Uporaba sefa pri prometu z nepremičninami. Bančna celica: prednosti in slabosti

Nepremičninske transakcije se vedno ukvarjajo z večmilijonskimi zneski. In na nepremičninskem trgu je veliko prevarantov, goljufov in drugih "nepoštenih" ljudi.

Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:

PRIJAVE IN KLICI SPREJEMAMO 24/7 in 7 dni v tednu.

Hitro je in ZASTONJ!

Vprašanja varnosti poravnav ni mogoče obravnavati neodgovorno - navsezadnje bo odvisno od tega, ali se bo transakcija uspešno končala ali bo v zakladnico žrtev naslednjih prevarantov padla še ena žrtev?

V kateri točki se to zgodi

Eno glavnih vprašanj pri prometu z nepremičninami je čas, ko se sredstva prenesejo z ene stranke na drugo. Denar je mogoče nakazati tako, preden je transakcija zaključena v Rosreestru, kot tudi potem, ko je tukaj nekaj odtenkov.

Za prodajalca je torej najbolj sprejemljiva možnost, ko kupec plača prodajno ceno, še preden stanovanje zamenja lastnika.

Poleg tega se prodajalec zavaruje pred nevarnostmi prevare. Konec koncev, po spremembi lastništva se lahko "povratni" postopek izvede le prek sodišča - če je transakcija priznana kot neveljavna.

Če se zdi, da je kupec v dobri veri, je čas prenosa sredstev v bistvu nepomemben. Seveda obstaja možnost, da po prejemu sredstev prodajalec zavrne nadaljevanje transakcije. Na srečo je takih primerov malo.

Tako je mogoče narediti dva majhna zaključka:

• zaželeno je, da se prenos denarja izvede po podpisu DCT, vendar pred državno registracijo lastninskih pravic;
• če se kupec na vse možne načine izogne ​​plačilu pred državno registracijo lastništva, obstaja tveganje, da gre za goljufa, ki denarja preprosto ne bo vrnil.

pravila

Pravila za prenos sredstev za stanovanje so odvisna od trga, na katerem je stanovanjska nepremičnina kupljena, pa tudi od nekaterih drugih pogojev:

1. Če transakcija poteka na primarnem nepremičninskem trgu, sta stranki kupec in razvijalec (fizična oziroma pravna oseba). Običajno se plačila v tem primeru izvajajo z bančnim nakazilom, gotovina pa se lahko nakaže tudi prek blagajne razvijalca. Način prenosa sredstev izbere razvijalec, kupec pa lahko na to vpliva le v redkih primerih.
2. Od leta 2019 za DDU (sporazume o sodelovanju) zakonodaja predvideva alternativno shemo poravnave - prek depozitnih računov. V predstavljenem primeru se denar nakaže tudi z bančnim nakazilom, vendar ne neposredno razvijalcu, temveč na poseben TRR.
3. Če se transakcija izvede na sekundarnem trgu, je splošno sprejeto plačilo v gotovini, vendar je to najmanj varen način.

Za uspešno izvedbo transakcije brez tveganja prevare je bolje uporabiti varna plačilna sredstva, na primer:

• preko sefa v banki;
• akreditiv;
• preko notarskega depozita.

Kako poteka prenos denarja pri prodaji stanovanja

Razmislite, katere metode obstajajo in katere od njih so najbolj sprejemljive in varne za obe strani v transakciji.

Preko bančnega računa

Najbolj priljubljen način prenosa sredstev za nakup je gotovina, vendar brez neposrednega prenosa denarja "v roke" prodajalca, vendar s pomočjo posebne celice v banki.

Postopek najema in uporabe celice je maksimalno prilagojen različnim nepremičninskim transakcijam, tudi večstopenjskim.

Sef je majhen sef, primerljiv s predalom mize, ki se nahaja v posebnem bančnem trezorju – depou.

Kreditna institucija zagotavlja storitve najema celic za neomejeno obdobje. Hkrati pa kreditna institucija ne nadzoruje, kaj točno bo najemnik dal v celico.

Bančna institucija zagotavlja le zaščito celice in nadzor nad dostopom do nje. Tako je pri prenosu sredstev zagotovljena popolna zaupnost.

Najemnik sefa je običajno kupec nepremičnine. V sef položi tudi denar v znesku, ki ga je določil prodajalec.

Prodajalec lahko dvigne sredstva le, če so izpolnjeni pogoji, navedeni v dodatku. pogodbo o najemu sefa. Pogodba je sklenjena med 3 strankami - kupcem, prodajalcem in banko.

