v glavnem ureja lokacijo objektov, relativni položaj stavb in objektov, njihovo velikost in smeri prihodnjega razvoja. Hkrati zoniranje v veliki meri ne upošteva kompleksnosti in raznolikosti vpliva industrijskih procesov na okolje, čeprav je ta vpliv določen s posebnostmi obstoječih (predlaganih) vrst proizvodnje. Zato je posredni dejavnik, ki temelji na oblikovanju sistema coniranja z dodeljevanjem industrijskih con in učinkovitejših določb o varstvu okolja, ki omogoča urejanje oblik onesnaževanja in proizvodne tehnologije za vsako vrsto industrije, vzpostavitev dveh stališč: vrsta proizvodnje in narava urbanih transformacij.

Ruska praksa urbanističnega zoniranja v zvezi z industrijskimi conami se oblikuje glede na obstoječe mednarodne izkušnje največjih mest. Uspešno izvajajo programe industrijskega razvoja in regulacije. Sestavni element tovrstnih programov je prisotnost v njih orodij za načrtovanje in regulacijo.

Celovit program industrijskega razvoja bi moral vključevati »strateško načrtovanje« mesta in javne naložbe v infrastrukturo in pripravo zemljišč, pravne in kreditne mehanizme za dolgoročno financiranje, jasno in zdravo davčno strukturo, usklajene okoljske določbe in dobro delujoče postopke registracije podjetij. , poleg tega pa tudi uveljavitev vsega načrtovanega.

Sistem zoniranja lahko vodi do učinkovitejšega vlaganja v industrijo ali revitalizacije industrije, če so določbe industrijske politike usmerjene v obliki celovitega programa industrijskega razvoja. Hkrati pa prostorsko načrtovanje industrije v obliki dodelitve ustreznih con in sprejetje posebnih regulativnih pravnih aktov na občinski ravni omogoča pridobitev učinkovitega orodja, ki pomaga pri razvoju dokumentov za družbeno-ekonomski razvoj ozemelj. .

Praktično izvajanje zoniranja je v veliki meri odvisno od tega, v kolikšni meri se celovito rešujejo vprašanja prestrukturiranja ozemelj s prevladujočo gospodarsko rabo. Od tega, kako se na ozemlju občine izvaja določena industrijska politika, je odvisna učinkovitost izvajanja ureditvenega sistema, zlasti urbanega razvoja industrijskih con. Splošna načela takšne politike so določena glede na velikost občine, njeno geopolitično, vklj. in geografsko lego (na primer obmejno mesto, enklavsko mesto, območje prostega gospodarskega razvoja), v skladu s katerim so določene možnosti za pridobivanje investicij in smer njihovega praktičnega izvajanja, odvisno od družbeno-ekonomskih značilnosti regije. ozemlje (industrija, promet, njegove prednostne vrste, v skladu z njimi opredelitev vrst urbanih objektov, kot so železnica, morje, rečna pristanišča, gradnja skladišč).

Občinske oblasti oblikujejo določila industrijske politike, ki se izražajo v oblikovanju sklopa ukrepov, kot je dodelitev teritorialnih con, ki določajo posebne oblike urbanega razvoja, na primer preselitev pristaniških objektov na novo ozemlje z ustreznim razmere (na primer globlje vode), prenos težke industrije na obrobje, ohranitev podjetij lahke industrije v osrednjih regijah, nekatere vrste obratov za natančno montažo, možnost lociranja znatne količine novogradenj in rekonstrukcij v industrijskih cone, ki mejijo na železniška in cestna križišča. Tako se medsebojno povezan urbanistični funkcionalni in načrtovalski razvoj industrijskih con zagotavlja z usklajevanjem s strateškimi gospodarskimi ukrepi, predvsem z že znanimi in upravičenimi viri privabljanja investicij in obliko njihove prostorske izvedbe.

5. Pravila rabe in ureditve zemljišč na urbanističnem načrtu določajo razporeditev rekreacijskih območij, ki običajno vključujejo tri kategorije rekreacijskih površin in odprtih površin: površine, namenjene aktivnim športom, telesno kulturo, turizmu in drugim rekreacijskim površinam; cone pasivne rekreacije in ohranjanja naravnega okolja ter območja za umeščanje velikih nizov odprtih rekreacijskih prostorov (vodne in zelene površine).

Glede na posebnosti občine, naravne in zgodovinske značilnosti njenega nastanka je mogoče dodeliti več ali manj con te kategorije. Strožje zahteve so naložene k oblikovanju rekreacijskih con posebnih vrst, zlasti zgodovinskih krajin in naravnih zaščitenih objektov. V teh primerih je treba ozemlje diferencirati tako, da funkcionalna raba ozemlja za šport, zdravo rekreacijo in druge vrste rabe zemljišč, povezane z rekreacijo, ne krši obstoječega rekreacijskega sistema.

Kot del rekreacijskih območij je treba razlikovati med vrstami aktivnih rekreacijskih območij, ki so določene glede na velikost zoniranih ozemelj in naravo tekočih rekreacijskih procesov. V nekaterih primerih so prednostne naloge urbanistične dejavnosti spodbujanje procesov maksimalnega ohranjanja naravne krajine, zato je namen prostorskega preoblikovanja ozemelj tovrstnih con omejiti stopnjo motenj in nastanek t. -imenovane "ohranjene rekreacije". V drugih primerih je nasprotno dovoljeno aktivno poseganje v obstoječe okolje, namensko oblikovanje objektov različnih velikosti, namenjenih množični rekreaciji prebivalstva.

Ta vrsta zemljišč lahko vključuje parke, trge, vrtove, zunanja športna igrišča, kampe in prostore za piknike, z nekaj pomožnimi rabami zemljišč. Na ozemlju teh območij je zaradi prisotnosti posebnih naravnih, podnebnih in geografskih značilnosti priporočljivo postaviti rekreacijske objekte (sanatorije, počitniške hiše, ambulante, letovišča, športne objekte in stadione ter druge podobne velike kapitale). gradbeni projekti). Hkrati je za pridobitev dovoljenj za gradnjo določenih rekreacijskih objektov praviloma treba opraviti poseben postopek javne obravnave, v katerem se dogovorijo številne sestavine projekta, vključno z zmogljivostjo objekta. , njegovo lokacijo, število parkirišč in stopnjo interakcije z okoljem. Glavni dejavnik, ki vpliva na izbiro prednostne vrste urbanistične rabe ozemlja znotraj aktivnih rekreacijskih območij, je izvajanje kompleksa rekreacijskih funkcij. Na splošno si pri dodeljevanju con prizadevajo zagotoviti, da na ozemlju prevladuje rekreacijska funkcija. Vendar pa se lahko znotraj teh območij nahajajo nekatere majhne komercialne rabe zemljišč, kavarne in druge storitve za obiskovalce.

Na območjih pasivne rekreacije in varstva narave so glavne rabe ozemlja ureditev parkov, prostorov za sprehajanje in podobnih odprtih javnih rab zemljišč. Določene storitve za šport, rekreacijo in obiskovalce so lahko dovoljene s posebnim dovoljenjem, vendar morajo biti pridružena območja omejena po velikosti. Za taka naravna območja posebnega pomena se lahko vzpostavi spomeniškovarstveno območje narave ali podobno krajinsko varstveno območje, ki zelo strogo omejuje vsako aktivno rabo ali gradnjo zemljišč.

6. Posebno pozornost pri izdelavi zemljevida urbanističnega urejanja ozemlja občine je treba nameniti dodelitvi con posebej zavarovanih območij, povezanih z varstvom zgodovinskih in kulturnih spomenikov ter varstvom okolja.