V dodatni pogodbi lahko stranki za vsako osebo predpišeta posebne pogoje za dostop do celice.

Na primer, za prodajalca je treba navesti posebne pogoje in dokumente, ki jih je treba predložiti banki za dvig denarja iz sefa. Če stanovanje v določenem roku ne zamenja lastnika, bo kupec lahko izterjal svoj denar.

Potrditev za banko o prenosu lastništva je praviloma potni list prodajalca in kupoprodajna pogodba z oznako Rosreestra, da je transakcija prestala državno registracijo.

Stranki lahko določita tudi dodatne pogoje za dostop prodajalca do sefa. Na primer navedite izpisek iz hišne knjige, ki je obvezen za predložitev, ki potrjuje odsotnost prijavljenih oseb.

Preko notarja

Zakon zlasti čl. 327 Civilnega zakonika Ruske federacije določa možnost, da dolžniki po denarni obveznosti položijo sredstva na notarski depozit.

Na podlagi dela 1.1. tega člena se lahko s sporazumom med upnikom in dolžnikom določi pogoj, da je dolžnik (ki je tudi kupec stanovanja) dolžan izpolniti obveznost plačila prodajne cene le z deponiranjem sredstev na notarski depozit.

Tako morajo za uporabo tega načina poravnave stranke v transakciji v DCT navesti, da bodo poravnave opravljene z notarskim depozitom.

Kako potekajo plačila pri notarju? Kupec stanovanja preprosto obišče notarja na kraju transakcije in izroči denar bodisi v gotovini bodisi z bančnim nakazilom.

Notar sprejme denar in ga hrani, dokler upnik (prodajalec stanovanja) ne izpolni pogojev za državno registracijo posla.

Notar v svoji pisarni ne hrani denarja. Ne glede na način njihovega prenosa s strani kupca so na TRR pri notarju.

Upoštevajte, da Civilni zakonik Ruske federacije kupcu dovoljuje, da kadar koli dvigne sredstva iz notarskega depozita.

Tako morata pogodbeni stranki v pogodbi nujno navesti pogoj o konkretnih primerih, ko lahko kupec dvigne denar iz notarskega depozita, da se izogne ​​nesporazumom.

Na dan dogovora

Običajno je poravnava isti dan metoda poravnave v gotovini. Vendar pa je takšno metodo "dedka" priporočljivo uporabiti le v skrajnih primerih in s 100% zaupanjem v integriteto nasprotne stranke.

Gotovinska plačila so precej pogosta, če se transakcija izvede na primer med bližnjimi sorodniki ali prijatelji.

Tveganja, ki obstajajo pri gotovinski poravnavi:

• potreba po prevozu velike količine denarja iz kraja v kraj;
• prevara in goljufija pri štetju bankovcev;
• prenos ponarejenih bankovcev.

Od računa do računa

Stranke v postopku lahko uporabijo še en, vendar manj priljubljen način (v primerjavi s sefom) - akreditiv.

Akreditiv je storitev kreditne institucije za prenos sredstev z računa kupca stanovanja na račun prodajalca po predložitvi dokumentov, ki potrjujejo transakcijo s strani prodajalca.

Sef in akreditiv sta skoraj enaka načina za prenos denarja, z eno izjemo. Akreditiv je negotovinsko plačilo, sef pa gotovina.

S hipoteko

V primerih, ko potencialni kupec vzame hipoteko za nakup stanovanja, pravilnost in zakonitost izračunov nadzoruje banka upnica, saj jo a priori zanima varnost izposojenih sredstev.

Glede na posamezno banko se lahko poravnava izvede tako preko sefa kot preko akreditiva.

Če se poravnave izvajajo prek depozitnega blagajne, lahko banka upnica zahteva dodaten paket dokumentacije, ki prodajalcu omogoča dostop do sefa.

Takšni dokumenti so lahko:

• izpisek iz USRR, ki potrjuje prenos lastništva;

• prejem denarja;
• potrdilo Regchamber o sprejemu paketa dokumentov za državno registracijo itd.

Osnovne napake

Glavne napake, ki jih stranke naredijo pri izvajanju transakcij s prenosom sredstev pri nakupu in prodaji nepremičnin:

1. Izbira napačnega načina za prenos denarja.

Transakcije z nepremičninami zahtevajo skrbno dokumentacijo. Vendar je enako pomembno upoštevati postopek plačila. Na kakšne načine lahko v letu 2019 nakažem denar pri prodaji stanovanja?

Dragi bralci! Članek govori o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer individualen. Če želite vedeti, kako reši točno vaš problem- kontaktirajte svetovalca:

PRIJAVE IN KLICI SPREJEMAMO 24/7 in 7 dni v tednu.

Hitro je in ZASTONJ!

Ljudje so se navadili, da je treba pri prodaji nepremičnin sestaviti pravilno prodajno pogodbo. Njegova vsebina je podrobno premišljena, upoštevan je vsak odtenek.

Toda ko gre za sklenitev dogovora, je večina situacij standardnih. Denar se daje pred ali po sklenitvi pogodbe. In ta trenutek je lahko najpomembnejši problem.

Kako poteka postopek prenosa denarja pri prodaji stanovanja v letu 2019 in kako se ne soočiti z goljufijo?

Splošne točke

Prenos denarja pri prodaji stanovanja in izbira možnosti plačila sta odvisna od vrste trga, na katerem je transakcija opravljena.

Pri prodaji stanovanja na primarnem trgu sodelujeta fizična oseba, ki jo zastopa kupec, in pravna oseba, ki jo zastopa razvijalec.

Postopek plačil določi razvijalec. Denar se nakaže z računa kupca na podlagi računa, ki ga izda razvijalec, v skladu s pogoji pogodbe.

Če se nakup stanovanja izvede s sodelovanjem, se uporablja alternativna možnost, ki jo zakon predvideva od leta 2019.

Zaščita denarja imetnikov lastniškega kapitala je zagotovljena s prenosom sredstev preko depozitnih računov.

To pomeni, da se uporablja negotovinski način plačila, vendar gre denar na poseben bančni račun in ne neposredno razvijalcu.

Situacija s plačili na sekundarnem trgu je veliko bolj zapletena. Tukaj so gotovinska plačila bolj sprejemljiva.

Pravzaprav lahko kupec prodajalcu da »kovček denarja«, slednji pa lahko prav tako trdi, da prenosa ni bilo.

Tveganja so dovolj velika. Povečajo se s sodelovanjem več prodajalcev v transakciji hkrati, ko se prenesena sredstva takoj porazdelijo med njimi.

Obstajajo tveganja tudi za prodajalce pri nadaljnji prodaji. Sklenjen je bil na primer dogovor o prejemu denarja po podpisu in predaji stanovanja.

In zdaj je prodajalec izpolnil svoje obveznosti, a denarja še vedno ni. Seveda ima pravico odpovedati pogodbo, vendar to ne pomeni, da mu bodo stanovanje vrnili.

Za vrnitev nepremičnine se boste morali obrniti na sodišče in porabiti veliko časa za sodne spore.

Kako pravilno rešiti vprašanje plačila nepremičnin in kako nakazati denar pri nakupu / prodaji stanovanja?

Osnovni koncepti

Prodaja stanovanja vključuje prenos lastništva pod pogoji sklenjene pogodbe. Ta sporazum vključuje kar nekaj razdelkov.

Njihovo skupno število je odvisno le od želja strank. Toda v vsaki pogodbi mora biti klavzula o ceni.

Cena pogodbe je znesek, na katerega je prodajalec ocenil stanovanje in kaj namerava prejeti od kupca v zameno za preneseno lastništvo.

Klavzula o gotovinskem prenosu vključuje:

• datum prenosa sredstev;
• način prenosa ali prenosa;
• druge pomembne točke.

Udeleženci v transakciji imajo pravico, da samostojno izberejo možnost plačila in določijo trenutek prenosa sredstev.

V tem primeru ima oseba, ki deluje kot prodajalec, pravico do plačila za stanovanje. To je lastnik stanovanja oziroma njegov zakoniti zastopnik.

Postopek za sklenitev posla

Običajno lahko transakcijo za prodajo stanovanja razdelimo na pet stopenj:

Kar zadeva prenos denarja za stanovanje, je logično domnevati, da je treba znesek denarja zamenjati za lastninsko pravico. In tu nastane glavni problem.

Če kupec nakaže denar pred prejemom stanovanja, potem lahko v prihodnosti pride do težav z dejanskim.

Mesece lahko čakate, da lastnik zapusti nepremičnino. Ko prodajalec pred prejemom denarja prenese stanovanje skupaj z lastništvom, obstaja tveganje, da plačila sploh ne bo prejel.