Razmerje območij, v katerih se izvaja zakonska ureditev, povezana z ohranjanjem zgodovinskih in kulturnih vrednot ter varstvom okolja, je problem v vseh ruskih občinah, ki izvajajo sistem coniranja, iz dveh razlogov. Prvič, prihaja do preseka pristojnosti pri številnih postopkovnih in drugih pomembnih vprašanjih javnih organov in lokalnih oblasti. Drugič, težko je dobesedno prilagoditi temeljni koncept zoniranja v zvezi z zavarovanimi območji in ga uporabiti na podoben način (z uvedbo pravil za celotno območje), medtem ko se za zagotavljanje največjega ohranjanja kulturne dediščine postavljajo različne zahteve glede coniranja. in varstvo okolja..

Predpisi o rabi in urejanju zemljišč uporabljajo predvsem dve metodi za določanje območij zgodovinskega pomena, dovoljene rabe zemljišč, razvojnih parametrov in postopkov za nadzor nad njimi.

V nekaterih urbanih četrtih so cone zgodovinskega pomena opredeljene v seznamu vrst rabe zemljišč drugih con - stanovanjskih, javnih in poslovnih ter nekaterih drugih. V drugih mestih se ustvari en ali več dodatnih zemljevidov, ki prikazujejo zgodovinska in okoljska območja. Ti (pomožni) zemljevidi so namenjeni prekrivanju glavnega zonskega zemljevida. Pri tem je treba upoštevati posebne zahteve in omejitve kot dodaten sklop pogojev za conska dovoljenja in izdajo dovoljenj za izvedbo projektov kapitalske gradnje.

Videz te cone v komentiranem 35. členu je ena od novosti Civilnega zakonika Ruske federacije v primerjavi s starim urbanističnim zakonikom Ruske federacije iz leta 1998. Poudariti je treba, da je nastanek npr. mestno območje v mejah naselja posebej zavarovanega naravnega območja) ne pomeni pojava v mejah kategorije zemljišč naselij zemljiške parcele iz kategorije zemljišč posebej zavarovanih območij (v nadaljnjem besedilu - PA) in predmeti, predvideni v poglavju XVII Zemljiškega zakonika Ruske federacije. V tem primeru tak sklep izhaja iz čl. 83 Zemljiškega zakonika Ruske federacije, po katerem se "zemljišča naselij priznavajo kot zemljišča, ki se uporabljajo in so namenjena za gradnjo in razvoj mestnih in podeželskih naselij in so ločena s svojo črto od zemljišč drugih kategorij." Posledično obstajajo notranja nasprotja v zemljiškem zakoniku Ruske federacije, saj 5. odstavek 94. člena predlaga možnost ustvarjanja "drugih zemljišč posebej zaščitenih naravnih območij", vključno z zlasti urbanimi gozdovi in ​​mestnimi parki.

Ta problem natančno rešuje komentiran člen 35 ruskega civilnega zakonika. Ker urbanistična zakonodaja določa pravni režim predvsem kategorije naselij, ekološka pa pravni režim zavarovanih območij, ki so lahko tudi znotraj meja naselij (naselbin), potem se vzpostavijo kolizije pravnih režimov. z regulativnimi pravnimi akti različnih panog se rešujejo z oblikovanjem v mestnih četrtih in drugih občinah ločene teritorialne cone z lastnimi urbanističnimi predpisi.

Zemljišča imajo skupaj z drugimi tako značilnost kot teritorialno območje. Pri izbiri zemljišča za postavitev različnih predmetov je treba to upoštevati.

Zemljišča, povezana z mesti in drugimi, so razdeljena na teritorialne cone (v skladu s členom 85 zemljiškega zakonika). Ta delitev se odraža v pravilih za rabo in razvoj zemljišč, ki so oblikovana ob upoštevanju zemljiškega in urbanističnega zakonika.

Vsako območje ima svoj namen v skladu s katerim je možna gradnja stavb in drugih objektov. Obstajajo različne uporabe zanje.