Prav tako niso redki primeri, ko ena od strank prejme dolgovano po transakciji in pozneje noče priznati tega dejstva.

Tako je pravilen postopek nakazila denarja pri prodaji stanovanja pomemben za obe strani posla za odtujitev stanovanja. In tukaj imajo udeleženci več možnosti.

Trenutni predpisi

Postopek prodaje nepremičnine je urejen. Imenuje se "kupovanje in prodaja". Oddelek 7 tega poglavja se nanaša na prodajo nepremičnin.

Vsak ločen člen odstavka vpliva na določene vidike posla - pogodbo, njeno obliko, državno registracijo, opredelitev predmeta itd.

Omeniti velja, da denarja ne bi smeli prenašati pred registracijo lastništva. Pogosto prevaranti uporabljajo ravno takšno shemo, ko vzamejo denar, preden stopijo v stik z Rosreestr.

Med postopkom registracije se včasih razkrijejo nianse, ki ne omogočajo registracije lastninske pravice (prodajalec na primer ni dejansko pooblaščen za izvedbo transakcije).

Vendar ni vedno mogoče vrniti že nakazanega denarja. In če ni ustreznih dokazov, je popolnoma nemogoče dokazati, da je bil denar nakazan.

Po drugi strani pa tudi prodajalec ne želi tvegati. Želi biti prepričan, da bo res prejel denar za stanovanje. Kako poteka prenos denarja v transakcijah med posamezniki?

Najpogosteje se denar nakaže v gotovini. In pogosto se uporablja kot dokaz o dejstvu sprejema in prenosa sredstev.

To je dokaj dobro znano orodje in seveda ima svoje mesto. Toda v sodobnem svetu obstajajo varnejši načini za prenos denarja prodajalcu.

Izdelava izračuna

Pri nadaljnji prodaji nepremičnin obstajajo trije najvarnejši načini za prenos denarja. to je:

• bančna celica;
• sodelovanje notarja;
• akreditiv.

Celica se uporablja pri prenosu gotovine. Notar lahko pomaga pri poravnavah, tako v gotovini kot z bančnim nakazilom. Akreditiv predvideva izključno negotovinsko plačilo.

Vsaka od zgornjih metod ima svoje prednosti. Toda hkrati je treba poznati tankosti uporabe vsake metode.

Če pravilno uporabite izbrano možnost, se verjetna tveganja, povezana s prenosom denarja, zmanjšajo na skoraj nič.

Preko bančnega računa

Najem sefa pri banki je v zadnjem času vse bolj priljubljen na nepremičninskem trgu. Sef je sef v posebnem bančnem trezorju (depozitori).

Banka ima tak sef v najemu za poljuben čas zaradi ohranjanja dragocenosti. Hkrati banka ne preverja, kaj bo shranjeno v celici.

Glavna bančna naloga je zagotoviti zaščito varnega in nadzorovati dostop do njega. Zaradi tega se nakazilo denarja prek banke izvaja na strogo zaupen način.

Kupec postane najemnik celice. V sef odloži znesek, ki je namenjen za prenos prodajalcu.

Slednji lahko prejme denar le v skladu s pogoji dodatne pogodbe, sklenjene med prodajalcem, kupcem in banko.

Sporazum, ki se sestavlja, določa pogoje za dostop do celice - določeno obdobje in dokumente, ki jih mora predložiti prodajalec.

Bistvo te metode je, da prodajalec dokumentira dejstvo določenemu kupcu.

V zameno dobi priložnost, da iz celice izvleče denar. Če se prodajalec v določenem roku ne pojavi, lahko kupec denar prevzame sam.

S takšnimi izračuni se gotovina preračuna in preveri na banki, ko se odloži v sef, ob prisotnosti prodajalca.

V tem primeru lahko ključ od sefa ostane pri kupcu do prejetja sredstev po državni registraciji ali takoj prenese na prodajalca.

Pomembno! Pogodba lahko predvideva pogoj delitve, ne glede na druge pogoje. Stranke so na primer zavrnile posel.

Da ne bi čakali na rok, lahko udeleženci predlagane transakcije skupaj odprejo sef, kupec pa mu denar vzame nazaj.

Za gotovino

Prenos gotovine se lahko izvede brez sodelovanja banke. Na primer, kupec nakaže sredstva, v zameno pa prejme potrdilo.

To postane dokaz o prenosu sredstev in po potrebi se tak dokument lahko uporabi tudi v sodnih postopkih.

Toda hkrati morate pravilno izdati potrdilo. Prodajalec ga napiše, po možnosti v celoti ročno, brez pik in prečrtanj, nato pa ga potrdi s svojim podpisom, ki ustreza vzorcu potnega lista.

Varen gotovinski prenos je zagotovljen s pritegnitvijo notarskega depozita. Denar se pred transakcijo položi na poseben notarski račun.

Ko kupec vpiše lastništvo, se denar nakaže na prodajalca.

V pogodbi so določeni tudi pogoji za prejemanje denarja, tako kot v primeru sefa. Notarski depozit se lahko uporabi tudi za negotovinske obračune.

Druge možnosti

Druge možnosti vključujejo akreditiv. To je bančna storitev oziroma obveznost, da se v imenu stranke izvede plačilo z računa v korist določenega prejemnika ob predložitvi določenega seznama dokumentov.

Na splošno je shema enaka kot pri bančni celici. Razlika je v tem, da se uporablja negotovinski način plačila.

Akreditiv ima lahko različne izraze, pri prodaji stanovanja pa se pogosteje uporablja pokriti nepreklicni akreditiv.

Pokrito pomeni, da banka kupca (banka izdajateljica) dejansko nakaže zahtevani znesek denarja na banko prodajalca (izvedbena banka).

Nepreklicnost pomeni, da banka izdajateljica denarja ne more dvigniti nazaj brez utemeljenega razloga.

Shema prenosa

Kako poteka prenos denarja s kupca na prodajalca? Shema za prenos denarja pri prodaji stanovanja je v celoti odvisna od metode, ki sta jo izbrali stranki:

V kateri točki se to zgodi

V pogodbi o prodaji stanovanja je vedno predpisan trenutek, ko se denar nakaže. To je praviloma predvideno v odstavku o »Postopku obračunov«.

Teoretično lahko stranke samostojno določijo trenutek prenosa sredstev. Torej, pri prenosu denarja v gotovini se lahko izračun izvede:

In vendar, ne glede na to, kdaj se denar prenese pri prodaji stanovanja, operacija ostaja tvegana. Druga stvar je, ko se uporablja sef, notarski depozit ali akreditiv.

Video: 7 napak pri prenosu denarja za stanovanje

V tem primeru sam trenutek prenosa ni pomemben. Denar za varčevanje lahko kadarkoli položite. Vsekakor jih bo prodajalec prejel šele po izpolnitvi vnaprej dogovorjenih pogojev.

Možni dodatni stroški

Če obstaja toliko varnih načinov za prenos denarja pri nakupu in prodaji, se je smiselno vprašati, zakaj gotovinski prenosi iz rok v roke še niso zastareli.

To je razloženo z željo, da bi se izognili dodatnim stroškom. Vsak od naštetih varnih načinov prenosa denarja privzeto predpostavlja takšno.

V primeru uporabe bančne celice boste morali plačati najem sefa. Hkrati je višina najemnine odvisna tako od časa skladiščenja kot od velikosti celice (omejitev zneska).

Stroški najema celice se gibljejo med 1-3 tisoč rubljev na mesec. Poleg tega bo treba za izvedbo dodatne pogodbe plačati 2-5 tisoč rubljev.

Stranka se lahko zaračuna tudi zavarovalna premija za celico in varščina za ključ do nje v primeru izgube. Pri uporabi notarskega depozita boste morali plačati približno 1.500 rubljev.

Toda to je pod pogojem, da je storitev opravljena kot dodatna pri sestavi prodajne pogodbe pri notarju.

A hkrati je treba upoštevati, da banke zaračunavajo provizijo za prenos sredstev z računa na račun. V tem primeru se izkaže, da se provizija zaračuna dvakrat.

Poleg tega se pri izplačilu sredstev zaračuna dodatna provizija. Ko se uporabi akreditiv, se stroški bančnih storitev povečajo.

Poveča se tudi število povezanih stroškov - odprtje računa s strani kupca in prodajalca, provizije za nakazila med bankami, provizije za izplačilo sredstev.

Poleg tega akreditiv ne ponuja veliko bank, zaradi redke uporabe pa številne banke preprosto nimajo spretnosti za njegovo uporabo.

Nakup stanovanja je eden najdražjih nakupov v človekovem življenju. Zato postane vprašanje varnosti pri prenosu denarja med prodajalcem in kupcem zelo pomembno. Sef ob nakupu stanovanja je dobra možnost za zavarovanje trenutka plačila.