Vrste kopenskih con

Obstajajo naslednje vrste con:

  1. Stanovanjska zasnovan za hiše različnih višin, zasnovan za namestitev različnega števila družin. To vključuje večnadstropne stanovanjske komplekse in osebne parcele. Dovoljeno je postaviti druge sorodne predmete, če ne potrebujejo varnostnih ali sanitarnih con. Na primer, poleg stanovanjskih stavb je lahko trgovina ali spomenik.
  2. Javno in poslovno zasnovan za izobraževalne in raziskovalne ustanove, za zdravstvene ustanove, prehrano, trgovino, kulturo itd.
  3. Proizvodnja. Obstajajo lahko industrijske, gospodarske in skladiščne zgradbe ter povezana infrastruktura. To vključuje tudi sanitarne cone okoli njih.
  4. Infrastruktura(vključno s transportom in inženiringom) zagotavljajo postavitev različnih vrst transporta, cevovodov in inženirske opreme.
  5. Rekreacijske površine se uporabljajo za namestitev rekreacijskih površin, kot so parki, vrtovi, plaže itd. Gradnja je dovoljena le za objekte, ki so povezani z glavno funkcijo, to je rekreacijo prebivalstva.
  6. - To so cone, ki so namenjene različnim vrstam živinoreje in pridelave rastlin. Sem spadajo njive, senožeti, pašniki itd. Gradite lahko le stavbe, ki so nujne za glavni namen.
  7. Varnostne cone ustvarjen za boljše ohranjanje pomembnih predmetov. To so cone varovanja območij kulturne dediščine, varovanja voda, naravne krajine, različnih cevovodov in električnih omrežij itd.
  8. Posebni namen. Nekatera industrijska podjetja ali drugi objekti lahko negativno vplivajo na okolje. Vključujejo tudi grobišča za govedo, odlagališča različnih odpadkov itd. Okoli takšnih objektov so oblikovane cone, ki so namenjene zmanjšanju takih vplivov. Imenujejo jih tudi sanitarni ali sanitarno-zaščitni.
  9. Režimska ozemlja vključno z vojaškimi objekti.

Znotraj teh con je možna podrobnejša razdelitev. Vsak od njih je na glavnem načrtu označen z barvo in črkovno oznako.

Kako ugotoviti teritorialno cono?

Te cone so označene na zemljevidih ​​urbanih con. torej Če želite izvedeti območje spletnega mesta, morate:

  1. Poiščite uradno spletno stran kraja. To storite tako, da v kateri koli iskalnik vnesete "spletno mesto" in ime mesta ali mesta.
  2. Odprite razdelek o urbanističnem načrtovanju.
  3. V njem poiščite povezavo do urbanističnega načrta.
  4. Na načrtu poiščite želeno območje.

Cone so označene z različnimi barvami in abecednimi (alfanumeričnimi) oznakami. Pojasnila teh oznak so podana pod zemljevidom.

Obstaja še en način. Zahtevo lahko oddate na Rosreestr. Med informacijami o mestu bo navedeno in njegovo območje.

To je mogoče storiti:

  • osebno v kateri koli podružnici Rosreestra;
  • ali pisarna;
  • po pošti;
  • na spletu prek spletne strani.

Kako spremeniti površino zemljišča?

Za to potrebujete:

  1. Pošljite vlogo na komisijo za pripravo Pravilnika o rabi zemljišč mesta oz.
  2. provizija v 30 dneh pripravi sklep s priporočili za spremembe ali zavrnitev. V prvem primeru se pošlje upravi, v drugem - vlagatelju.
  3. Uprava pripravi osnutek za spremembo pravilnika v skladu s temi priporočili ali pa zavrne. To traja tudi 30 dni.
  4. V primeru pozitivne odločitve komisija organizira javne obravnave.
  5. V roku 10 dni po tem se spremenijo Pravila rabe in urejanja zemljišč, torej spremeni območje te lokacije.

Torej cona ena od pomembnih značilnosti zemlje. Pri izbiri je treba upoštevati to lastnost. Navsezadnje je odvisno tudi od tega, ali bo mogoče zemljišče uporabljati v skladu z njihovimi načrti. Možno je spremeniti teritorialno cono, vendar je to povezano z določenimi težavami.



Razdelki