Nakazilo denarja ob nakupu stanovanja

Nakazilo denarja ob nakupu novega stanovanja je možno na tri načine:

• pred vpisom vseh dokumentov v registrsko zbornico - v gotovini;
• po vpisu vseh dokumentov za lastninsko pravico - tudi v gotovini;
• preko bančnega računa.

Prvi dve možnosti sta precej nevarni. Pojasnimo zakaj.

Predstavljajte si, da je cena stanovanja vsaj 3 milijone rubljev. Tudi če so račune zložene na 5 tisoč, bo paket še vedno impresiven po velikosti.

Ja, seveda se je mogoče dogovoriti za srečanje na nevtralnem ozemlju, a kje so jamstva, da boste prvič dosegli to nevtralno ozemlje s tako vsoto, in drugič, da je druga stran dogovora kristal -jasna poštena oseba in nikomur niste povedali o trenutku prenosa denarja?

Če ste se že odločili "tvegati" do konca in plačati z gotovino, se poskusimo zaščititi:

• izberite kraj, ki ne predstavlja grožnje pri prenosu denarja;
• s seboj vzemite prijatelja (sorodnika);
• od prodajalca zahtevati potrdilo, da je prejel denar. Potrdilo o prejemu je sestavljeno v kakršni koli obliki, vendar v njem ne pozabite navesti podatkov o potnem listu prejemnika denarja, zneska in na kaj se nakaže.

Prenos denarja prek bančnega računa

Po mnenju strokovnjakov je prenos denarja prek sefa (sefa) eden najvarnejših načinov.

V banki lahko izberete dve vrsti shranjevanja denarja:

• Odgovorno hrambo. V tem primeru se poleg dogovora z banko natisne tudi dodatna pogodba. Označuje osebo, ki lahko vzame denar iz celice.
• Individualno varno shranjevanje. Gre za dogovor med banko in tistim, ki bo vzel denar. V tem primeru niso določeni nobeni dodatni pogoji.

Praviloma vse obračune z banko nosi kupec stanovanja. Sredstva lahko stranke zastavijo skupaj (za preverjanje pravilnosti zneska), vzame pa jih le prodajalec.

Celico je mogoče najeti za obdobje od 1 do 2 mesecev. Možna so mesečna in dnevna plačila. Povprečna cena ene celice je od 1200 do 2600 rubljev na mesec. Poleg celice banka izvaja tudi storitev ponovnega štetja in preverjanja pristnosti zneska denarja.

Postopek prenosa denarja je naslednji:

1. Določen znesek denarja se položi v bančno celico dan (ali več) pred zaključkom transakcije.
2. Kupoprodajna pogodba je podpisana.
3. Prodajalec vzame denar iz celice.

V pogodbi z banko je navedena oseba, ki lahko dvigne denar iz celice, in sicer: podatki o njegovem potnem listu in dokumenti, ki jih mora predložiti.

Prednosti uporabe sefa pri poravnavi kupoprodajnih poslov

Slabosti uporabe sefa pri izračunu po prodajni pogodbi

• V nobenem dokumentu, izdanem za najem bančne celice, ni predpisan znesek, ki bo tam shranjen. Če torej pride do spora glede prenosa denarja, ti dokazi na sodišču ne bodo odločilni.
• Uslužbenci banke ne bodo mogli preveriti pristnosti predloženih dokumentov, ki so potrebni za dostop do celice. Seveda se preverijo vsi podatki prodajalca, vse to se preveri glede na potni list itd. Toda sama pogodba o najemu celice lahko vsebuje pogoj, da banka ni odgovorna za verodostojnost predloženih dokumentov.

Kot lahko vidite, je v tem primeru nekaj slabosti. Ampak še vedno obstajajo. Kot alternativo uporabi sefa v obračunih s prodajalcem lahko ponudite denarno nakazilo, tako imenovani akreditiv. Izgubi pa v primerjavi s sefom, predvsem zato, ker stane veliko več za vzdrževanje in traja več časa za obdelavo.

A ker s pomočjo bančne celice poteka nekakšna negotovinska poravnava, bo prodajalec mirnejši, če bo sodeloval pri »polaganju« denarja v celico.

Transakcija z nepremičninami je vznemirljiv, vznemirljiv in živce parajoč proces; predvsem ko gre za denarne transakcije. Kdaj plačati denar za stanovanje? Ob podpisu pogodbe? Kaj pa, če dogovora ne bo uspelo? Po registraciji prenosa lastništva? Kaj pa, če kupec potem ne plača, stanovanje pa mu bo že pripadalo?

Zunaj Moskve in Sankt Peterburga si ljudje bolj zaupajo, zato transakcije pogosteje temeljijo na zaupanju: pogoje določata bodisi prodajalec bodisi kupec. V obeh prestolnicah, pa tudi v nekaterih drugih velikih mestih v Rusiji, so zneski za nakup nepremičnin bolj impresivni – ljudje pa bolj sumničavi. Zaradi tega udeleženci uporabljajo metode, ki jim omogočajo varno (kot verjamejo) poravnave, ob spoštovanju ravnotežja interesov kupca in prodajalca. Razmislite o prednostih in slabostih najbolj priljubljenih načinov plačila za transakcije.

Metoda številka 1: bančna celica

Danes je gotovina najbolj priljubljena metoda poravnave transakcij med ruskimi državljani. Zato so najpogostejše poravnave z bančno celico. Načelo je naslednje: kupec in prodajalec skupaj najeta sef, vanj položita denar za plačilo stanovanja in v najemni pogodbi predpišeta posebne pogoje za dostop do celice. Te pogoje mora nadzorovati banka.

Na primer, v prvih 25 dneh po nakazilu denarja lahko prodajalec odpre celico tako, da pri banki predloži potni list in izpisek iz Enotnega državnega registra pravic do nepremičnin (EGRP). V preostalih petih dneh kupec dobi dostop do celice po predložitvi lastnega potnega lista.

Zdi se, da je vse preprosto in zanesljivo: če se transakcija izvede, denar prejme prodajalec, če ne, kupec. Ampak to je na prvi pogled. Prodajalec lahko ponaredi izpisek iz USRR, da prejme denar iz celice - transakcija morda ne bo izvedena. Res je mogoče: izvleček je precej enostavno ponarediti, saj nima nobenih stopenj zaščite. V banki dokumente preverja navaden menedžer, ki ni strokovnjak za ponarejanje dokumentov.

Če je izpisek predložen, mora banka dovoliti prodajalca v celico. Seveda je to s strani prodajalca čisti kaznivo dejanje - zoper njega se lahko sproži kazenski postopek, banka pa lahko odgovarja za neustrezno preverjanje dokumentov. Res je, vse to bo vzelo veliko časa in ni dejstvo, da se bo denar sčasoma vrnil.

Hkrati kupec potrebuje stanovanje in ne denar - drugače se sploh ne bi dogovoril. V skladu s tem bo moral stanovanje nemudoma zaseči in preprečiti njegovo prodajo tretji osebi. Denarja morda ne bo mogoče vrniti, je pa namen transakcije – stanovanje – zagovarjati. Glavna stvar je, da ukrepate hitro, odločno in zakonito kompetentno.

Druga težava je v tem, da se registracija lahko ustavi za dovolj dolgo obdobje, kar prekriva standardni rok za najem bančne celice. Tukaj je recept preprost: takoj najemite celico za daljše časovno obdobje, da ne skrbite za morebitno prekinitev, in pazljivo spremljajte potek registracije. V pogodbi je lahko zapisano, da če vpis prenosa lastnine ne pride v 45 dneh, pogodba preneha in sta stranki dolžni vrniti vse prejeto po transakciji.

Tretji scenarij je tatvina denarja iz celice. To se tudi zgodi, vendar redko. Morda se mnogi spomnijo senzacionalne zgodbe, ko so roparji skozi zadnja vrata vdrli v trezor velike banke in iz številnih celic ukradli dragocenosti. V naši praksi je bil primer, ko je banka "iz navade" odprla celico z denarjem za transakcijo za VIP stranko in se odločila, da odpira svojo osebno celico. Še dobro, da stranka ni imela namena ukrasti denarja in se je vse dobro končalo. Tako ali drugače incident kaže, da je takšen dvig denarja načeloma možen.

V standardni situaciji banka ne odgovarja za vsebino celice - le za njeno varnost in omejitev dostopa do nje. Z drugimi besedami, če prodajalec odpre celico in tam vidi praznino, lahko banka reče: "Tja niste ničesar dali." Iz takšne situacije vas lahko reši popis naložb, ki ga potrdi banka. V tem primeru bo banka odgovorna ne le za varnost, ampak tudi za vsebino celice. Žal vse banke ne zagotavljajo takšne storitve, vendar jo je vredno uporabiti. Vendar seznam naložb verjetno ne bo ustrezal tistim, ki v pogodbi ne navedejo celotne vrednosti nepremičnine in del denarja prenesejo neuradno.

Metoda številka 2: akreditiv

Slikovito rečeno, akreditiv je sef za negotovinski denar. Banka se zavezuje, da bo po predložitvi določenih dokumentov nakazala denar z računa kupca na račun prodajalca. Na primer isti izvleček iz USRR. Tveganja, povezana z začasno ustavitvijo registracije in ponarejanjem izpiska iz USRR (ali drugih dokumentov), ​​obstajajo tudi tukaj. Res je, v situaciji z akreditivom obstajajo dodatna tveganja.

Prvo tveganje je odvzem licence. Če banka ustavi poravnave ali odvzame dovoljenje, bodo sredstva na njenih računih zamrznjena. Če banka nima dovolj denarja za vsa plačila, se bodo imetniki računov pridružili splošni vrsti upnikov - poleg tega obvezno zavarovanje depozitov ne velja za sredstva na akreditivu. Kaj storiti? Za akreditive uporabljajte samo velike banke, ki jim zagotovo ne bodo odvzeli licence.

Drugo tveganje je, da se sredstva lahko ukradejo. Denar se ne krade samo iz bančnih celic. Na primer, naša stranka, pravna oseba, ki je bila v banki v gotovini, je prejela lažno izvršilno nalogo, po kateri bi morala banka neznani pravni osebi takoj poslati 8,5 milijona rubljev. Le pozornost in temeljitost bančnih uslužbencev sta pomagali preprečiti izgubo denarja. Predstavniki banke so poklicali stranko, nato pa stopili v stik s sodiščem in ugotovili, da tak sklep o izvršbi ni bil izdan. A morda niso poklicali.

Kljub temu lahko ob upoštevanju določenih previdnostnih ukrepov akreditiv imenujemo priročna oblika plačila. Ni se treba mučiti z zbiranjem velikih zneskov, preveriti pristnost bankovcev in nato razmišljati, ali bo denar ukraden iz celice.

Metoda številka 3: notarski depozit

Izračuni preko notarskega depozita so po veljavni zakonodaji postali bolj aktualni. To je približno o občutni razširitvi seznama poslov, ki zdaj šele po overitvi pri notarju.

Notarski depozit je zelo podoben obračunom prek akreditiva – le v tem primeru funkcije banke opravlja notar. Po podpisu kupoprodajne pogodbe kupec nepremičnine denar nakaže na notarski depozitni račun. Po vpisu lastninske pravice prodajalec zaprosi za nakazilo denarja pri istem notarju – in ta denar nakaže prodajalcu, potem ko se prepriča, da je s transakcijo vse v redu.

Zdaj se ta oblika plačila uporablja precej redko, saj, prvič, vsi ne vedo za to, in drugič, vsak notarski urad ne zagotavlja takšne storitve. Nedvomna prednost je, da bo notar skrbneje kot upravitelji banke preveril dokumente, ki potrjujejo uspešno opravljeno transakcijo. Toda tu je ena pomanjkljivost: odgovornost je notarja.

Sedaj je odgovornost notarja zagotovljena z vso lastnino, ki mu pripada, pa tudi z zavarovalno odškodnino po pogodbi o zavarovanju civilne odgovornosti. V denarnem smislu je to 5 milijonov rubljev. Če to zavarovalno nadomestilo ne bo zadostovalo, bo morala notarska zbornica oziroma odškodninski sklad Zvezne notarske zbornice nameniti dodaten denar. Res je, da imajo plačila iz takega odškodninskega sklada znatne omejitve za posamezno transakcijo. V praksi to pomeni, da ob prisotnosti težav odškodnina morda preprosto ne bo zadostovala za pokritje izgub pri veliki transakciji.

Vsaka od opisanih metod izračuna ima svoje prednosti in slabosti. Ljubitelji gotovinskih plačil ne bodo prišli nikamor z uporabo bančne celice. V tem primeru je priporočljivo narediti popis naložbe in izbrati nevtralno veliko banko. Za negotovinska plačila je bolje uporabiti akreditiv v veliki finančno stabilni banki. Ljubitelji notarskih poslov bodo lahko uporabljali razmeroma novo orodje – poravnavo preko notarskega depozita. Res je, za velike transakcije bi vseeno raje imel akreditiv v zanesljivi banki.